Актуальность темы исследования обусловлена тем, что позитивные права, связанные с пользованием жилым помещением, являются важнейшим средством реализации естественного права человека на жилище, прямо закрепленного в Конституции России [3].
Вселение граждан в жилые помещения в качестве временных жильцов предусмотрено рядом нормативных документов: гражданским кодексом РФ [1] и жилищным кодексом РФ [2].
Как пишет Д.А. Формакидов, под временным жильцом следует понимать гражданина (физическое лицо), вселенного в жилое помещение его собственником, нанимателем такого помещения либо членом жилищного или жилищно-строительного кооператива для безвозмездного временного проживания в нем на условиях, установленных законодательством и определенных соглашением между вселяющим лицом и временным жильцом [7, с. 143].
Специфика правового статуса временного жильца связана с тем, что такой статус вторичен по отношению к юридическому статусу лица, которое вселило временного жильца в жилое помещение.
В соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ, вселение временных жильцов допускается в случае, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок год и более, т.е. является долгосрочным.
При краткосрочном найме (на срок менее года) вселение временных жильцов по умолчанию не допускается и возможно только в случае, если возможность вселения таких жильцов прямо предусмотрено договором найма.
Краткосрочный найм «дополнительных» прав, в т. ч. права на вселение временных жильцов, в соответствии с законом не предусматривает [5, с. 155].
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
В случае, если наниматель взимает с временно вселенных граждан плату, такие граждане уже не являются временными жильцами, а выступают поднанимателями жилого помещения [3, с. 204].
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Максимальный срок проживания временных жильцов – шесть месяцев, а поднанимателей – пять лет. Между «временными жильцами» и «поднанимателями» существуют схожие черты – в частности, ответственность за их действия несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Право на жилище предусматривает не просто возможность проживания как такового – индивиду также должно быть комфортно, проживание должно осуществляться в благоприятных условиях [6, с. 255].
Для вселения временных жильцов требуется уведомление наймодателя. Уведомлять следует того субъекта, который в соответствии с договором выступает наймодателем. Законодательство не раскрывает механизм такого уведомления, предусмотрено лишь указание на его предварительный характер.
По ст. 159 ГК РФ представляется, что обеспечению прав и интересов сторон более способствовал бы письменный порядок уведомления наймодателя о предстоящем вселении временных жильцов, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма.
Иными словами, при заключении договора стороны вправе прийти к соглашению о том, что наниматель вправе вселять временных жильцов, предварительно уведомив об этом наймодателя устно.
Ст. 680 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции (абзац 1): «Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным, совершенным в разумный срок, уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Уведомление о предстоящем вселении временных жильцов должно быть совершено в письменной форме, если договором не предусмотрено иное».
Абзац 3 дополнить: «Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее пяти дней со дня предъявления соответствующего требования наймодателем, который не был надлежащим образом уведомлен об их вселении в жилое помещение в соответствии с абзацем 1 настоящей статьи».
В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.
Механизм вселения временных жильцов схож с механизмом правоотношения договора коммерческого найма – здесь также требуется согласие всех проживающих лиц и предварительное уведомление наймодателя, проявляются аналогичные проблемы – неурегулированность вопросов срока и формы уведомления, последствий неуведомления нанимателя. Исходя из того, что правила вселения временных жильцов в жилые помещения, являющиеся предметом договора социального найма, в соответствии со ст. 126 ЖК РФ, действуют и в отношение вселения временных жильцов членами жилищных кооперативов, изменения будут распространяться и на правоотношения, связанные с временным вселением граждан в жилые помещения кооперативов.
Вопросы, связанные с основаниями и порядком вселения временных жильцов, слабо урегулированы законодательством: не определена форма уведомления наймодателя о предстоящем вселении временных жильцов, срок, в который наниматель должен быть уведомлен о таком вселении. Также в законе отсутствуют нормы, позволяющие разрешить ситуацию, когда временные жильцы были вселены без предварительного уведомления наймодателя.
Для решения данных проблем статью 680 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным, совершенным в разумный срок, уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Уведомление о предстоящем вселении временных жильцов должно быть совершено в письменной форме, если договором не предусмотрено иное».
Абзац 3 дополнить предложением следующего содержания: «Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее пяти дней со дня предъявления соответствующего требования наймодателем, который не был надлежащим образом уведомлен об их вселении в жилое помещение в соответствии с абзацем 1 настоящей статьи».
Сходные изменения необходимо внести и в ст. 80 ЖК РФ, при этом они будут распространяться не только на вселение временных жильцом нанимателями по договору социального найма, но и членами жилищных кооперативов. Таким образом, правовые отношения будут урегулированы.
Список источников и литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. № 23-25.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.
- Камышанова А.Е. Договор найма жилого помещения: новеллы российского законодательства / Вестник Таганрогского института управления и экономики. 2018. № 7. С. 204.
- Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 1993. № 237.
- Максименко А.В. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения / Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2019. № 1. С. 155.
- Трифонов С.Г. Понятие и содержание конституционного права на жилище / Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки. 2021. № 2. С. 255.
- Формакидов Д.А. Временные жильцы как особые субъекты жилищных правоотношений / Вестник Пермского государственного университета. 2019. № 4. С. 143.