Долевое строительство – это специфический вид инвестиционной деятельности, а также одна из средств, позволяющих принять гражданам активное участие в процессе строительстве жилья [2, С. 15].
В 2011 году были внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», добавлены специальные правила о банкротстве застройщиков в главе 9, разделе 7. Основной целью введения этих изменений было обеспечение защиты прав граждан, которые вложили свои денежные средства или имущество в строительство жилых домов. Эти правила также направлены на обеспечение реализации прав участников строительства и дальнейшего получения жилых помещений, находящихся у застройщика [3, С. 663-665].
Существенную долю обособленных споров, рассматриваемых в рамках дела о банкротстве застройщиков жилых объектов, составляют споры, связанные с признанием права собственности на недвижимость (преимущественно споры о признании права собственности участников на жилые объекты) [1, С. 234].
Последнее время мы наблюдаем стремительное развитие отношений, касающихся привлечения денежных средств от граждан и бизнес-структур. Не исключено, что в таких правовых отношениях между участниками возникают разногласия.
На данный момент государство работает над улучшением существующих норм, регулирующих отношения сторон в договоре о долевом строительстве.
Внесены изменения в процесс страхования таких договоров, создан компенсационный фонд, внесены корректировки в требования к застройщикам. Кроме того, данные о строительстве теперь должны быть общедоступными, а также были введены специальные условные счета, предусматривающие учет имущества, денежных средств и документов до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств по договору, другими словами – эскроу-счета. [4, С. 250].
В нынешнее время, сложилось такое понятие, как «крупные дольщики» - это дольщики, имеющие в праве долевой собственности более одной квартиры. Данных лиц приравнивают к профессиональным инвесторам. Таким образом, в ситуации приобретения гражданином значительного количестве квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требование к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приорететному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 пункт 3 статьи 201.4, п. 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) [5, С. 85-87].
Последствия для таких граждан могут быть, помимо того, что залог перестает быть эффективным средством обеспечения обязательства, мы имеем последствия с точки зрения экономики.
В данном контексте, главный вопрос расширения области привилегированной защиты для участников строительства – должна ли она применяться только к одному конкретному объекту или охватывать без ограничений множество объектов, на которые физическое лицо имеет право, по соглашению с застройщиком
Данная проблема отражена в Постановлении Верховного суда Российской Федерации от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020 [6].
В данном деле Заявителю было отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов, ввиду того, что суды посчитали, что приобретение гражданином большого количества квартир в целях инвестирования, с последующей перепродажей и получением прибыли, не подлежит приоритетному удовлетворению требования к застройщику, который находится в процедуре банкротства. В соответствии с вышеуказанными нормами о банкротстве, такие требования не рассматриваются в приоритетном порядке удовлетворения требований участников строительства.
Между тем, наличие у гражданина нескольких квартир не всегда свидетельствует об инвестиционных вложениях. Нередко такое приобретение обусловлено необходимостью удовлетворить потребности не только самого гражданина, но и его семьи, а также других близких людей. В случае приобретения нескольких квартир суд должен выносить цель заключения договора и обсудить его с обеими сторонами.
Стоит иметь ввиду, что цель приобретения квартиры у гражданина может измениться после заключения им договора с застройщиком, и это может произойти в процессе банкротства застройщика. Например, изначально он мог планировать приобрести квартиру в коммерческих целях, так как уже имел другую собственную квартиру. Однако, впоследствии возникли финансовые трудности, и ему пришлось продать имеющуюся квартиру. И наоборот, обратная ситуация также возможна.
Таким образом, лицам, выносящим свои возражения по включению в реестр требований кредиторов застройщика по передаче жилых помещений должны доказать, что заявитель носил именно инвестиционную цель по приобретению жилых объектов, а суд установить факт данной цели. В случае отсутствия совокупности всех доказательств, требования гражданина о передаче ему ни одного, а нескольких жилых помещений подлежат включению в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика без каких-либо изъятий и исключений.
Список Литературы
1. Валыка Л.Г. Ответственность застройщика и защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве в свете изменения законодательства // Государство и право. 2016. № 19. С. 234.
2. Гуреева М.А., Кудж О.В. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве // IN SITU. 2015. №4. С. 15.
3. Демченко М.В., Виковищева Н.Н. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве // Молодой ученый. 2014. №8. С. 663-665.
4. Ковалькова Е.Ю. Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства // Вестник Костромского государственного университета. 2017. № 4. С. 250.
5. Кошукова К.И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве // Молодой ученый. 2018. № 47. С. 85-87.
6. Определение Верховного суда Российской Федерации от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020. // https://www.garant.ru/ (Дата обращения: 08.10.2023).