Принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, закрепленный в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ), является основополагающим в земельном праве. В соответствии с ч. 5 ст. 1 ЗК РФ [2] все нежилые объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных в отдельных федеральных законах. Рассмотрение принципа единства земельных участков и объектов недвижимости можно проводить по следующим направлениям. Суть первого направления заключается в том, что если имеется только один собственник земли или недвижимости, то владение должно передаваться только ему. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены законом. Содержание принципа единства выражается в требовании прямого перехода права собственности при отчуждении земельных участков и связанных с ними объектов. Под отчуждением прав можно понимать такие сделки, как купля-продажа, дарение, мена и другие. Земельный участок может находиться как в частной, так и в государственной или муниципальной собственности. Подобные правовые аспекты также относятся к вопросам реквизиции, конфискации и обращения взыскания на имущество в случае неисполнения обязательств собственника.
Однако появление данного принципа привело к возникновению препятствий в сфере гражданского оборота недвижимости. Проблемы возникли не только в теории, но и на практике.
Поскольку единый объект недвижимости не формируется, правовой режим использования для каждого объекта остается различным , что подтверждается наличием двух правоустанавливающих документов на здание, на земельный участок [4].
Необходимо отметить, что применение принципа имеет ряд практических применений и может создавать проблемы в определенных ситуациях:
Во-первых, в Земельном кодексе РФ [2] и судебной практике нет четкого определения того, какие объекты могут рассматриваться как «прочно связанные», что ведет к неоднозначности в применении принципа единства судьбы. Возникает вопрос: распространяется ли данный принцип на подземные сооружения, как определять их судьбу при реализации земельного участка, или наоборот при продаже подземных сооружений, следует ли за ним земельный участок?
Скорее всего, в данном случае принцип единства земли будет действовать весьма ограничено, поскольку по мимо прав на земельный участок, подземное сооружение, возникает еще и права на недра, которые всегда находятся в государственной собственности. В связке «земельный участок — участок недр под ним — подземное сооружение в нем» могут присутствовать три собственника, как в случае с подземными гаражами в населенных пунктах: земельный участок находится в муниципальной собственности, участок недр под ним — в государственной, подземное сооружение — в частной. Таким образом, можно сделать вывод, что принцип распространяет свое влияние только на надземные сооружения.
Из этого вытекает еще одна практическая проблема, как доказать «прочную» связь объекта и земельного участка. В практике часто возникают споры о том, достаточно ли прочной связи для применения принципа единства судьбы, и какие факторы следует учитывать при оценке данной связи. Это приводит к субъективизму и несправедливости в принятии решений
Во-вторых, наличие данного принципа в земельном законодательстве создает ряд противоречий с гражданским законодательством.
Например, если имеется завещание на здание, а на земельный участок оно отсутствует и наследники по закону и по завещанию не совпадают, то принцип единства здесь не применяется и земельный участок не следует судьбе здания, с чем согласился Верховный Суд РФ (Определения ВС РФ от 06.02.2018 № 87-КГ17-14, от 01.08.2017 № 18-КГ17-116.).
Также, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ[2], земельные участки не могут быть отчуждены без находящихся на них зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу. Если у собственника есть земельный участок и жилой дом, то они должны быть отчуждены одновременно. Согласно статье 273 ГК РФ, при отчуждении собственником недвижимости, расположенной на его земельном участке к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, положения пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в части запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка прямо противоречат диспозитивным правилам статьи 273 ГК РФ[1]. По мнению ряда цивилистов, данная проблема возникла в результате вторжения ЗК РФ в сферу действия ГК РФ.
В-третьих, в рамках Семейного законодательства, при определении супружеской доли данный принцип также не применяется. Например, если жилой дом находится в личной собственности одного из супругов (подарен, получен в наследство), а земельный участок приобретен во время брака по возмездной сделке или предоставлен бесплатно в собственность по решению органа власти, то исходя из положений ст. 34 и 36 СК РФ[3] в жилом доме супружеская доля выделяться не будет, а в земельном участке будет.
Таким образом, принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости является одним из ключевых в Земельном кодексе РФ. При этом одним из самых неоднозначных, поскольку отсутствует единообразное применение данного принципа в различных отраслях права в связи с чем предлагается внести изменения в гражданское и земельное законодательство, а именно уточнить понятия и термины, применяемые для действия данного принципа, унифицировать нормы, в целях исключения неопределенности и противоречий в правовом статусе таких объектов и минимизации затруднений исполнения и защиты прав собственности и пользования. В связи с чем требуется более детальная проработка данного принципа, как в теории, так и на практике.
Список литературы:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147
- Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996 — № 1 — ст. 16.
- Учуева, А. А. Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / А. А. Учуева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 6.6 (110.6). — С. 47-50. — URL: https://moluch.ru/archive/110/27610/ (дата обращения: 26.03.2024).