Аренда – самый популярный и востребованный вид договорных отношений.
Правовое регулирование арендных правоотношений осуществляется главой 34 раздела четвертого части второй Гражданского кодекса РФ [1, ст.606]. Безусловно, в условиях изменения экономических отношений, которые корректируются под влиянием мирового экономического кризиса, вызванного пандемией COVID-19, требуется совершенствование правового регулирования в этой сфере. Пандемия COVID-19 и ее экономические последствия представляют собой беспрецедентную проблему для бизнеса во всем мире.
Распространение коронавирусной инфекции по всему миру, принявшее характер пандемии, привело к установлению карантинных мер властями разных стран. Безусловно, это затронуло и Россию: были введены ограничения на передвижение граждан, мероприятия на работу различных компаний. Установленные властями ограничения, а также меры поддержки бизнеса и граждан по минимизации негативных последствий этих ограничений коснулись и правоотношений, в том числе арендных.
Существуют различные виды аренды, которые классифицируются по:
1. Обязанности арендодателя: например, аренда имущества и аренда пользователем. В первом случае арендатору временно передается исключительное право собственности на имущество, во втором - арендатор не имеет таких прав, например, в течение дня имущество может передаваться по очереди нескольким лицам на определенное время.
2. Действие договора: отношения аренды могут быть долгосрочными, то есть договор аренды заключается на срок более одного года, или краткосрочным – на срок менее одного года.
3. Статус собственника сдаваемого в аренду имущества: аренда государственного имущества, аренда муниципального имущества, аренда частного имущества.
При составлении договора аренды у арендатора есть как минимум три обязательства: он должен принять вещь, оплатить аренду, а точнее, возможность эксплуатации имущества, и вернуть эту вещь по окончании аренды в состоянии в котором он его получил, с учетом естественного износа.
В настоящее время в условиях пандемии COVID-19, с учетом введения карантинных мероприятий и снижения деловой активности компаний, возникают проблемы, связанные с выполнением арендатором своих платежных обязательств.
Кроме того, мы понимаем, что арендатор не обязан платить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам. Однако в то время, когда соблюдается «условный карантин» из-за угрозы коронавируса, дать однозначный ответ на вопросы, связанные с неуплатой арендной платы, крайне сложно. Здесь, прежде всего, следует учитывать условия договора (цель аренды и распределение рисков), а также вопрос о том, имеет ли арендатор какие-либо имущественные права. Если, например, речь идет об офисе, закрытом на период карантина, то арендатор вправе занять позицию, согласно которой он приостановил выполнение платежного обязательства, поскольку арендодатель не предоставляет ему возможность использовать вещь.
Правительство России, как и многих других стран, считает одной из мер поддержки решения проблем развития бизнеса в условиях пандемии COVID-19 – отсрочку платежа по аренде государственного и муниципального имущества.
Таким образом, в таких условиях можно предусмотреть возможность предоставления арендных отпусков тем, кто арендует помещения, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, в частности, установить возможность получения отсрочки платежа арендной платы на условиях, утвержденных соглашением. сторон, например, арендодатель обязан предоставить отсрочку или освободить арендатора от регулярных платежей.
Более того, чтобы получить отпуск в аренду, арендаторам рекомендуется выполнить определенные действия и соответствовать ряду критериев. Таким образом, компания должна вести деятельность в одном из регионов, которые пережили наибольший экономический спад, и эта деятельность должна быть практически приостановлена. Помещение необходимо использовать по назначению, установленному договором аренды. В этом случае организация должна относиться к малому и среднему бизнесу.
Арендатор должен отправить арендодателю письменный запрос с просьбой предоставить отсрочку или освобождение от арендных платежей [4, ст .2].
Что касается частных арендодателей, то нет возможности заставить их предоставлять аналогичные льготы по запросу арендаторов.
В этой ситуации практически весь бизнес несет серьезные убытки, для многих несравнимые с дальнейшим существованием. Владельцы бизнеса не получают дохода, так как их деятельность остановлена, при этом они не могут платить арендную плату, а также производить другие регулярные платежи.
При этом стоит понимать, что в условиях кризиса убытки характерны не только для арендаторов, но и для арендодателей. Безусловно, данные меры нуждаются в улучшении, но мы понимаем, что такая поддержка поможет бизнесу сократить убытки в текущей ситуации.
Безусловно, в условиях изменения экономических отношений, которые корректируются под влиянием мирового экономического кризиса, вызванного пандемией COVID-19, требуется совершенствование правового регулирования в этой сфере. В соответствии с изложенным выше, совершенствование механизма правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере арендных отношений в связи с пандемией COVID-19 является актуальной проблемой для нашей страны.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. [Электронный ресурс] / Доступ: https://base.garant.ru/10164072/a9a754f9362cc6d913de8ff6886b8c4c/ – Дата доступа: 07.11.2020.
2. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 г. [Электронный ресурс] / Доступ: http://ivo.garant.ru/#/document/73924465/paragraph/1/doclist/6893/showentries/0/highlight/ – Дата доступа: 07.11.2020.
3. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г. [Электронный ресурс] / Доступ: http://ivo.garant.ru/#/document/73972665/paragraph/1/doclist/6893/showentries/0/highlight/ – Дата доступа: 07.11.2020.
4. О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики: Постановление Правительства РФ от 02 апр. 2020 г. № 409 в редакции Постановления Правительства РФ от 30 мая 2020 г. № 792. [Электронный ресурс] / Доступ: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73749374/ – Дата доступа: 07.11.2020.