В настоящее время активно развивается сфера ипотечного кредитования. Приобретение собственного жилья всегда являлось первоочередной потребностью многих людей. В связи с этим возникает не мало вопросов, связанных с правоприменением некоторых норм, в рамках реализации данного права. Покупка недвижимости осуществляется с помощью собственных либо заёмных средств. Второй вариант наиболее распространён, однако имеет свои нюансы, особенно при приобретении квартир в «новостройках».
С 2019 года застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Очевидно, что нововведение обеспечивает безопасность и надёжность вложений средств дольщиков. Однако данный механизм имеет свои особенности. Так, денежные средства с эскроу-счёта переводятся застройщику после выполнения им обязательств перед покупателем, то есть введения новостройки в эксплуатацию, что должно подтверждаться документально. До этого момента денежными средствами застройщик пользоваться не может. На первый взгляд, казалось бы, удобная схема, которая гарантирует возврат средств гражданам в случае неисполнения обязательств застройщиком. Данная схема относительно хорошо работала в условиях стабильной экономики с низким уровнем инфляции, но недавние события внесли некоторые коррективы. После повышения ключевой ставки Центрального Банка, ипотечное кредитование для многих стало недоступным, а застройщики не смогли выполнять планы продаж. Соответственно денежные средства на счетах начали обесцениваться. Постепенно экономика нашей страны приходит в норму, но никто не сможет дать гарантий, что подобная ситуация не повторится. Так, денежные средства у застройщиков есть, но распорядиться ими они не могут. В связи с этим возникает вопрос о поэтапном открытии эскроу-счетов. Например, пропорционально количеству проделанной работы выдавать денежные средства для реализации дальнейшего строительства и покрытия кредитной задолженности. Преимущества поэтапного раскрытия заключается в том, что у застройщиков появится больше собственных средств, следовательно, финальная стоимость недвижимости уменьшится. Также это позволит банкам разрабатывать новую систему гарантий возврата средств. Ещё в 2019 году был внесён законопроект о внесении изменений в части поэтапного раскрытия счетов в Государственную Думу. Однако он был отклонён в связи с определенными недостатками данной системы. Если у застройщиков возникнет нехватка определённой суммы, то могут вновь появиться «обманутые дольщики». Банки не смогут оценить риски выдачи средств, так как не имеют достаточного количества специалистов, которые могли бы подтверждать готовность объектов. К тому же эскроу-счета появились у нас не так давно и система в целом неустойчива, поскольку отсутствует сложившаяся практика их применения. В ближайшее время послабления со стороны законодателя в данной сфере не планируются. Возможно в будущем, когда банки будут уверены в добросовестности застройщиков и готовности объектов, тогда появится возможность для поэтапного открытия счетов.
Здесь же возникает вопрос, связанный с оформлением ипотечного кредита при участии в долевом строительстве. Отличительной чертой договора долевого участия от договора купли-продажи является то, что первый заключается в отношении объекта недвижимости, который ещё не ввели в эксплуатацию. Тогда оформление происходит следующим образом. После заключения договора долевого участия и открытия эскроу-счёта оформляется ипотечный кредит, а денежные средства перечисляются на соответствующий счёт. После чего должник выплачивает кредитору сумму с процентами и ожидает завершения строительства. Заключить ипотечный договор можно как в банке, в котором открыт счёт - эскроу, так и в другой кредитной организации. Даже здесь для заёмщика могут возникнуть определённые риски. В случае отзыва лицензии или банкротства кредитной организации, в которой открыт счёт, страховое возмещение не может превышать более 10 миллионов рублей. При оформлении договора участия в долевом строительстве дорогостоящих объектов данной суммы может быть недостаточно, следовательно, погашение долга по ипотеке становится затруднительным. В данном случае, можно законодательно предусмотреть страховое возмещение в размере стоимости данной недвижимости, однако пока такого также не ожидается.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что введение эскроу-счетов безусловно обеспечивает безопасность и прозрачность сделок с недвижимостью, защищает права и законные интересы дольщиков, однако в ряде случаев ставит в не выгодное положение застройщиков. При всех достоинствах, у данной системы есть свои недостатки, в том числе риски, связанные с приобретением жилья посредством заключения ипотечного договора. Полагаю необходимым усовершенствование механизма на законодательном уровне, чтобы в дальнейшем обеспечить граждан доступным жильём при минимальных потерях.
Список литературы:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 17.10.2022).
- Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 17.10.2022).
- Филимонова, В. В. Проблемы ипотечного кредитования в условиях изменения законодательства и введения эскроу-счетов / В. В. Филимонова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 5 (295). — С. 64-68. — URL: https://moluch.ru/archive/295/66999/ (дата обращения: 17.10.2022).
- Законопроект № 674837-7 О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/674837-7 (дата обращения: 17.10.2022).
- Федеральный закон "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" от 23.12.2003 N 177-ФЗ (последняя редакция) КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 17.10.2022).