Актуальность темы настоящего исследования обусловлена тем, что права, связанные с пользованием жилым помещением, являются важнейшим средством реализации естественного права человека на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации [6]. Такое право обеспечивается не только посредством проживания в собственном жилом помещении, но и иными юридическими механизмами, в том числе возможностью вселения в жилое помещение в качестве временного жильца.
В настоящее время вселение граждан в жилые помещения в качестве временных жильцов предусмотрено:
- статьей 680 ГК РФ [3] в отношении договора коммерческого найма жилого помещения;
- статьей 80 и ЖК РФ [5] в отношении социального найма;
- статьей 126 ЖК РФ в отношении пользования кооперативными квартирами в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Под «жильцом» понимается исключительно «не-собственник», поскольку, например, в нормах ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении на основании права собственности, «жильцом» не именуется, такое лицо обозначается как «собственник жилого помещения», «собственник помещения в многоквартирном доме».
К специфическим особенностям правоотношений, возникающих по поводу проживания временных жильцов, следует отнести их производный характер, который вытекает из договоров социального и коммерческого найма жилых помещений.
За действия временных жильцов и поднанимателей отвечают соответственно наниматели по договору социального найма и наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения [7, с. 82].
Максимальный срок проживания временных жильцов – шесть месяцев, а максимально возможный срок проживания поднанимателей – пять лет.
Видами временных жильцов выступают:
- граждане, вселенные в жилые помещения, выступающие предметом коммерческого найма;
- граждане, вселенные в жилые помещения, выступающие предметом социального найма;
- граждане, вселенные в жилые помещения жилищных кооперативов.
Фундаментальным основанием вселения временных жильцов выступает наличие договора долгосрочного коммерческого найма жилого помещения, заключенного на срок год и более, или же договора краткосрочного найма, заключенного на срок менее года, если возможность вселения временных жильцов прямо предусмотрена этим договором.
Как пишет В.В. Васин, при заключении договора коммерческого найма жилого помещения возникают первоначальные права – это права наймодателя и нанимателя, а также предполагается возможность существования производных прав, в том числе прав временных жильцов, если таковые будут вселены [1, с. 8].
Для вселения гражданина в качестве временного жильца в жилое помещение, выступающее предметом договора коммерческого найма, требуется:
- совместное решение нанимателя и проживающих с ним лиц;
- уведомление о вселении временного жильца наймодателя.
При этом законодательство обходит стороной вопрос о том, в какой форме должно быть выражено такое «общее согласие», может ли оно носить устный характер, посредством словесного обозначения, например, на «собрании» лиц, проживающих в жилом помещении, или же требует письменного оформления.
Временные жильцы после своего вселения обладают полномерным правом пользования жилым помещением, поскольку правомочны содержать все действия, которые обычно совершаются при проживании в жилом помещении, они вправе полноправно пользоваться всеми благами и удобствами жилища. Законодателю следует отказаться от сложной конструкции «самостоятельное/несамостоятельное» право, поскольку данный термин явно указывает на то, что реализация такого права должна перманентно проистекать с «разрешений» иного субъекта.
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан [2, с. 68].
Если права временных жильцов упомянуты в ст. 680 ГК РФ и ЖК РФ, то об обязанностях закон упоминает косвенно, например, в абз. 3 ст. 680 ГК РФ указано, что временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Обязанности временных жильцов, как и права, производны от обязанностей нанимателей, и также усечены – временные жильцы не обязаны осуществлять текущий ремонт жилого помещения, не наделены обязанностями оплачивать коммунальные услуги.
Гражданин по договору социального найма, обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире);
- принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию и др. [4, с. 342].
В соответствии со ст. 678 ГК РФ, наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Обязанности временных жильцов производны от обязанностей нанимателей, и усечены – временные жильцы не обязаны осуществлять текущий ремонт жилого помещения (или нести расходы по такому ремонту), не наделены обязанностями уплачивать коммунальные услуги и др. Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение исключительно для проживания, вместе с тем, они вправе осуществлять в нем и профессиональную деятельность, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.
Список источников и литературы
- Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения / В.В. Васин: авторефер.дисс…канд.юрид.наук. М., 2017.
- Вишневская И.С. Договор коммерческого найма жилого помещения. Монография / И.С. Вишневская. М.: Проспект, 2019.
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. № 23-25.
- Ершова Н.Е. К вопросу о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма / Н.Е. Ершова // Вестник Нижегородского университета им. Лобачевского. 2019. № 4.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.
- Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 1993. № 237.
- Сабонина О.В. Временные жильцы / О.В. Сабонина // Жилищное право. 2018. № 6.