ПРОБЛЕМЫ НАСЛЕДОВАНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Аннотация: статья посвящена комплексному анализу одной из наиболее сложных проблем в современном наследственном праве, а именно, наследованию самовольной постройки. Новизна исследования заключается в выявлении принципиального правового парадокса: хотя самовольная постройка формально исключается из наследственной массы в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, т.к. не признается объектом гражданских прав, фактически существует устоявшийся судебный механизм ее узаконения наследниками. Автор делает вывод о том, что наследование такого объекта переходит из нотариальной процедуры в сложную судебную деятельность, где ключевым становится не факт принятия наследства, а признание права собственности за наследником.

Ключевые слова: права наследников, наследование, наследование самовольной постройки.

Основываясь на анализе ст. 222 ГК РФ1 и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»2 (далее – Постановление № 44) следует выделить особенности правового режима самовольной постройки. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или иное строение, возведенное или созданное при наличии хотя бы одного из 4-х исчерпывающих признаков, закрепленных в законе:

• строительство на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• строительство на участке, разрешенное использование которого не допускает возведения данного объекта;
• возведение постройки без получения необходимых в силу закона согласований или разрешений,
• строительство с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следует понимать, что данные нормы и требования должны были действовать как на дату начала строительства, так и на дату выявления постройки.

Важной особенностью является то, что не всякое нарушение ведет к признанию постройки самовольной – «незначительные отклонения, не создающие угрозы жизни и здоровью и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны судом несущественными»3. Следует отметить, что ранее разъяснения по вопросам применения нормы о самовольной постройке были изложены в Постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»4.

Основным правовым последствием для лица, осуществившего самовольное строительство, является то, что оно не приобретает право собственности на такой объект. Застройщик не вправе распоряжаться постройкой, т. е. не вправе ее продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать иные сделки, а также каким-либо другим образом использовать ее. В данном случае главной санкцией становится обязанность осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Следует подчеркнуть, что судьба самовольной постройки может развиваться по одному из двух направлений. Первый, основной путь – это ликвидация объекта путем сноса по решению суда или, в строго ограниченных случаях, по решению органа местного самоуправления. Следует согласиться с В. Р. Якуповым и П. Р. Аббасовым, что «орган местного самоуправления не вправе принимать такое решение в отношении объекта, право на который уже зарегистрировано в ЕГРН»5. И, второй путь, более редкий, т. е. легализация постройки через признание права собственности на нее в судебном порядке.

Справедливо отмечают В. А. Сырбо и В. А. Морозова6, что для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий: лицо, претендующее на право собственности, должно иметь права на земельный участок, допускающие строительство данного объекта; на день обращения в суд постройка должна соответствовать всем установленным требованиям; а ее сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. При этом право собственности признается судом не за самим застройщиком, а за лицом, владеющим земельным участком на законном основании, но застройщику возмещаются расходы на строительство в размере, определенном судом.

Важным является и тот факт, что п. 3 Постановления № 44 устанавливает особые случаи и гарантии. Например, для индивидуальных жилых домов и садовых домов действует так называемая «дачная амнистия», позволяющая до 1 марта 2031 г. узаконить объекты в упрощенном порядке, вплоть до регистрации права собственности по техническому плану и правоустанавливающему документу на землю без получения уведомлений о строительстве. При этом, важно понимать, что суд может отказать в признании права собственности, если установит недобросовестность застройщика, который, например, формально обращался за разрешениями, действуя в обход закона. В частности, ВC РФ указал, что «заявитель должен представить не правоустанавливающие документы на земельный участок, а доказательства своего членства в садоводческом товариществе и выделения ему в пользование земельного участка»7. Кроме того, на требование о сносе постройки, не создающей угрозы, распространяется общий 3-летний срок исковой давности, тогда как на требование о сносе опасного объекта исковая давность не распространяется.

В процессуальном плане споры о самовольных постройках рассматриваются по правилам исключительной подсудности, т. е. по месту нахождения спорного объекта. Ответчиком по делу может быть не только непосредственный застройщик, но и любой последующий владелец объекта или земельного участка. Суд обязан самостоятельно, даже если об этом не просит истец, исследовать вопрос о возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, а не только о ее сносе, что отражает принцип соразмерности. Получается, что институт самовольной постройки в российском праве представляет собой сложный механизм, направленный на устранение нарушений в градостроительной сфере, но допускающий узаконение объекта при условии соблюдения ряда строгих критериев, обеспечивающих безопасность и защиту прав всех участников гражданского оборота.

Рассуждая на тему проблемы наследования самовольной постройки, следует отметить, что основная проблема заключается в том, что самовольная постройка, по своей правовой природе, изначально не признается объектом гражданских прав, на который может возникнуть право собственности в обычном порядке. Как прямо указывается в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться.

На практике это положение приводит к тому, что самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу напрямую. Такая постройка не является имуществом, принадлежавшим наследодателю на законном основании. И, это логично, т. к. конституционные гарантии права собственности распространяются только на законно приобретенное имущество. Следовательно, нотариус, к которому обратились наследники, не вправе выдать свидетельство о праве на наследство на такой объект, т. к. он юридически не принадлежал наследодателю.

