Действующее законодательство Российской Федерации требует изменений, в связи со складывающимися тенденциями на рынке недвижимости. Трансформации норм требует, в частности, жилищное законодательство, которое находится во взаимосвязи с необходимостью обеспечения удовлетворения потребностей граждан страны в собственном жилье, вытекающих из социальных факторов и конституционного права на жилище. К категории вопросов, требующих правовой определенности, относится проблематика отсутствия закрепления на законодательном уровне легального понятия апартаментов. В связи с вышесказанным, правовая определенность апартаментов имеет свою теоритическую, а в дальнейшем и практическую ценность.
На данный момент жилищное законодательство не предусматривает понятия «апартаменты». Разные ученные прибегали к тому, чтобы предложить свое видения определения данному правовому явлению, а также выражают свое мнение по поводу сравнения правового статуса квартир и апартаментов.
Так, по мнению Семенихина В.В. [7] апартаменты - это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Они продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы. В литературе дается такое определение апарт-отеля - это гостиница, состоящая из квартир разного класса (номеров квартирного типа) с возможностью их аренды и набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.
Цуканова Е.Ю. [8] в своих трудах отмечает целесообразность сравнения фактического статуса апартаментов с правовым статусом квартир. Автор отмечает, что несмотря на существующие законодательные разграничения понятий «квартира» и «апартаменты», на практике имеет место приобретение апартаментов в целях постоянного проживания, что теоретически – контрпродуктивно и неверно.
В ряде нормативно-правовых актов так или иначе определены разные признаки такого помещения. Согласно классификации [5] гостиниц или иных средств размещения номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком. Еще одним из таких документов [1] предусмотрено, что «апартамент» - номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование, причем апартамент отнесен к номерам высшей категории. Кроме того, согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (Далее – ЖК РФ) апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 ЖК РФ. В соответствии с правовой конструкцией, зафиксированной в одном из Федеральных законов [6], заключение договора участия в долевом строительстве не является обязательной схемой привлечения денежных средств граждан, связанной с возникающим у них правом собственности на нежилые помещения, к которым относятся в том числе апартаменты. Кстати говоря, из-за содержания последнего правового документа, касающегося апартаментов в дальнейшем проистекают некоторые судебные тяжбы.
В основном судебные дела строятся вокруг оформления регистрации по месту жительства граждан. Для апартаментов есть условие для возможности регистрации лица по месту пребывания в них. Данное условие регламентировано нормативно-правовым актом [3] принятом Правительством РФ, согласно которому регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению.
Необходимо указать на тот факт, что апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах, в которых расположены офисы и объекты коммерческой инфраструктуры, такие как торговые павильоны и тд.
На основе анализа позиций цивилистов, а также нормативно-правовой базы, можно сделать вывод о правовом статусе апартаментов, как о нежилых помещениях, с возможным временным проживанием (размещением) людей, с соответствующими требованиями, отличными от требований, применяемых к многоквартирным жилым домам.
При этом на региональном уровне существует некоторая взаимосвязь между многоквартирными жилыми домами и нежилыми зданиями с апартаментами. Так, согласно положениям региональных нормативов градостроительного проектирования по Омской области [4] описаны предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности площадками придомового благоустройства и озеленением земельного участка, согласно которым суммарная площадь озеленения земельного участка, кв.м на 100 кв.м общей площади жилых помещений составляет в одинаковой мере у многоквартирных жилых домов и нежилых зданий с апартаментами.
Вышеназванные недостатки и неоднозначность положений законодательства, а также отсутствие легального определения апартаментов, мог решить законопроект Федерального закона № 488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» который, во-первых, выделил понятие "апартаменты", а во-вторых, обозначил условия перехода нежилого помещения в эту категорию с дальнейшей возможностью распространения на нее норм ЖК РФ, однако данный законопроект не был принят.
Стоит отметить, что в настоящее время существует некоторая тенденция в региональном законодательстве, направленная на то, чтобы повысить доступность жилья с учетом платежеспособности населения. Одним из примеров можно рассмотреть Постановление Правительства Омской области [2], принятое в 2022 году, согласно положениям которого повышение доступности жилья с учетом платежеспособности населения Омской области, в том числе за счет участия в программе АО ДОМ.РФ "Арендное жилье" по запуску проектов строительства жилья, включая апартаменты для коммерческого найма.
На сегодняшний день проблема определения правового статуса апартаментов стоит особняком в нашем правовом поле. Несмотря на то, что апартаменты как существующее явление признают на самом высоком законодательном уровне, являются предметом рассмотрения связанных с ними существующих проблем в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах, легальный статус апартаментов до сегодняшнего дня не определен. В свою очередь всё вышесказанное показывает недостаточный уровень проработанности института объектов гражданских прав в российском правопорядке.
Список использованных источников
1. Постановление Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. № 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ru.0001.03УГ00". В этом документе "апартамент" - номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование, причем апартамент отнесен к номерам высшей категории // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
2. Постановление Правительства Омской области от 12.10.2022 N 543-п «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2030 года» // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
4. Приказ Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства Омской области от 08.07.2019 № 1-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования по Омской области» // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
5. Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Доступ из СПС КонсультантПлюс.
7. Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2016. С. 406.
8. Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объектов недвижимости // NOMOTHETIKA: Философия. Социология. Право, 2017. № 117. С. 1-5.