@Договор аренды предприятия, предусмотренный ст. 656 ГК РФ, закрепляет за арендатором право получения во временное владение и пользование имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности [4]. В рамках анализа гражданского законодательства рассматриваемый имущественный комплекс следует рассматривать как сложную систему взаимосвязанных элементов, которая может включать в себя совокупность имущественных прав, которые могут включать в себя права использования земельными участками, водными объектами и прочими природными ресурсами.
При этом ГК РФ не устанавливает исчерпывающего перечня и содержания прав пользования земельными участками, водными объектами и иными природными ресурсами. Законодатель предусматривает отсылочный механизм правового регулирования: вопросы использования природных объектов регламентируются специализированными нормативно‑правовыми актами, дифференцированно регулирующими отдельные категории природных ресурсов. Если же обратиться к специальным нормам, то для каждого природного объекта есть особенности для аренды как части комплекса предприятия.
В случае аренды предприятия, включающего водный объект, правовая регламентация аренды права водопользования приобретает комплексный характер. В данном контексте нормы ГК применяются субсидиарно, то есть дополнительно, к положениям Водного кодекса. Специфика аренды водного объекта определяется его правовым статусом и принадлежностью к муниципальной, государственной или частной собственности.
Для использования водных ресурсов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, требуется заключение договора водопользования. Так ст. 19 ВК РФ предусматривает, что собственник водного объекта имеет право передать право водопользования арендатору в рамках арендных отношений. Такая передача возможно с соблюдением определенных условий [1]: согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления; договор водопользования не был заключен в порядке аукциона, или для забора водных в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; регистрация заявления водопользования в государственном водном реестре.
В случае, если арендованное предприятие владеет прудом или искусственным водоёмом, данные объекты обладают особым правовым режимом в соответствии с п. 2 ст. 8 ВК РФ. В случае если пруд полностью находится на арендованном участке, принадлежащего предприятию и не имеет гидравлической связи с иными водными объектами, то он может находиться в частной собственности, входя в состав имущества предприятия. В таком случае водный объект передаётся в аренду вместе с имущественным комплексом, без процедуры перенайма прав водопользования на основании общих положений ГК РФ.
Особенности передачи земельных участков при аренде предприятия регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ст. 22 ЗК РФ, к земельным участкам, за исключением ограниченных в обороте, применяются положения главы 34 ГК РФ.
Особенностью передачи землепользования, которая затрагивает государственное или муниципальное имущество и договор аренды заключен на срок, превышающий пять лет, является право арендатора уступить свои права и обязанности третьим лицам без предварительного согласия арендодателя, но при условии обязательного уведомления последнего. В таком случае условия договора аренды остаются неизменными и не могут быть ограничены без согласия арендатора. В случае аренды такого земельного участка на срок менее пяти лет, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности третьим лицам только с согласия арендодателя [2].
Однако досрочное расторжение такого договора по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке при наличии существенных нарушений со стороны арендатора.
Аренда лесных участков и недр в рамках договора предприятия регулируется специальным законодательством и сочетает гражданско‑правовые и публично‑правовые элементы. Рассмотрим основы и правовую природу передачи во владение и пользование лесных участков.
Предоставление лесных участков в аренду регламентируется Лесным кодексом РФ (ЛК РФ), прежде всего 72 и 73.1 ст. ЛК РФ. В соответствии с данными положениями аренду могут быть переданы только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учёт. Лесной участок может быть передан в аренду только для использования по назначению. Согласно статье 25 ЛК РФ — заготовка древесины; заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений; ведение сельского хозяйства; осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Еще одной особенностью аренды таких участков можно считать то, что предпринимательскую деятельность на землях лесного фонда могут лишь зарегистрированные в соответствии с законом в России юридические лица и ИП. Для договора аренды лесных участков характерен общий срок аренды — от 10 до 49 лет [3]. Важно отметить, что договор аренды лесного участка, оформленный по итогам торгов, не допускает возможность изменения условий не допускается ни по инициативе одной стороны, ни по взаимной договорённости.
