Ипотека является видом залога. Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, которая не урегулирована правилами ГК РФ и Федерального закона № 102-ФЗ
от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)., – общие положения о залоге.
Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого необходимо согласие либо разрешение другого лица или уполномоченного органа, аналогичное согласие либо аналогичное разрешение требуется в целях передачи в залог этого имущества, кроме случаев, когда залог возникает в силу закона. Если имущество залогодателя, которое является предметом залога, в порядке правопреемства переходит к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства, вытекающие из залога, соотносимо с частью такого имущества, перешедшей к нему. Если предмет залога является неделимым либо по другим основаниям остается в общей собственности правопреемников, они приобретают статус солидарных созалогодателей [1].
Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Обязательно договор ипотеки должен содержать сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и описания предмета, достаточные для его идентификации, с тем чтобы выделить однозначно соответствующий предмет от похожих других [4, с. 63].
Теперь рассмотрим соотношений двух понятий: «объект ипотеки жилых помещений» и «предмет ипотеки жилых помещений». Если вспомнить общую теорию права, то объект всегда шире предмета, то есть они соотносятся между собой, как часть и целое. Ипотечное отношение, которое возникает по поводу жилых помещений, урегулированное нормами гражданского права, в качестве разновидности залоговых отношений, является гражданским правоотношением. В теории права и в науке гражданского права традиционно как элемент правоотношения он называется объект. Часто законодателем при регламентации общественных отношений, часто используется понятие «предмет» [6, с. 108]. Например, в части первой статьи 334 Кодекса заложенное имущество прямо называется предметом залога [1]. В части первой статьи 5 Закона об ипотеке содержится перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки [3].
Таким образом, мы рассматриваем два понятия: «объект» и «предмет». Первый при этом в основном употребляется в науке, а второй – в законодательстве. Закономерно в связи с этим возникает вопрос: являются ли синонимичными понятия «предмет» и «объект» гражданского правоотношения. При отрицательном ответе на приведенный вопрос необходимо задать следующий – в чем заключается разница между «объектом» и «предметом» правоотношения? Если не вдаваться в подробные теоретические исследования этого вопроса применительно к правоотношению в целом, то можно остановиться на использовании данных понятий применительно к ипотечным правоотношениям, возникающим относительно жилых помещений [5, с. 108].
Теперь обратимся к положениям статьи 5 Закона об ипотеке. Прежде всего, обратим внимание на название данной статьи – «Имущество, которое может быть предметом ипотеки». Иными словами, из названия данной статьи следует, что речь в ней будет идти именно о предмете ипотеки, а не об объекте. Что же касается предмета ипотеки жилых помещений, то как следует из положений данной статьи, предметом ипотеки жилых помещений являются жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат [3]. Однако, как мы вспоминали из теории права, понятие «объект» шире понятия «предмет», то есть предмет – это более конкретное понятие. А теперь обратимся к положениям Главы XIII Закона об ипотеке, в которой речь идет об особенностях ипотеки жилых домов и квартир. Если детально проанализировать положения указанной главы, то можно прийти к выводу, что предметом ипотеки жилых помещений являются:
1) жилые дома и квартиры в целом;
2) квартиры в многоквартирных домах;
3) строящиеся жилые дома;
4) жилые дома и квартиры, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка либо другой кредитной организации либо средств целевого займа;
5) наемный дом [3].
Таким образом, в Главе XIII Закона об ипотеке конкретизирован объект ипотеки жилых помещений. Отсюда можно сделать вывод, что именно в Главе XIII Закона об ипотеке речь идёт о предмете ипотеки жилых помещений. Таким образом, полагаем, что в статье 5 Закона об ипотеке говорится не о предмете ипотеки жилых помещений, а об объекте, который конкретизирован в Главе XIII Закона об ипотеке, в которой идет речь именно о предмете ипотеки жилых помещений. В связи с этим считаем, что в статью 5 Закона об ипотеке следует внести изменения, изложив ее название в новой редакции. Полагаем, что изменения статьи 5 Закона об ипотеке должно выглядеть следующим образом:
«Внести в статью 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменение, изложив ее название в следующей редакции:
«Статья 5. Имущество, которое может быть объектом ипотеки»».
Теперь соотнесем объект и предмет ипотеки жилых помещений с положениями статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой к жилым помещениям относится, в том числе и комната. Однако Закон об ипотеке не относит комнату к числу предметов ипотеки. Полагаем, что такое решение законодателя является верным, так как предметом ипотеки может быть только индивидуально-определенная вещь, в том числе и недвижимая. Исходя из приводимого в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определения жилого дома, квартиры и комнаты, жилой дом – это индивидуально-определенное здание, квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, а комнатой является часть жилого дома либо квартиры, которая предназначена для целей использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире [2]. Другими словами, комната не является индивидуально-определенной вещью, а является только частью жилого дома или квартиры, поэтому часть жилого дома или квартиры предметом ипотеки быть не может.
Таким образом, соотношение предмета и объекта ипотеки заключается в том, что объект ипотеки шире его предмета, то есть они соотносятся как часть и целое. И в статье 5 Закона об ипотеке речь идет не о предмете ипотеки, а об объекте. Отсюда, объектом ипотеки являются жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, а предметом, в частности, квартиры в многоквартирном жилом доме, квартиры в строящихся жилых домах, дома и квартиры, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, наемный дом.
В целях совершенствования положений Закона об ипотеке в части регулирования предмета и объекта ипотеки в статью 5 Закона об ипотеке необходимо внести соответствующие изменения и изложить ее название в новой редакции.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года №51 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
- Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №29. Ст. 3400
- Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2016. – №1.
- Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть Закона. – 2016. – №2.