Аннотация.
В статье рассматриваются актуальные проблемы института самовольной постройки в российском гражданском праве. Анализируются доктринальные подходы к определению понятия «самовольная постройка», исследуется двойственная правовая природа данного явления, подробно разбираются законодательно закрепленные признаки самовольного строительства. Особое внимание уделяется анализу новейшей судебной практики Верховного Суда РФ и кассационных судов общей юрисдикции за 2024–2026 гг. по вопросам легализации самовольных построек и их сноса. Выявлены ключевые тенденции правоприменения, включая усиление защиты добросовестных застройщиков и арендаторов, а также дифференциацию правовых последствий в зависимости от существенности допущенных нарушений. Сформулированы выводы о необходимости дальнейшего совершенствования правового механизма легализации самовольных построек для обеспечения баланса частных и публичных интересов.
Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, снос, легализация, судебная практика, недвижимое имущество, добросовестность застройщика, аренда земельного участка.
Институт самовольной постройки традиционно занимает одно из центральных мест в системе вещно-правовых отношений, выступая одновременно и способом приобретения права собственности, и санкцией за нарушение установленного порядка строительства. Двойственная природа данного явления, отмеченная в цивилистической доктрине, порождает многочисленные споры как в теории, так и на практике. Несмотря на неоднократное реформирование статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и принятие Верховным Судом РФ Постановления Пленума от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», правоприменительная деятельность продолжает выявлять существенные проблемы в квалификации построек и определении их правовой судьбы .
В российской цивилистической науке сформировалось несколько подходов к пониманию сущности самовольной постройки. А.А. Ерофеева определяет самовольную постройку как жилой или нежилой объект, возведенный или планируемый к возведению для личных, некоммерческих нужд на участке, где строительство запрещено, а также сооружения, при создании которых были проигнорированы градостроительные или иные строительные стандарты либо не получены требуемые разрешения .
Р.А. Валеев, в свою очередь, акцентирует внимание на разрешительной документации, подчеркивая, что самовольной постройкой признаются здания и сооружения, возведенные с нарушением законодательных требований, без необходимой разрешительной документации, а также при отсутствии документов, дающих право застройщику на ввод объекта в эксплуатацию . Различия в теоретических определениях отражают сложность и многогранность самого правового феномена.
Наиболее развернутое доктринальное определение предложено В.В. Селивановым, который рассматривает самовольную постройку как искусственно созданное на земельном участке здание, строение, иное сооружение в виде самостоятельного инженерно-строительного объекта, являющееся результатом строительной деятельности (как завершенного, так и незавершенного характера), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил .
О.В. Гумилевская расширяет сферу регулирования, включая в нее помимо градостроительного законодательства также технические регламенты и иные строительные нормы и правила . Представляется, что данный подход в наибольшей степени соответствует современным тенденциям правового регулирования, поскольку учитывает комплексный характер требований, предъявляемых к объектам капитального строительства.
Действующая редакция пункта 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Принципиально важным является уточнение о том, что указанные требования должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату ее выявления.
Как справедливо отмечает А.Н. Терещенко, из действующей редакции статьи 222 ГК РФ законодатель исключил указание на «иное недвижимое имущество», что породило научную дискуссию о возможности отнесения к самовольным постройкам объектов, не обладающих признаками недвижимости . Представляется обоснованной позиция, согласно которой самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимого имущества, что подтверждается и сложившейся судебной практикой .
Отсутствие права на земельный участок является одним из фундаментальных признаков самовольной постройки. Объект признается самовольным, если возведен на земле, не принадлежащей застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или не предоставленной ему по договору аренды в установленном порядке. Показательным в этом отношении является Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2025 г. по делу № 8Г-4567/2025, в котором суд подтвердил, что возведение строения на земельном участке, собственность на который не разграничена и который застройщику не предоставлялся, является безусловным основанием для признания постройки самовольной и ее сноса .
Отсутствие разрешения на строительство** также выступает квалифицирующим признаком, однако судебная практика исходит из того, что данное обстоятельство само по себе не предопределяет судьбу постройки. Как указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности, если сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Существенное нарушение градостроительных и строительных норм** является оценочным признаком, требующим установления в каждом конкретном деле. Судебная практика выработала подход, согласно которому незначительные нарушения, не создающие угрозы и не нарушающие права третьих лиц, могут не препятствовать признанию права собственности. При этом в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04 февраля 2025 г. по делу № 8Г-38919/2024 подчеркивается, что решение о сносе является крайней мерой, допускаемой лишь при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни, и здоровью граждан .
