Аннотация. Актуальность данной темы обусловлена тем, что главы, посвященные договору условного депонирования (эскроу) и счету-эскроу в Гражданском Кодексе появились совсем недавно (глава 47.1 Условное депонирование (эскроу) и § 3 Глава 45 Счёт эскроу ГК РФ введены Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ). Данная статья включает в себя исследование норм о договоре условного депонирования, проблемы применения счета-эскроу и пути их решений.
Договор условного депонирования является новшеством в гражданском законодательстве Российской Федерации. Сложившейся судебной практики по указанному вопросу как таковой нет. Что касается понятийного аппарата данного «института», то согласно статье 926.1 ГК РФ договор условного депонирования (эскроу) закрепляет три субъекта, при помощи которых будут осуществляться такие правоотношения -это депонент (собственник-покупатель), который обязуется передать на депонирование эскроу-агенту (банк) имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару (исполнитель по договору) при возникновении указанных в договоре оснований. Исходя из вышеперечисленного, данный договор можно представить как соглашение, которое используется для обеспечения исполнения обязательства должника перед кредитором. [1]
Так же гражданское законодательство содержит такое понятие как эскроу-счёт, который представляет собой специальный счет (эскроу) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком (эскроу-агент) от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований. [3]
Из анализа зарубежной практики, можно сделать вывод о том, что данный вид договора уже достаточно давно вошел в повседневную жизнь предпринимателей в ряде передовых зарубежных стран. Данный договор зарекомендовал себя как гарант надлежащего исполнения обязательства между сторонами и тем самым минимизировал риски неплатежа. Такой счет за рубежом вправе открывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Например, в Калифорнии такой счет (эскроу) зарекомендовал себя постоянный способ заключения большинства сделок по купле-продаже недвижимости. Также, интересным будет опыт такой страны как ОАЭ, где договор эскроу уже является обязательным для всех видов сделок с недвижимостью. При этом, предъявляются и соответствующие специальные требования к агентам, которыми могут выступать только банки либо финансовые учреждения. Следовательно, законодательные органы ОАЭ внесли специальные требования к агентам и тем самым сузили перечень лиц, которые могут претендовать на занятия такой деятельностью (эскроу-агентом). Безусловно, можно судить, что такие меры были направлены на снижение мошенничества и конечно же для обеспечения безопасности сделок.
Полагаю, что прежде, чем выделить положительные и отрицательные моменты данного явления, нужно рассмотреть суть этого договора.
Сущностью договора условного депонирования (эскроу) является регулирование отношений, при которых сначала покупатель (депонент) недвижимости с помощью банка (эскроу-агент) вносит денежные средства для оплаты стоимости приобретаемого объекта на счет эскроу, затем он получает и подписывает все необходимые документы на недвижимость и после продавец (бенефициар), у которого готов, т. е. имеется двухсторонне подписанный акт сдачи-приемки объекта, а также свидетельство о регистрации права собственности покупателя и иные предварительно проверенные документы, получает ту денежную сумму со счета эскроу, открытого как раз для проведения такой сделки.
Изучив договор эскроу, можно выделить следующие достоинства: 1) удобство платежа, оно заключается в том, что денежные средства, поступившие на специальный счет, могут быть «заморожены» до момента востребования, тем самым обеспечить сохранность этой суммы для надлежащего и своевременного исполнения обязательства; 2) действуют правила банковской тайны в отношении как депонента, так и выгодополучателя; 3) данный договор трехсторонний, соответственно депонент не может расторгнуть договор с банком в одностороннем порядке.
Наряду с положительными моментами указанного договора, нужно выделить и ряд отрицательных: невозможность распоряжаться денежными средствами, которые находятся на счете ни одной из сторон договора; согласно положению ст. 860.5 ГК РФ приостановление операций по номинальному счету, арест или списание денежных средств, находящихся на номинальном счете, по обязательствам владельца счета, за исключением обязательств, предусмотренных статьями 850 и 851 ГК РФ, не допускается, но допускается в отношении обязательств бенефициара по судебному решению (при использовании номинального счета для целей эскроу одним из бенефициаров является депонент по договору условного депонирования) – это является вторым недостатком [3]; третьим недостатком является то, что не все банки уполномочены открывать такой счет (эскроу), количество банков на территории Российской Федерации, которые вправе открывать специальный счет на данный момент составляет 43, но они находятся в разных субъектах Российской Федерации (16 субъектов, в которых находятся данные банки); четвертым недостатком можно считать отсутствие гарантий, что денежные средства будут использованы по назначению, возможно это и свидетельствует о недоверии со стороны предпринимателей к этому договору. [5]
Можно сделать вывод, что счет эскроу чаще всего применяется при договоре долевого участия в строительстве. Под договором долевого участия понимается договор между дольщиком (участником ДДУ) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. [4]
Таким образом, застройщик выполняет действия по возведению (строительству) объекта недвижимости, а другая сторона (дольщик-участник ДДС) вносит денежные средства (оплату) на специальный счет (эскроу) в банк, для перечисления этой суммы застройщику после выполнения обязательств по строительству здания. [6] Вместе с тем, очевидно увеличится себестоимость проекта застройки, что может привести к снижению рынка недвижимости, так и соответственно к увеличению спроса и цены.
Исходя из анализа действующего законодательства в указанной сфере, можно сделать вывод о том, что безусловно у договора эскроу имеются недостатки, но в процессе развития данного «института», реализации определенного порядка его применения, в будущем в первую очередь указанный договор станет гарантом защищенности денежных средств депонента, поступающих на такой счет и соответствующим гарантом того, что застройщик получит эту сумму при надлежащем исполнении своих обязательств.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Белокопытова Н.Ю., Колесникова В.В. Договор эскроу как новый способ обеспечения исполнения обязательств. 2019. № 1. - С. 20 - 24.
2. Витрянский В. Новеллы о договорах в сфере банковской и иной финансовой деятельности // Хозяйство и право. — 2017. — № 11. — С. 3—29; № 12. — С. 3—28.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
4. Захаркина А.В. Договор условного депонирования (эскроу) как основание нового сложного обязательства // LexRussia. 2019. № 4 (149). - С. 68 - 77.
5. Перечень банков, уполномоченных открывать специальный счет-эскроу [Электронный ресурс] https://erzrf.ru/news/izmenilsya-perechen-upolnomochennykh-bankov-imeyushchikh-pravo-otkryvat-scheta-eskrou-spisok
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 30.12.2004.