Одной из проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения, является неосмотрительность и доверчивость приобретателя данным контрагента, что в последующем и приносит свои плоды в виде изъятия имущества. Если при рассмотрении дела окажется, что добросовестный приобретатель при заключении договора не запрашивал сведения об имуществе, то шанс на защиту становится маленьким, ввиду непринятия им мер по выяснению объема правомочий контрагента, а также о наличии ограничений в отношении имущества. Конечно, на отчуждателе лежит ответственность за предоставление информации об ограничениях и обременениях имущества, но это не играет ключевой роли в рассмотрении дела по виндикационному иску.
На практике возникают случаи, когда суд истребует спорное имущество, в частности и жилое помещение, от добросовестного приобретателя, независимо от признания его таковым. В таких случаях возникает проблема защиты имущественных интересов добросовестного приобретателя. Если говорить о безвозмездной сделке по приобретению имущества, то в данном случае, конечно, никаких убытков у добросовестного приобретателя не возникает. Но если он получил имущество по возмездной сделке, а впоследствии спорная вещь была истребована у него по виндикационному иску, то в такой ситуации добросовестный приобретатель несет определенные убытки в виде реального ущерба – суммы стоимости имущества, которую он заплатил за него по возмездной сделке.
Для такой ситуации законодатель предусмотрел механизм компенсации возникших убытков. Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ [1] физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Кроме этого, данная компенсация выплачивается в соответствии с принятым судебным актом по иску добросовестного приобретателя к РФ (в лице Министерства Финансов РФ) о её выплате. Этот судебный акт принимается, если взыскание по исполнительному листу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Размер компенсации, как уже было указано, определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб или в размере кадастровой стоимости истребованного имущества (жилого помещения). Также, если суд установит, что какая-то часть убытков была возмещена добросовестному приобретателю, то размер компенсации уменьшается на сумму возмещенных убытков.
Кроме этого, в случае выплаты этой компенсации, РФ имеет право регрессного требования в размере выплаченной компенсации к лицу, ответственному за причинение убытков добросовестному приобретателю. Таким лицом является неуправомоченный отчуждатель имущества, от которого добросовестным приобретателем было получено имущество.
Помимо прочего, если исходить из буквального толкования части 3 указанной статьи: «Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб…», то можно сделать вывод, что компенсация может быть и не равна сумме реального ущерба – она может быть и ниже. Это значит, что у неуправомоченного отчуждателя может возникнуть неосновательное обогащение, а добросовестный приобретатель, с учетом компенсации, будет недостаточно защищён.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что если добросовестному приобретателю не удается сохранить владение имуществом, потому как оно истребовано судом в пользу прежнего законного владельца, то законодатель предусмотрел механизм защиты и в этом случае. Конечно, здесь речь идет лишь о жилом помещении, потому что право на жилище это одно из конституционных прав человека, ввиду этого и предусмотрена компенсация.
Однако на практике может возникнуть ряд проблем, связанных с определением размера компенсации. Как уже было указано ранее, ее размер может быть ниже реального ущерба. Это может быть связано с тем, что жилое помещение было приобретено по необоснованно завышенной цене, выше рыночной цены и так далее. Конечно, в этом случае размер реального ущерба в отношении конкретного жилого помещения будет также высоким и несоответствующим стоимости аналогичного жилья, предлагаемого в условиях рыночных отношений и свободного ценообразования.
В таких условиях было бы целесообразнее изменить формулировку части 3 статьи 68.1 указанного закона с «…определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб…» на «…является равным сумме, составляющей реальный ущерб…». Такое решение, на наш взгляд, устранит для суда неясности в определении ее размера.
Список использованных источников
- О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) (с изм. и доп., вступ в силу с 11.01.2023). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».