Анализ судебной практики за 2024–2026 гг. позволяет выделить несколько ключевых тенденций в правоприменении по делам о самовольных постройках.
Усиление защиты добросовестных застройщиков и арендаторов.** Верховный Суд РФ последовательно проводит линию на защиту прав добросовестных застройщиков. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 18 августа 2025 г. № 309-ЭС25-1917 сформулирована важная правовая позиция: отсутствие у добросовестного застройщика на момент обращения с иском о признании права собственности действующего договора аренды участка и непринятие в период действия договора надлежащих мер по вводу объекта в эксплуатацию не имеют правового значения для разрешения спора и не могут служить препятствием для легализации права собственности при соблюдении требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ .
Дифференциация последствий в зависимости от существенности нарушений.** В судебной практике утвердился подход, согласно которому снос самовольной постройки должен применяться как исключительная мера, соразмерная характеру и степени допущенных нарушений. Как указано в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции, само по себе несоблюдение противопожарных расстояний между строениями не может являться безусловным основанием для сноса объекта, если допущенные нарушения являются устранимыми и не создают реальной угрозы жизни и здоровью граждан .
Разграничение видов разрешенного использования земельных участков. Верховный Суд РФ в Определении от 11 ноября 2025 г. № 18-КГ25-341-К4 признал незаконным строительство гостиницы для коммерческой деятельности под видом возведения индивидуального жилого дома. Упрощенная процедура согласования строительства объектов ИЖС (статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ) рассчитана на добросовестных участников гражданского оборота, и ее использование для обхода установленных требований к коммерческим объектам является недопустимым.
Проблема исковой давности по требованиям о сносе. В научной литературе активно обсуждается проблема правовой судьбы самовольной постройки при отказе в иске о ее сносе по мотиву истечения срока исковой давности. Д.А. Карпова и В.А. Вдовина справедливо отмечают недопустимость как одновременного, так и последовательного отказа в удовлетворении иска о сносе и иска о признании права собственности, поскольку в таком случае правовая судьба объекта остается неопределенной .
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы.
Институт самовольной постройки в российском гражданском праве характеризуется двойственной правовой природой, сочетая в себе элементы правонарушения и первоначального способа приобретения права собственности. Действующее законодательное определение самовольной постройки, содержащееся в статье 222 ГК РФ, устанавливает совокупность признаков, при наличии хотя бы одного из которых объект может быть квалифицирован как самовольный.
Анализ судебной практики 2024–2026 гг. демонстрирует тенденцию к дифференциации правовых последствий в зависимости от характера допущенных нарушений, добросовестности застройщика и возможности устранения выявленных недостатков. Верховный Суд РФ последовательно проводит линию на усиление защиты прав добросовестных застройщиков и арендаторов, признавая снос самовольной постройки крайней мерой, применяемой лишь при существенных и неустранимых нарушениях.
Перспективными направлениями дальнейшего совершенствования правового регулирования представляются: законодательное уточнение критериев существенности нарушений градостроительных и строительных норм; разработка более четкого механизма легализации самовольных построек при отказе в иске о сносе по мотиву истечения срока исковой давности; расширение административных процедур легализации самовольных построек как альтернативы судебному порядку.
Список использованной литературы:
1. Аливердиева М.А. Самовольная постройка: теоретико-правовой аспект // Государственная служба и кадры. – 2022. – № 2. – С. 94–96.
2. Карпова Д.А., Вдовина В.А. Практика признания права собственности на самовольную постройку, когда в ее сносе отказано по причине истечения срока исковой давности // Российское правосудие. – 2025. – № 2. – С. 34–42.
3. Терещенко А.Н. Понятие и признаки самовольной постройки в новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Северо-Кавказского федерального университета. – 2020. – № 3. – С. 112–118.
4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2025 по делу № 8Г-38919/2024 // СПС «Гарант».
5. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29.07.2025 по делу № 8Г-4567/2025 // СПС «Гарант».
6. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2025 № 305-ЭС25-10308 по делу № А41-31614/2024 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Обзор правовых позиций Верховного Суда РФ по спорам о самовольных постройках за 2025 год // Адвокатская газета. – 2026. – 15 января.