Далее возникает серьезная проблема: единственным способом легализовать самовольную постройку в рамках наследственного дела является не нотариальное действие, а обращение в суд согласно п. 4 Постановления № 44, где говорится о том, что наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

Обратившись к п. 6 подготовленного Федеральной нотариальной палатой (далее – ФНП), документа «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм гражданского законодательства и иных норм права, применяемых в нотариальной практике»8, становится понятно, что нотариус обязан разъяснить наследникам, что их надлежащим шагом будет не получение свидетельства о наследстве, а подача искового заявления о включении самовольной постройки в наследственную массу. При этом важно понимать, что данное требование носит не декларативный, а преобразовательный характер, т. к. фактически, наследники просят суд не просто включить объект, а признать за ними право собственности на него в порядке исключения, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ.

При этом, право собственности может быть признано не за любым наследником, а только за тем, к кому перешло вещное право на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), что создает дополнительную сложность, если земельный участок и постройка на нем наследуются разными лицами.

Получается, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, что согласуется с мнением КС РФ9, согласно которому закрепленные в ст. ст. 35 и 40 Конституции РФ10 гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях.

Кроме того, еще одной существенной проблемой является ситуация, когда самовольный характер постройки возник в результате незаконной реконструкции, например, увеличения площади жилого дома без соответствующего разрешения. Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998г. № 37, «как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов или частей домов»11.

Получается, что в этом случае наследники сталкиваются не с проблемой наследования нового объекта, а с проблемой наследования измененного, т. е. как бы испорченного правовым нарушением объекта, который утратил свой законный статус. Думается, что это усложняет доказывание в суде, т. к. необходимо установить, какие именно изменения были произведены с нарушением закона.

Таким образом, проблематика наследования самовольной постройки характеризуется комплексом трудностей: невозможностью наследования такого объекта в обычном нотариальном порядке, а также необходимостью прохождения сложной и не гарантированной успехом судебной процедуры в целях достижения признания права собственности за наследником. Логично, что все это делает наследование самовольных построек юридически сложным процессом, требующим от наследников активных судебных действий и соблюдения строгих, установленных законом критериев для сохранения объекта. Думается, что путь решения этих проблем представляет собой последовательную процедуру, основанную на трех ключевых элементах: безусловном праве на земельный участок, неопровержимых доказательствах соответствия постройки всем нормам, а также отсутствии конфликта с правами третьих лиц, что в совокупности позволит преобразовать фактическое владение в узаконенное право собственности.

---

Литература

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. в ред. 01.07.2020 г. [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ в ред. от 31.07.2025,с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025 [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
4. Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ред. 12.12.2023 г. [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100466/ (дата обращения 03.11.2025 г).
5. Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. № 85-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лежнева Виктора Захаровича на нарушение его конституционных прав п. 2 ст. 222 ГК РФ» [Электронный ресурс] : URL: https://base.garant.ru/1777453/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 № 18-КГ17-51 [Электронный ресурс] : Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-30052017-n-18-kg17-51/ (дата обращения 04.11.2025 г.).
7. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» в ред. от 04.09.2000 г. с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008 г. [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62380/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
8. Письмо Федеральной нотариальной палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм гражданского законодательства и иных норм права, применяемых в нотариальной практике» [Электронный ресурс] : URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_101674/cb5b910e0096b51fcc25744fec5d6b805a7393ba/ (дата обращения 03.11.2025 г.).
9. Сырбо В. А., Морозова В. А. Учет различных аспектов недобросовестности в поведении сторон при легализации самовольной постройки и при ее сносе // Вестник Кемеровского государственного университета. Гуманитарные и общественные науки. 2025. №2 (34). С. 327-336 [Электронный ресурс] : URL: https://cyberleninka.ru/article/n/uchet-razlichnyh-aspektov-nedobrosovestnosti-v-povedenii-storon-pri-legalizatsii-samovolnoy-postroyki-i-pri-ee-snose (дата обращения 04.11.2025).
10. Фомичев Н. А. Отдельные аспекты судебного толкования законодательства по вопросу самовольного строительства // Международный научный журнал «Вестник науки». 2024. № 5 (74). Т. 3. С. 566 [Электронный ресурс] : URL: file:///C:/Users/User/Downloads/otdelnye-aspekty-sudebnogo-tolkovaniya-zakonodatelstva-po-voprosu-samovolnogo-stroitelstva.pdf (дата обращения 03.11.2025 г.).
11. Якупов В. Р., Аббасов П. Р. К вопросу о возникновении у наследников права постоянного пользования земельными участками в порядке универсального правопреемства // Проблемы права. 2025. №3 (99). С. 36-47 [Электронный ресурс] : URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-vozniknovenii-u-naslednikov-prava-postoyannogo-bessrochnogo-polzovaniya-zemelnymi-uchastkami-v-poryadke-universalnogo (дата обращения 04.11.2025).

---