Договор аренд недвижимого имущества является довольно распространенным в современном обществе. В настоящее время существует большое количество онлайнплатформ, на которых размещается объявления, о сдачи недвижимого имущества в аренду, как на долгосрочный период, так и на долгосрочный. Любой желающий может увидеть размещенное объявление и арендовать недвижимое имущество для своих целей. Целями могут являться проживание, хранение различного рода имущества, размещение офисов и т.д.
Распространенность данного вида договора влечет за собой образование разного рода нюансов, которые необходимо рассмотреть для правовой оценки возникающих отношений между арендодателем и арендатором при заключении договора аренды недвижимого имущества.
Прежде всего, рассмотрим, что понимается под договором аренды. Согласно п.1 ст. 606 Гражданского Кодекса РФ под договором аренды понимается возникновение гражданско-правовых обязательств, при которых одна сторона т.е. арендодатель, обязуется передать имущество во владение и пользование или в пользование без владения другой стороне, т.е. арендатору, при этом арендатор обязуется вносить плату за владение и пользование имуществом.
Отмети так же, что в соответствии п.1 ст. 607 Гражданского Кодекса РФ объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Договор является заключенным, в случае если обеими сторонами были согласованы все условия. Существенным условием договора является его предмет. В данном случае – это определенное недвижимое имущество, которое передаются арендатору по определенным условиям, которые установлены в договоре. В нем также должны быть указаны данные, которые индифицируют передаваемое имущество. В случае отсутствия таких данных о предмете аренды договор считается незаключенным.
Предъявляемое требование об индивидуализации имущества обуславливается тем, что по окончании действия договора арендатор обязан вернуть то де самое имущество арендатору.
В случае отсутствия согласованного условия о предмете аренды и признания договора незаключенным, субъекты гражданско-правовых отношений не имею прав требовать выполнение обязательств по договору. Арендодатель не сможет требовать принятия арендатором имущества, а также выполнение платежей и неустойки за их просрочку, не сможет взыскивать плату за пользование имуществом и неустойку за просрочку ее внесения, а также не сможет истребовать имущество при отсутствии доказательств его передачи взыскать неустойку за просрочку возврата имущества. Так же арендатор не может требовать преимущественного права заключения договора аренды на новый срок.
Необходимо отметить, что согласно ст. 655 Гражданского Кодекса РФ [1] индивидуализировать объект договора необходимо не только при заключении договора аренды недвижимого имущества, но и акте приема-передачи имущества, который в свою очередь должен быть подписан всеми субъектам гражданско-правовых отношений. Это условие должно быть выполнено при заключении и расторжении договора, но и во всех приложениях и дополнительных соглашениях, схемах, на которых отмечен объект аренды.
Внесение арендной платы, а так же ее форма и сроки согласуются между субъектами гражданско-правовых отношений и определяются договором аренды. Обязательства по оплате арендованного имущества у арендатора возникают только с момента фактической передачи имущества, а не с момента заключения гражданско-правового договора. Сумма оплаты за аренду может быть изменена только через год заключения договора. В будущем она может меняться не раньше, чем один раз в год.
Существует исключение в вопросе изменения арендной платы. В случае согласования изменения арендной платы в дополнительном соглашении, она может меняться и несколько раз в год. Такую же позицию суды имеют и по спорам из договоров аренды, заключенных на срок менее года.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения [2, с. 209-213]. Договор аренды заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации. В случае не выполнения данного условия договор считается незаключенным. Подтверждением данного условия является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Она может быть представлена как на электронном документе, так и на бумажном носителе.
При заключении договора аренды по соглашению сторон могут быть использованы и другие документы, которые не указаны в законодательстве. Такими документами могут быть: акт осмотра помещения, опись имущества, передаваемого вместе с помещением акт о состоянии помещения и другие [3]. Необходимо также уделить вниманию особенностям изменения и расторжения договора аренды недвижимого имущества. Под изменение и расторжением договора понимаются такие правовые механизмы, которые помогают подстроиться под не предвиденные обстоятельства. Существует два варианта изменения или расторжение договора аренды недвижимого имущества, или по соглашению сторон, или в судебном порядке при существенном нарушении условий договора.
Изменение или расторжение договора аренды недвижимого имущества может произвестись в случае одностороннего отказа от исполнения условий договора, при этом одна сторона должна уведомить об этом намерение другую сторону [4, с. 43-46]. Так, например, согласно ст. 610 Гражданского Кодекса РФ, в случае если договор аренды был бессрочный, стороны этого договора имеют право в любое время расторгнуть этот договор, предварительно предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договором не установлен другой срок.
В случае если основанием для изменения или расторжение договора послужило его существенное нарушение одной из заключивших сторон, другая сторона имеет право потребовать возмещение убытков, которые были причинены изменением или расторжением договора.
В рамках договора аренды на арендаторе лежит обязанность обеспечить сохранность полученного имущества и по окончании срока аренды вернуть его собственнику в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа). Соответственно, арендодатель вправе требовать компенсации, если состояние имущество за время аренды ухудшилось. На практике собственники этой возможностью активно пользуются, тщательно изучая возвращаемое имущество и внося в акт приема-передачи каждый обнаруженный дефект. Однако это вовсе не значит, что арендатор должен оплачивать любое повреждение имущества, указанное в таком акте. На этот нюанс обратил внимание Верховный Суд РФ.
Определением от 31.03.2021 № 304-ЭС21-3291 по делу № А45-39259/2019 судьи отказали арендодателю во взыскании убытков, вызванных повреждением имущества во время аренды. Как отметил суд, чтобы претендовать на такое возмещение, собственник должен доказать, что соответствующие дефекты отсутствовали на момент передачи имущества в аренду и что они возникли именно в результате действий арендатора, т. е. не могут быть отнесены к естественному износу.
Для арендодателя и арендатору существует такая обязанность, как регистрация лица проживающего в арендованной квартире. Так согласно ст. 19.15.1 кодексу об административных правонарушениях РФ, в случае если арендатор арендует квартиру для проживания в регионе, где у него нет прописки, и он находится на новом месте больше 90 дней, в таком случае арендатору необходимо оформить временную регистрацию. В ином случае и арендатор, и арендодатель понесут административное наказание.
Таким образом, подвоя итог можно прийти к выводу, что для заключения договора аренды недвижимости необходимо использовать перечень тех документов, которые будут в полной мере описывать арендованное имущество. Это необходимо для того, чтобы в случае судебных разбирательств имелись существенные доказательства правоты. Это относится как к арендодателю, так и к арендатору. В противном случае, при отсутствии необходимых документов будет достаточно сложно доказать то или иное обстоятельство.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс
2. Тутаева, И. В. Спорные основания признания договора аренды недействительным и незаконным / И. В. Тутаева // Правовестник. – 2019. – № 5(16). – С. 209-213.
3. О государственной регистрации недвижимости: ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, в ред. фед. закона от 1 мая 2022 г. // Рос. газ. 2015. № 156; Собр. законодательства Рос. Федерации. 2022. № 18. ст. 3010.
4. Фоков А.П., Бутова Е.А. Особенности ответственности арендатора в договоре аренды [Текст] / А.П. Фоков, Е.А. Бутова // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. 2016. №12. С. 43-46.