В настоящее время договоры дарения получают всё более широкое распространение, прежде всего в сфере передачи недвижимого имущества и иных ценных активов. Одновременно с ростом числа таких сделок увеличивается и количество спорных ситуаций, связанных как с их заключением, так и с последующим исполнением.
Значимым изменением гражданского законодательства в сфере регулирования договора дарения стало вступление в силу федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – ФЗ № 459), согласно которому договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат нотариальному удостоверению [3]. Указанное изменение законодательства знаменует собой существенное изменение подхода к регулированию сделок по дарению недвижимого имущества и актуализирует необходимость осмысления возникающих, в связи с этим проблем правоприменения.
Дарение представляет собой договор, то есть двустороннюю сделку, основанную на согласованной воле обеих сторон. Для его совершения необходимо не только намерение дарителя передать имущество или имущественное право, но и согласие одаряемого принять такой дар.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основная обязанность дарителя состоит в передаче дара одаряемому [1]. При этом в качестве предмета дарения могут выступать не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение одаряемого от имущественной обязанности.
Как отмечает Л. Н. Соболева, до введения в действие ГК РФ российское законодательство исходило из необходимости обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, включая её куплю-продажу. Впоследствии в действующем гражданском законодательстве такого универсального требования закреплено не было, и стороны получили возможность самостоятельно определять, нуждается ли конкретная сделка в нотариальном оформлении [7]. Наряду с этим ранее нотариальная форма для договора дарения применялась только в том случае, если договор заключался между лицами, не являющимися родственниками [6]. Сложившийся порядок фактически создал почву для различных злоупотреблений, а в дальнейшем стал одним из факторов, обусловивших внедрение ФЗ № 459.
Введение обязательной нотариальной формы для договора дарения недвижимости было связано с усилением социальных рисков в этой сфере. Разработчики законопроекта № 498499–8, который Государственная Дума РФ приняла в первом чтении 18 сентября 2024 года, указывали, что договоры дарения недвижимости в пользу лиц, не состоящих с дарителем в родстве, нередко выступают показателем повышенной социальной уязвимости. Прежде всего нововведение было направлено на защиту пожилых граждан: в ходе обсуждения неоднократно приводились примеры ситуаций, когда пожилой человек, не до конца понимая правовые последствия своих действий, подписывал документы и фактически лишался принадлежащей ему квартиры.
Эксперты отмечают устойчивый рост числа преступлений, связанных с присвоением чужой недвижимости. По имеющимся оценкам, за период с 2018 по 2022 год количество приговоров по делам о мошенничестве в сфере оборота недвижимости увеличилось на 48 %. При этом в 2022 году доля таких преступлений составила 7 % от общего числа мошенничеств. Несмотря на это, уровень их раскрываемости остаётся невысоким [5].
Несмотря на очевидные преимущества, введение обязательной нотариальной формы сопряжено с рядом проблем. Одной из ключевых проблем можно выделить финансовую сторону вопроса. После введения обязательной нотариальной формы оформление договора дарения недвижимости стало требовать больших расходов, чем раньше. Это связано с тем, что к уже существовавшим платежам прибавились федеральный и региональный нотариальные тарифы. При этом при дарении недвижимости лицу, не являющемуся близким родственником, сохраняется и налоговая нагрузка в виде НДФЛ, исчисляемого по прогрессивной шкале. В результате новые правила дали дополнительные правовые гарантии, но одновременно увеличили стоимость совершения такой сделки [8].
Введение обязательной нотариальной формы непосредственно влияет и на практику оспаривания и расторжения договоров дарения. Согласно ч. 5 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такой договор обладает повышенной доказательственной силой, а обстоятельства, проверенные и зафиксированные нотариусом, не требуют дополнительного доказывания в суде [2].
Показательным в этом смысле является дело, рассмотренное Центральным районным судом г. Сочи. Суд отказал в удовлетворении требований об оспаривании нотариально удостоверенного договора дарения доли в квартире, указав, что обстоятельства, которые были проверены нотариусом при удостоверении сделки, не нуждаются в дополнительном доказывании. Поскольку нарушений нотариального порядка, равно как и признаков подложности документа, установлено не было, доводы истца не повлияли на итоговый вывод суда [4].
Вместе с тем значение участия нотариуса проявляется не только на стадии последующего судебного спора, но и на этапе заключения самой сделки. По мнению разработчиков законопроекта, нотариальное удостоверение позволяет обеспечить дополнительные правовые гарантии и защитить участников договора, поскольку нотариальная форма создаёт комплекс гарантий в части охраны прав и законных интересов физических лиц.
Подводя итог, следует отметить, что введение обязательной нотариальной формы договора дарения недвижимости между физическими лицами представляет собой закономерный этап развития законодательства в условиях продолжающейся дискуссии о роли нотариата в обеспечении устойчивости гражданского оборота. Практическое значение данной меры выражается в повышении юридической определённости сделки и снижении рисков, связанных с её последующим оспариванием.
Вместе с тем данное изменение имеет и обратную сторону. Усиление правовой защиты участников сделки сопровождается ростом расходов и делает процедуру оформления более сложной. Поэтому говорить о его эффективности можно будет только с учётом практических результатов – прежде всего того, удастся ли сохранить баланс между защитой прав граждан, доступностью сделок и снижением числа злоупотреблений при обороте недвижимости.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410;
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 № 138-ФЗ // СЗ РФ. – 2002. - № 46. – Ст. 4532;
3. О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ // СЗ РФ. – 2024. – № 51. – Ст. 7583.
4. Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02.12.2024 по делу № 2–1855/2024 // Судебные и нормативные акты РФ. URL: https://sudact.ru (дата обращения: 23.04.2026);
5. Капустина (Сапун), А. В. Роль правового эксперимента в обеспечении групповых интересов / А. В. Капустина (Сапун) // Юридическая техника. — 2025. — № 19. — С. 319–322;
6. Козлова, О. И. Договор дарения в системе договоров о передаче имущества в собственность / О. И. Козлова // Вестник магистратуры. — 2021. — № 1–1(112). — С. 106–107;
7. Соболева, Л. Н. Актуальные проблемы нотариальной деятельности в Российской Федерации / Л. Н. Соболева // Экономика и социум. — 2017. — № 10(41). — С. 616–621;
8. Юнусова А. Передавать недвижимость по дарственной с 2025 года стало дороже и сложнее // Банки.ру. 18.03.2025. – URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11012000 (дата обращения: 23.04.2026).