Тема банкротства застройщиков с каждым годом становится все более актуальной, так как потери граждан, участвующих в строительстве (финансовые, бытовые), продолжают расти [1].
Регулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщиков, осуществляется § 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) (далее – ФЗ № 127) [2].
С внесением изменений в ФЗ № 127 появились положения, регулирующие передачу нежилых помещений в собственность дольщикам при банкротстве застройщика. Изменения, внесенные в ФЗ № 127, позволили устранить значительный пробел в правовом регулировании рассматриваемых правоотношений.
Высший Арбитражный Суд РФ считает, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов [3].
В перечень имущества, входящего в конкурсную массу, включаются все активы застройщика-банкрота, в отношении которого уже применены меры по обращению взыскания. Соответственно, на торгах могут быть реализованы только те объекты недвижимости, которые арбитражный управляющий отнес к конкурсной массе.
В п. 7 ст. 201.11 ФЗ № 127 предусмотрено, что на основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений, арбитражный управляющий полностью погашает требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, в том числе исключает в соответствующей части денежные требования из реестра требований кредиторов.
Таким образом, руководствуясь ст. 201.1, ФЗ № 127 участник строительства в рамках дела о банкротстве, может выбрать: 1) требовать передачи ему в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме; 2) денежных средств в размере стоимости имущества [4].
В случае, если же у застройщика имеются построенные многоквартирные дома или здания (сооружения), то конкурсный управляющий поднимает вопрос перед кредиторами об обращении в арбитражный суд с ходатайством об исключении из реестра требований участников строительства, погасив их требования путем передачи в собственность жилых или нежилых помещений.
Если жилое помещение уже было достроено, то дольщики могут обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на объекты недвижимости в уже введенном в эксплуатацию доме.
Также в судебном порядке можно передать объект незавершенного строительства другому застройщику со всеми обязательствами.
В случае, если дом не достроен, на основании определения арбитражного суда права на объект недвижимости передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.
Дольщики могут самостоятельно объединиться в жилищно-строительный кооператив для того, чтобы завершить строительство объекта своими вложениями. В итоге кооператив выступит в качестве инвестора строительства, который будет нести все расходы на строительство. Соответственно, каждый член кооператива, полностью внесший свой взнос за жилое помещение, приобретет на него право собственности. При выборе этого варианта возникает проблема в оценке сумм дополнительных инвестиций, которые дольщики должны будут вложить для того, чтобы завершить строительство объекта недвижимости.
Конкурсное производство является единственной процедурой банкротства застройщика, которая предусматривает полную ликвидацию должника со всеми нежелательными последствиями.
Верховный суд постановил, что, если конкурсное производство завершено, а застройщик ликвидирован, то требование о включении в реестр необходимо рассматривать как требование о признании членом жилищно-строительного кооператива [5]. Таким образом, объекты передаются в собственность не участникам долевого строительства, а кооперативу.
Что касается нежилых помещений, то они могут быть включены в реестр требований участников строительства.
Также необходимо отметить, что, если договор участия в долевом строительстве был заключен между застройщиком и дольщиком, и оплата была произведена полностью, то требования дольщика является текущим. Поскольку требования по передаче нежилого помещения носят текущий характер, суд может рассмотреть вопрос об отчуждении помещения в пользу участника долевого строительства [6].
Исследуя специальный правовой режим установления требований участников долевого строительства при банкротстве застройщика, можно прийти к выводу, что возникновение у должника статуса застройщика возможно при наличии заключенных с должником договоров, предусматривающих обязанность по передаче жилого помещения [7].
Необходимо отметить, что после внесения изменений в ФЗ № 127 равным образом стало защищаться право дольщиков на получение в собственность жилых и нежилых помещений при банкротстве застройщика.
Таким образом, изменения позволили устранить правовой пробел в регулировании отношений между участниками долевого строительства и застройщиками. У участников строительства появилась возможность получить в собственность не только жилые помещения, но и нежилые.
Для соблюдения баланса интересов дольщиков и застройщиков стоит внести изменения в § 7 гл. IX ФЗ № 127, добавив положения об обязательности ведения реестра недобросовестных застройщиков.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что каждый участник долевого строительства, стремясь максимально себя обезопасить от возможных проблем в будущем, связанных с банкротством застройщика, прежде чем принять решение о финансировании того или иного объекта строительства, обязан проанализировать финансовое положение самого застройщика, путём обращения к единому реестру недобросовестных застройщиков, и перспективы длительного и плодотворного сотрудничества с данным застройщиком.
Список источников:
- Якупова Ю. Банкротство застройщиков: нововведения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» // Образование и право. – 2019. – № 11. – С. 91.
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2021 № 484-ФЗ) «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. – 2002. – № 43. – ст. 4190.
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, от 23 апреля 2013 г. № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, № 14452/12 по делу № А82-730/2010.
- Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: монография. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2017. - 112 с.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 по делу № А53-36063/2012 // СПС КонсультантПлюс.
- Определение № 305-ЭС15-20071 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019 г.
- Фунтов Д. А., Юлова Е. С. Приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения при банкротстве застройщика: некоторые проблемы. // Образование и право. – №2. – 2020. – С. 151-154.