Содержание недвижимого имущества в рамках договора пожизненного содержания с иждивением: теория и практика

Пендак Дарья Андреевна
ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет», г. Омск

Согласно части 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Из анализа вышеуказанной статьи следует, что собственник (получатель ренты), в силу определённых жизненных обстоятельств (состояния здоровья, немощность, неспособность самостоятельно заботиться о себе) передает иному лицу (плательщику ренты) свою собственность – недвижимость (в основном это квартиры) в обмен на пожизненный уход и заботу.

Соответственно между сторонами заключается договор, который проходит «многоступенчатый» этап: составление текста договора, его нотариальное удостоверение, и в последующем (так как происходит отчуждение недвижимого имущества) государственная регистрация нового собственника.

Глава 33 ГК РФ содержит всего пять статей (601-605) посвященных основным положениям договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем, сторонам приходится самостоятельно детально прописывать вытекающие права и обязанности (предоставление содержания – обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами, уходом, помощью с домашними делами и иными бытовыми нуждами, оплата ритуальных услуг), а также иные положения.

На практике встречаются ситуации, когда между сторонами договора возникает недопонимание в части распределения обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта квартиры.

Между Д.С. и Д.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный в реестре. В соответствии с условиями договора Д.С. передала в собственность Д.А. жилой дом общей площадью и земельный участок. Д.А. обязался осуществлять за свой счет содержание жилого дома и эксплуатацию земельного участка, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальным, всего жилого дома. Вместе с тем, принятых на себя в соответствии с договором обязательства должным образом не исполнял, в связи с чем, договор по решению суда был расторгнут [2].

По сути рассматриваемый договор является редкой формой жилищных правоотношений, и как следует из положений статьи 34 Жилищного кодека Российской Федерации (далее – ЖК РФ) [3], получатель ренты – гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется таким жилым помещением на условиях, предусмотренных статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Из части 1 статьи 33 ЖК РФ следует, что получатель ренты пользуется жилым помещением наравне с собственником данного помещения (плательщиком ренты).

Таким образом, в силу положений ЖК РФ на получателя ренты распространяются все жилищные права и обязанности (правомочия владения и пользования).

Из вышеуказанного следует, что при возникновении спорных моментов, на получателя ренты в силу закона может быть возложена обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта.

Вместе с тем, по нашему мнению, это идет в разрез с сущностью и предназначением договора пожизненного содержания с иждивением. В доктрине гражданского права на основании анализа исторических аспектов становления и развития такого договора сформирован вывод о том, что договор пожизненного содержания с иждивением – это договор социального характера, направленный на удовлетворение потребностей нуждающихся. Специфической чертой договора является предоставление содержания, обусловленное социальной потребностью получателя ренты в уходе, заботе и опеке, поскольку самостоятельно обеспечить себя данным не может.

Таким образом, возложение обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта квартиры на получателя ренты, как на лицо, являющееся нуждающимся в опеке и заботе, идет вразрез социальному назначению договора [4] пожизненного содержания с иждивением. И поскольку плательщик ренты становится собственником недвижимости, то на него возлагаются обязанности по содержанию имущества (часть 3 статьи 30 ЖК РФ), внесения платы за коммунальные услуги (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ), производить текущий и капитальный ремонт, а также иные обязанности собственника.


Список использованных источников

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»
  2. Решение Павловского городского суда Нижегородской области по делу № 2-246/2020 от 18.02.2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/wHvwjZgGAnYx.
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»
  4. Токарева К.Г. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 9 - 12.
0
No votes yet