Обеспечения населения жильём – актуальная задача для России в настоящий момент. Не каждый человек может приобрести жильё, в связи с рядом причин: в среднем по стране достаточно низкий средний заработок, но при этом высокие цены на жильё. Поэтому накопить достаточно большую сумму не всегда удается, так как этот процесс может занять не один год. Именно поэтому ипотечное кредитование является актуальным предложением для большей части населения. Ипотека дает возможность получить в пользование жилье на начальном этапе. Разрешает противоречия между заработной платой населения и ценами на недвижимое имущество.
Цель развития ипотеки – улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Поэтому новые проекты по развитию ипотечной системы спонсируются государством. Государственные органы власти видят перспективу в ипотечном кредитовании, поэтому стараются устранить все проблемы в области развития ипотеки.
Ипотека – это одна из форм залога, при котором недвижимое имущество находится в собственности должника, но в случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя, кредитор вправе получить удовлетворение за счёт реализации залогового имущества
Основным правовым документом, регулирующим основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [1] (далее – закон об ипотеке).
Важно отметить, что предметом ипотечного кредитования всегда является только недвижимое имущество. Также недвижимость, не подлежащая приватизации, не может быть предметом залога.
Карантинные меры, принятые для борьбы с эпидемией, в начале 2020 года, негативно отразились на экономике страны. Достаточно большое количество людей потеряли работу. В связи с этим возникло множество проблем, препятствующих благополучному погашению ипотечного кредита. Для частичного решения данных проблем был принят Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2]. Нормы данного закона дают отсрочку в выплате ипотечного кредита заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении в связи с пандемией коронавируса. Согласно п. 1 ст. 6 вышеуказанного закона, заемщику следует обратиться в банк не позднее 30.09.2020 г. с требованием об изменении условий такого договора, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком (далее - льготный период). Также отметим, что максимальный льготный период составляет 6 месяцев.
6 апреля 2020 года на официальном сайте Правительства РФ [3] были размещены два документа, которые содержали требования, предъявляемые к заемщикам, рассчитывающим на получение отсрочки в выполнение ежемесячных обязательств. А именно:
1) Если доход заемщика уменьшился на 30 % и более по сравнению со среднемесячным доходом, полученным им в 2019 году.
2) установлен максимальный размер кредита, при котором может получить «каникулы» заемщик составляет: Москве – 4,5 млн. руб.; в Московской области, Петербурге и Дальнем Востоке – 3 млн. руб., в иных регионах – 2 млн. руб.
3) Предметом ипотеки является жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением.
Еще до принятия карантинных мер, граждане сталкивались с невозможностью выплачивать ипотечное кредитование, в связи с потерей работы. Для помощи гражданам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, был принят Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ [4] обеспечивающий заемщику отсрочу от ипотечных обязательств так же с максимальным сроком не более 6 месяцев. Данный закон до сих пор действует. Верховный суд пояснил, так как ФЗ № 76 не отменен, у заемщика есть возможность дважды получить отсрочку. То есть максимальный срок льготного периода составляет 1 год.
При анализе ФЗ № 76 и ФЗ № 106, следует отметить, что при предоставлении заемщику льготного периода, банк-кредитор рассчитывает новую процентную ставку, которая будет действительна на время действия данного периода. Это значит, что начисление процентов не приостанавливается. Следовательно, долг по ипотечному кредиту увеличивается. А также время выплаты данного кредита.
Данную позицию подтвердил Верховный суд РФ в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 22.04.2020 года [5]. В документе подчеркивается, что сам факт эпидемии не снимает обязательства должников. «Отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств», – констатирует Верховный суд РФ. Аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант» составили финансовый прогноз практических последствий отсрочки от ипотечных обязательств, а именно: «…в среднем это приведет к увеличению первоначального срока кредита на 2,5 года и увеличению выплат в среднем на 23%, или на 580 тыс. руб. Вторые каникулы умножат эту цифру вдвое» [6].
Резюмируя всё вышесказанное, еще раз подчеркнем, что «льготный период» дает отсрочку от выполнения обязательств по ипотечному кредитованию, но не освобождает от начисления процентов. Эти проценты суммируются к общему долгу, а также подлежат увеличению в будущем, в связи с ежегодной инфляцией, что приводит к увеличению срока выплат ипотеки. Но в тоже время льготный период дает возможность должнику найти новую работу, не потеряв при этом жилплощадь.
Список литературы
- Обзор судебной практики от 29.04.2020 № 1 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) // Верховный суд РФ сайт.: URL: https: // www.supcourt.ru (дата обращения: 10.10.2020).
- Правительство Российской Федерации // Правительство РФ сайт.: URL: https: // www.government.ru (дата обращения: 10.10.2020).
- Полугодовые кредитные каникулы по ипотеке могут привести к увеличению выплат // Эл. Журнал ПЛАС сайт.: URL: https: // www.plusworld.ru (дата обращения: 10.10.2020).
- Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» // СЗ РФ. – 2019. – № 18. – Ст. 2200; www.pravo.gov.ru 01.05.2019.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 222-ФЗ (в ред. ФЗ от 01.04.2020 № 97-ФЗ) «О деятельности кредитных рейтинговых агентств в Российской Федерации, о внесении изменения в статью 76.1 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4348; www.pravo.gov.ru 01.04.2020.
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 13.07.2020 № 202-ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400; www.pravo.gov.ru 13.07.2020.