Управление многоквартирным домом является неотъемлемой частью благоприятного и безопасного проживания граждан в многоквартирном доме. Данные правоотношения отражены в "Жилищном кодексе Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) [1]. Однако, несмотря на то, что законодатель отвел раздел 8 ЖК РФ, данным правоотношениям, на сегодняшний день в нем, как и в иных нормативных актах отсутствует легальное понятие «управления многоквартирным домом», что в дальнейшем приводит к отрицательным правовым последствиям в частности, развития жилищного законодательства, и неправильному толкованию норм права.
На данный момент доктринальные понятия «управления многоквартирным домом» трактуются исходя из текста части 1 ст. 161 ЖК. Так, например, Маркова И.В. утверждает, что именно часть 1 ст.161 ЖК РФ является понятием «управления многоквартирным домом» [4].
По нашему мнению, данный подход не совсем верный, потому что в части 1 ст.161 ЖК РФ изложены только задачи управления многоквартирным домом, а само понятие «управления многоквартирным домом» гораздо шире.
Для определения понятия «управление многоквартирным домом» стоит четко определиться с его объектом и субъектом.
Исходя из смысла статьи 161 ЖК РФ, законодатель выделяет несколько субъектов управления многоквартирным домом: управляющая организация, товарищество собственников жилья, специализированный кооператив, помимо перечисленных субъектов управления могут выступать непосредственно сами собственники.
Второй элемент управления многоквартирным домом ‒ это объект управления, но жилищный кодекс не дает нам ясного и четкого ответа на вопрос, что же является объектом управления многоквартирного дома. Так, например, в п.8 ст. 4 ЖК РФ говорится именно об управлении многоквартирным домом, тот же объект прослеживается в ст. 148 ЖК РФ, где говорится об обязанностях управления товарищества собственников жилья, в которых входит именно управление многоквартирным домом. Разумно предположить логику законодателя, что объектом управления исходя из названия раздела 8 является непосредственно сам многоквартирный дом. Несмотря на это, законодатель в ст.162 ЖК РФ обязательным условием договора управления многоквартирным выделяет указание состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление. По нашему мнению, именно статья 162 ЖК РФ указывает, что объектом многоквартирного дома является только общее имущество в совокупности с действиями по предоставлению коммунальных услуг собственникам.
Стоит отметить, что ст.162 ЖК РФ регулирует вопросы именно договора управления многоквартирным домом, между управляющей компанией и собственниками жилья (кооперативом), но данный факт не исключает возможность применять предложенный нами объект управления многоквартирным домом к любым способом управления изложенных в части 2 статьи 161 ЖК РФ. Данное обстоятельство связано с тем, что само понятие «управление», именно многоквартирным домом не совсем уместно.
В настоящий момент ЖК РФ не содержит в себе легального определения понятия многоквартирный дом, но оно содержится в различных подзаконных актах, например в пункте 6 постановления правительства от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», согласно данному подзаконному акту, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством [2].
Исходя из смысла легального определения понятия «многоквартирный дом» можно прийти к выводу, что многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих на праве собственности и общего имущества собственников многоквартирного дома. Анализ данного понятия только подтверждает тот факт, что управление осуществляется только в отношении общего имущества, управлять всем домом в целом собственники помещений не могут, а в праве только имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Как отмечалось выше, четкого определения понятия управления многоквартирным домом нет, но в подзаконных актах в частично раскрывается определение понятия «управление многоквартирным домом». В п.2 постановлении правительства РФ от 15 мая 2016 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом» отмечается, что под управлением многоквартирным домом понимается, деятельность по выполнению стандартов, изложенных в данном постановлении, которые направлены на достижение целей, указанных в ст.161 ЖК РФ, а также целям определенными собственниками лично [3].
Исходя из вышеизложенного можно прийти к выводу, что на данный момент существует реальная проблема отсутствия определения понятия «управления многоквартирным домом», которая требует введение в раздел 8 ЖК РФ легального и полноценного понятия «управление многоквартирным домом», исходя из особой природы «управления» в рамках жилищных правоотношений в многоквартирном доме.
На основании глубокого анализа норм жилищного законодательства считаем уместным утверждать, что управление многоквартирным домом ‒ это согласованная система действий, собственников многоквартирного дома с возможностью привлечения сторонних лиц по выполнению стандартов управления, установленных правительством РФ, реализации правомочий пользования общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг и достижение других целей, предусмотренных ст.161 ЖК РФ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СПС КонсультантПлюс
2. Постановление Правительства от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // СПС КонсультантПлюс
3. Постановление правительства РФ от 15 мая 2016 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом» // СПС КонсультантПлюс
4. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения // Под общей редакцией В.Д. Рузановой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010, с. 57; Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В