В настоящее время наиболее предпочтительным способом управления многоквартирным домом (далее-МКД) является, привлечение стороннего субъекта, а именно управляющую организацию. Вышеуказанное заключение подтверждается статистическими данными, по состоянию на апрель 2021 года в Омской области действует 168 управляющих организаций, отдельные из которых обслуживают порядка 400 многоквартирных домов. На основе вышеизложенных данных можно утверждать, что рассматриваемый способ управления МКД является наиболее актуальным в настоящее время.
Правовую основу вышеуказанных отношений составляет договор управления МКД, который регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации (далее-ЖК РФ) [1]. Несмотря на то, что данный договор подробно урегулирован нормами жилищного законодательства, вопрос по его прекращению почти не регламентирован в ЖК РФ.
Так, ЖК РФ в своих статьях только отсылает к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) [2], например, в п.8, ст. 162 ЖК РФ закреплено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
По нашему мнению, применение общих положений ГК РФ, к вопросу прекращения договора управления МКД, в полной мере не может соответствовать особой специфике данного договора и затрудняет самостоятельную защиту своих прав собственниками МКД. Так же важно отметить, что договор управления МКД является особым видом договора, что подтверждается обширной доктриной по данному вопросу. Вопрос расторжения договора на общих основаниях урегулирован ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор может быть расторгнут по соглашению сторон, но в данной работе мы будем рассматривать более проблемный аспект законодательства, при котором договор управления МКД прекращается по инициативе управляющей организации. Вторая часть ст. 450 ГК РФ приводит перечень оснований для одностороннего расторжения договора, а именно при существенных нарушениях договора одной из сторон, либо если основания для одностороннего прекращения правоотношений предусмотрены законом или договором. Так же одностороннее расторжение договора предусмотрено в ст.451 ГК РФ, при существенном изменении обстоятельств. В настоящий момент законом предусмотрен односторонний отказ от договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в МКД, который нашел свое отражение в п. 8.1, п.8.2, ст. 162ЖК РФ.
В связи с тем, что данный договор не является смешанным, на практике к нему невозможно применить нормы о возмездном оказании услуг, ранее велись споры по применению ст. 782 ГК РФ к договору управления МКД, даже была положительная судебная практика, которая применяла названную норму при расторжении договора по инициативе собственников жилья. Так в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу № А40-2603/11- 136-15 применялась ст.782 ГК РФ к договору управления МКД [3]. Исходя из анализа ст. 782 ГК РФ можно прийти к выводу, что расторгнуть договор управления может заказчик при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, но применение вышеизложенных положений противоречило бы специальным нормам ЖК РФ об одностороннем отказе от договора управления МКД. Соответственно односторонний отказ от исполнения договора по инициативе управляющей организации в рамках норм о возмездном оказании услуг так же невозможен, в случае их применения нарушался бы баланс интересов, при которых собственники помещений занимают существенно более слабую сторону будучи потребителями. Данные выводы подтверждаются судебной практикой, при которой высшие судебные инстанции отменяли ранее принятые судебные акты, в которых суды применяли ст.782 ГК РФ. Так, например, Президиум ВАС 15.07.2010 по делу № А11-10018/2008 указал, что прекращение договора управления возможно только по основаниям предусмотренных в ЖК РФ, а именно в ст. 162 ЖК РФ, либо по основаниям, закрепленным непосредственно в договоре управления МКД. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод, что односторонний отказ от исполнения договора по инициативе профессионального субъекта невозможен [4].
Как уже указывалось ранее, в судебном порядке договор управления МКД может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Исходя из смысла ст.450 ГК РФ, управляющая организация может обратиться в суд с инициативой о расторжении договора управления МКД, если собственники допустят существенные нарушения данного договора. Стоит отметить, что ст. 450 ГК РФ, так же разъясняет, что существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На практике расторжение договора по такому основанию возможно, в случае неуплаты обязательных платежей со стороны собственников, стоит заметить, что данное явление должно быть массовым и нести существенный ущерб профессиональному субъекту.
Еще одно основание предусмотрено ст. 451 ГК РФ, в связи с существенными изменениями обстоятельств. Вышеупомянутая норма ГК РФ применяется, если управляющая организации и собственники многоквартирного дома не пришли к компромиссу в связи с изменившимися обстоятельствами. Законодатель предусмотрел, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В доктрине жилищного законодательства сложилось единогласное заключения по поводу таких обстоятельств. Так по мнению Казаковой К.С., Юферева Ю.А. одним из примеров оснований в рамках ст. 451 ГК является — переход многоквартирного дома в аварийное состояние [5].
На основе анализа мы определили все возможные варианты расторжения договора по инициативе управляющей организации закрепленных в действующем законодательстве. По нашему мнению, данный перечень оснований является объективным в рассматриваемых правоотношениях, и в полной мере соблюдает баланс интересов сторон. Но мы исключает возможность подробной регламентации в рамках ЖК РФ, для более четкого понимания собственниками МКД своих прав и обязанностей по договору управления МКД.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
- Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СПС КонсультантПлюс.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу № А40-2603/11- 136-15 // СПС КонсультантПлюс.
- Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года № 1027/10 по делу № А11-10018/2008 // СПС КонсультантПлюс.
- Казакова К.С., Юферева Ю.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации // https://cyberleninka.ru/article/n/rastorzhenie-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-po-initsiative-upravlyayuschey-organizatsii/viewer