Как правило, договор аренды считается заключённым с момента объявления результатов торгов в форме открытого аукциона или открытого конкурса. Также законодатель предусмотрел закрытый перечень, когда договор может быть заключён без торгов (например, для геологического изучения недр или в целях осуществления рыболовства).
Поскольку аренда лесного участка регулируется комплексом норм из разных отраслей права и прежде всего относится к сфере экологически значимых отношений, порядок предоставления прав пользования и владения таким объектом обязательно требует заключения отдельного договора аренды лесного участка. Это обусловлено особым правовым режимом лесных ресурсов, призванным обеспечить их рациональное использование и охрану как важнейшего компонента природной среды.
Попытка предусмотреть возможность передачи прав на лесной участок в рамках договора аренды предприятия вступает в противоречие с сущностью лесных отношений, закреплённых специальными нормами. Именно ЛК РФ устанавливает приоритетное регулирование таких отношений — в соответствии с ч. 4 ст. 71 ЛК РФ к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде из ГК РФ и ЗК РФ субсидиарно, при условии, что они не противоречат нормам ЛК РФ.
Для регулирования недропользование законодатель предусмотрел специальные нормы – Закон РФ «О недрах». При этом для осуществления такой деятельности зачастую требуется использование иных природных объектов — земельных участков, водных объектов или лесных территорий. Например, для доступа к месторождению может понадобиться разместить инфраструктуру на земле, обеспечить водоснабжение или провести работы на территории лесного фонда. В подобных случаях правовой режим использования ресурсов определяется комплексно: законом РФ «О недрах» и соответствующим отраслевым законодательством.
Так закон закрепил, что земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и передаются пользователям недр в аренду без конкурсов и аукционов. Но только после того, как: получена лицензия на пользование недрами; оформлен геологический отвод и/или горный отвод; утверждена проектная документация для пользования недрами. В лицензии чётко определяется основной вид полезного ископаемого, который должен добываться в приоритетном порядке; добыча других ископаемых допускается только в рамках технологического режима.
В соответствии со ст. 12.1 Закона РФ «О недрах», порядок оформления и выдачи лицензий на пользование недрами для большинства участков устанавливается, в зависимости от того в чьей собственности находится природный объект. Для гос. собственности – федеральным органом управления государственным фондом недр, а для участков недр местного значения — уполномоченными органами субъектов РФ.
Основанием возникновения права недропользования является решение комиссии, которая создаётся Федеральным агентством по недропользованию или его территориальным органом [5].
Даже в случаях, когда допускается передача права пользования природным объектом, необходимым для осуществления недропользования, такая передача не может быть урегулирована договором аренды предприятия. Это обусловлено спецификой эксплуатации участков недр, которая связана с повышенными требованиями к безопасности работ и строгим соблюдением технологических норм — ввиду высокой сложности и потенциальной опасности процесса добычи.
Другими словами, пользование участками недр имеет исключительное экономическое значение, сопоставимое с пользованием лесными участками, что в совокупности закрепляет необходимость особого правового регулирования арендных отношений данных природных объектов. Анализ правовых аспектов передачи прав на природные ресурсы (недра, леса, водные объекты, земельные участки) в контексте аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 656 ГК РФ) позволяет сделать ряд существенных выводов.
Имущественный комплекс по договору аренды предприятия — сложная система взаимосвязанных элементов, включающая права пользования природными ресурсами. ГК РФ не даёт их исчерпывающего перечня, регулирование осуществляется через отсылочные нормы к специализированным актам. Передача таких прав требует сочетания гражданско-правовых и публично-правовых норм. Таким образом, договор аренды предприятия (ст. 656 ГК РФ) не может в полной мере урегулировать передачу прав на все природные ресурсы. Для водных объектов, лесных участков и недр требуется заключение отдельных договоров, соответствующих отраслевому законодательству. При аренде земельных участков условия определяются ЗК РФ и зависят от срока аренды и статуса собственности. Такой подход обеспечивает баланс между интересами предпринимателей и необходимостью сохранения природных ресурсов как важнейшего компонента окружающей среды.
Список литературы
- "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 29.12.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, N 23, ст. 2381
- "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.01.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
- "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 29.12.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 29.12.2025) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 823