1 января 2020 года был создан Единый информационный Реестр объектов самовольного строительства. Это связано с тем, что самовольное строительство с каждым годом увеличивается в объемах. О. Сиражетдинова в своей статье отмечает, что самовольное строительство является одной из актуальных проблем российского права [1].
Законодательно институт самовольной постройки представлен одной небольшой статьей 222 ГК РФ. Данная статья была подвергнута реформе в 2018 году, однако все пробелы так и не были устранены.
Так, ст. 222 ГК РФ во всем своем содержании не упоминает самовольную реконструкцию как объект, попадающий под её регулирование. Однако, исходя из положений п. 28 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года (далее – Пленум 10/22), следует, что данная статья распространяется также и на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции. Эта же позиция подтверждается и Определением коллегии по гражданским делам ВС РФ [2]. Такими изменениями могут считаться изменения высоты, площади, этажности и другие.
Согласно положениям п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров дома, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение и замена или же восстановление несущих строительных конструкций.
Анализируя нормы ст. 51, 55 ГрК РФ, В. А. Бетхер в своей монографии, посвященной самовольному строительству, приходит к выводу о громоздкости процедуры получения разрешения на проведения различных действий по реконструкции объектов для последующего их ввода в эксплуатацию [3]. Исходя из этого, несоблюдение предусмотренного порядка влечет за собой характер самовольных действий, которые не охвачены правовым регулированием законодательства.
Явной особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольной постройкой является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного законно и имеющего определенные зафиксированные в техническом и кадастровом учете характеристики.
По общему правилу законодатель устанавливает право собственника привести жилой дом в первоначальное состояние, в ином случае, предусмотрен снос таких изменений. Также стоит отметить наличие возможности признания права собственности на самовольную постройку, соответственно, при проведении аналогии такое признание возможно и в отношении реконструкции.
Такая процедура предусматривает собой обращение в соответствующие органы местного самоуправления с заявлением и иными документами. Однако, такой порядок реализации установлен законодателем лишь на бумаге. Фактически при обращении в орган местного самоуправления заявитель получает отказ и в связи с этим вынужден обращаться в суд за защитой. Представляется, что данный отказ связан с отсутствием полномочий у такого органа в полном объеме для реализации рассматриваемого права граждан.
Судами указывается, что признание права собственности на самовольную постройку (реконструкцию) в судебном порядке является исключительным способом защиты права и подлежит применению лишь в случае лишения лица по независящим от него причинам получить правоустанавливающие документы в ином порядке.
Так, в Нижегородской области гражданин обратился в Администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, на которое впоследствии был получен отказ. Заявителем были проведены работы по возведению пристройки и мансарды в результате чего площадь жилого дома увеличилась. Администрация аргументировала данную позицию тем, что земельный участок относится к территориальной зоне Р-1, а именно зоне особо охраняемых природных объектов. Однако, судом было установлено, что отнесение данного земельного участка у указанной категории территориальной зоны было принято после постройки основного жилого дома.
Заявителем были представлены документы, свидетельствующие о соответствии произведенных изменений строительно-техническим, пожарным, санитарным, градостроительным нормам и правилам, а также об отсутствии конструктивных изменений. Более того, такие изменения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства. Суд пришел к выводу о том, что реконструированный жилой дом может эксплуатироваться по своему назначению.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанции приняли решение об удовлетворении требований гражданина [4].
Схожее дело было рассмотрено Восьмым арбитражным апелляционным судом [5].
В Департамент строительства Администрацию города Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на объект капитального строительства обратился индивидуальный предприниматель. Однако, в ответ на данное заявление он получил отказ со ссылкой на отсутствие положительного заключения Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. В данном случае реконструкция представляла из себя вынос части грунта и укрепления фундамента здания, а также иные работы по его улучшению.
Суд апелляционной инстанции указывает, что сведения, отраженные в технических планах противоречат сведениям в технических паспортах, а именно в части размера площади помещений.
По итогам рассмотрения дела судом было отказано в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, судебная практика по рассмотрению споров, связанных с самовольной реконструкцией, разнообразна. Однако, мы можем прийти к выводу о том, что административный порядок узаконивания самовольной реконструкции фактически не находит своего применения.
Так, видится необходимым, внесение изменений в нормативные акты, регламентирующие деятельность органов местного самоуправления в рассматриваемой сфере. Более того, также важно отметить необходимость дальнейшего реформирования ст. 222 ГК РФ в части урегулирования действий по реконструкции объектов.
Предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ положениями о понятии самовольной реконструкции в следующей формулировке: самовольной реконструкцией являются действия по изменению параметров дома, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение и замена или же восстановление несущих строительных конструкций без соблюдения процедуры по получению соответствующих разрешительных документов. Также необходимо дополнить указанную статью положениями о порядке узаконивания самовольной реконструкции в следующей формулировке: признание права собственности на самовольную реконструкцию осуществляется в судебном порядке и с учетом индивидуальных характеристик самовольной реконструкции (угрожают ли произведенные изменения жизни или здоровью граждан, нарушают ли произведенные изменения права третьих лиц, являлись ли необходимыми произведенные изменения и иные характеристики).
Список литературы
[1] Лишние этажи - споры Сиражетдинова О./"Жилищное право", 2020, №2/ Доступ СПС Консультант Плюс;
[2] Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 №24-КГ 15-6/ Доступ СПС Консультант Плюс;
[3] Бетхер В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): монография. М.: Юстицинформ, 2017. 312 с. / Доступ СПС Консультант Плюс;
[4] Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.03.2019 по делу № 33-2550/2019 / Доступ СПС Консультант плюс;
[5] Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А46-21462/2018/ Доступ СПС Консультант плюс.