В настоящее время возникает множество споров, связанных с имуществом. Одним из них является виндикационный иск, цель которого заключается в истребовании имущества из чужого незаконного владения. Статьей 302 ГК РФ установлены вполне конкретные условия, при которых виндикация возможна, то есть если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, так называемый добросовестный приобретатель, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником владения, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Из этого определения очень легко вывести случаи невозможности виндикации, когда имущество выбыло из владения собственника по его воле и было возмездно приобретено добросовестным лицом. Отсюда встает вопрос о виндикации имущества, точнее, о таком ее аспекте, как возможность виндикации при гибели недвижимой вещи, причем как ее «книжной» гибели, когда вещь остается, а сведения в документах изменяются, так и о фактической гибели вещи, когда и документы, и сама вещь изменяются.
Последняя судебная практика внесла дополнительные условия, некие дополнительные критерии, при котором вопрос виндикации недвижимого имущества становится под вопросом, это уже упоминаемая гибель вещи. Такое, в частности, происходит при реконструкции, перепланировке и переустройстве и так далее, но необходимо истребовать квартиру, которая к моменту истребования уже разделена на две отдельные квартиры, или необходимо истребовать земельный участок, который также разделен на несколько земельных участков, а на одном из них построен еще многоквартирный дом. Как показывает опыт, подобные манипуляции с вещью являются одной из недобросовестных стратегий, позволяющих с некоторой степенью вероятности заблокировать возможности истребования вещи от незаконного владельца. Виндикация традиционно предполагает возврат того же самого имущества, владение которым было утрачено, то есть возврату подлежат индивидуально-определенные вещи, а в случае гибели вещи она не сохраняется и виндикация вроде бы невозможна, правда, у истца появляется право заявления обязательственного иска из возмещения вреда.
Действительно, отсутствие сохранившийся в натуре вещи означает прекращение права собственности на нее, и вполне логично, нет вещи, нет и права, однако нужно различать случаи, когда вещь вообще уничтожена, то есть вообще больше не существует, к примеру, дом, в котором находилась квартира, относительно которой рассматривается вопрос о возможности ее виндикации, он снесен, и случаи, когда вещь перестает существовать в своем первоначальном виде как объект права. К примеру, такое происходит при существенном изменении характеристик объекта недвижимости. Существует точка зрения, согласно которой существенные изменения характеристик объекта недвижимости, связанные с изменением назначения такого объекта и характера его использования, необходимо рассматривать как гибель или уничтожение вещи. Следствием этого является прекращение ранее зарегистрированного права собственности на такой объект на основании пункта 1 статьи 235 ГК РФ, и при этом указанные изменения влекут за собой создание новой недвижимой вещи, а так как истец по виндикационному иску в обязательном порядке должен доказать свое право собственности на истребуемую вещь, то в этом случае это перестает быть возможным, так как вещи как объекта не существует.
Достаточно дискуссионным является вопрос применительно к такому виду недвижимости, как земельные участки. Статьями 11.4, 11.6, 11.7 ЗК РФ предусмотрен раздел, объединения и перераспределения земельных участков, которые влекут за собой прекращение существования земельного участка, являясь, как отмечают в литературе, специальными основаниями прекращения права собственности на вещь. В научной литературе высказывается точка зрения, что раздел участка фактически является способом прекращения юридического существования вещи, который влечет утрату возможности виндицировать эту вещь [3]. Однако существующая и формирующаяся судебная практика часто говорит об обратном. По общему правилу, если ответчику удается доказать, что произошло существенное изменение вещи, это означает прекращение существования в натуре и влечет отказ в удовлетворении заявленных исковых требований виндикации. При этом суды используют немного разные формулировки, но большей частью речь идет о необходимости доказывания наличия существенных изменений, существенных улучшений, радикального изменения индивидуально-определенных признаков вещи, изменения, сделавшие первоначальную вещь фактически новой вещью и т. д.
Следовательно, чтобы виндикация была возможна, о чем неоднократно высказывался Президиум ВАС РФ, недвижимая вещь должна сохраниться в натуре [1]. Отталкиваясь от судебной практики, можно сформировать некоторый перечень ситуаций, когда вещь не сохраняется и виндикация невозможна, то есть произведены существенные изменения вещи. При этом стоит разделять ситуации применительно к зданиям, строениям и помещениям, с одной стороны, и к земельным участкам, в рамках которых существуют свои особенности.
В доктрине существует крайняя точка зрения, согласно которой существенные изменения по отношению к зданиям это исключительно случай полного уничтожения здания как вещи, то есть его полный снос и строительство на его месте нового здания. Однако судебная практика сильно корректирует указанную позицию. Факт существенности проведенных изменений обычно доказывается проведением так называемой судебно-технической экспертизы, которая сравнивает состояние объекта на момент выбытия из владения истца и на момент непосредственно судебного разбирательства, ну а что касается земельных участков, то такая информация обычно получается из реестра прав на недвижимость, сведений кадастра или судебных решений, если образование участков осуществлялось на основании решения суда. Так, Президиум ВАС РФ отказал в удовлетворении иска, в том числе по причине полной реконструкции аэровокзального комплекса с увеличением его площади и исключением прежнего объекта из единого государственного реестра [2]. Таким образом, если говорить о зданиях, строениях и помещениях, то виндикация невозможна в следующих случаях.
Во-первых, если произошло изменение этажности здания.
Во-вторых, если произошло изменение конструктивной схемы здания или увеличение его полезной площади.
В-третьих, при полной перепланировки здания.
В свою очередь, виндикация возможна при следующих обстоятельствах: это разного рода перепланировки помещения без изменения его площади, а также внутренние перепланировки с незначительным уменьшением площади, пусть даже и сопряженные с изменением кадастрового номера.
Вообще к отождествлению терминов существенное изменение вещи и перепланировка суды подходят очень осторожно, так как прекрасно понимают, к каким злоупотреблениям может привести расширительное толкование этих терминов.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ
- Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09 по делу N А56-31225/2008. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
- Постановление Президиума ВАС РФ от 30.09.2008 N 8356/08 по делу N А41-К1-10034/05. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
- Скловский К. И. О понятии раздела вещи (земельного участка) // Хозяйство и право. 2006. № 1. С. 77-85.