Товарищество собственников недвижимости является относительно новым правовым институтом в отечественном законодательстве, в том числе для отрасли гражданского права. Поскольку согласно п. о) ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, нормативно-правовая база ТСН регламентируется прежде всего федеральными законами, а также положениями ст.8 и 9 Конституции о том, что в Российской Федерации равным образом защищаются все формы собственности и земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности [6,c.4]. Факт исключительности регулирования Российской Федерацией гражданского законодательства также подтверждается п. 1 ст. 3 ГК РФ, содержание которого повторяет суть положений Конституции РФ. Благодаря кардинальным изменениям, произошедшим в 2014 году, статус ТСН стал регулироваться положениями ГК РФ, а именно тремя статьями: ст.123.12 , 123.13 (утратила силу в 2023 году) , 123.14, что в правовой доктрине оценивается как достаточно неполная и лаконичная основа правового регулирования. Поэтому, целью данного исследования является определение правового регулирования статуса ТСН в системе российского законодательства посредством формально-юридического метода.
Считается, что нормы, изложенные в данных статьях, регулируют наиболее общие положения, касающиеся деятельности ТСН, поскольку его отдельные виды имеют собственный нормативный правовой акт, наиболее полно регламентирующий их правовой статус. Аналогичной точки зрения придерживается В.Г. Крылов, который пишет: «…к ТСН относятся создаваемые для управления общим имуществом в многоквартирных домах ТСЖ, специальные нормы о которых содержатся в ЖК РФ, садоводческие некоммерческие товарищества (в том числе созданные ранее дачные некоммерческие товарищества) и огороднические некоммерческие товарищества, которые учреждаются гражданами для ведения огородничества и садоводства и существуют в соответствии с правилами, закрепленными в Федеральном законе от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".» [7,c.28]. А.В Качалова также отмечает, что специальные нормы отдельных видов ТСН содержатся не в статьях ГК РФ, а в отдельных федеральных законах ( в случае с товариществом собственников жилья-отдельным кодифицированным законом). Она подчёркивает, что «названными нормативными правовыми актами не охватывается организация и деятельность всех видов ТСН, которые на практике создаются участниками гражданского оборота.» [4]. Действительно, с точкой зрения Анны Валерьевны невозможно не согласиться, так как исчерпывающего перечня видов ТСН, которые могут быть созданы для совместной реализации права собственности его участников, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами, на сегодняшний день гражданским законодательством не закреплено и не установлено. Такая правовая ситуация может создавать неопределённость в регулировании деятельности тех видов ТСН, юридический статус которых урегулирован не отдельным федеральным законом, а лишь двумя статьями ГК РФ, что является крайне недостаточной нормативно-правовой основой для регламентации их нормального функционирования в гражданских и иных правоотношениях.
О проблеме недостатка закреплённых в гражданском законодательстве норм, регулирующих статус ТСН, высказывались О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова и Л.П. Кириченко, отметившие, что «трех статей раздела 5 параграфа 6 ГК РФ…явно недостаточно» [5]. Аналогичную позицию в науке также поддерживает Ю.П. Свит, которая пишет: «…положения ГК РФ о товариществе собственников недвижимости не отличаются определенностью и дают весьма "размытое" представление о данной организационно-правовой форме.» [10, c.52]. То есть, ряд авторов, размышляющих о правовом статусе и его реализации товариществом собственников недвижимости, задаются вопросом практической значимости введения в гражданское законодательство отдельного параграфа, в котором содержатся наиболее общие положения о данной разновидности корпоративной некоммерческой организации, так как на практике нередко происходит ситуация, когда деятельность отдельных видов ТСН регулируется отдельными федеральными законами, в которых дана достаточно полная характеристика каждого аспекта регламентации их деятельности. Безусловно, подпараграф 5 параграфа 6 главы 4 первой части ГК РФ является совокупностью правовых норм, регулирующих статус ТСН как отдельного вида юридического лица, но не стоит забывать, что в соответствии со ст.50,ст.65.1 и ст.123.1 товарищество собственников недвижимости, как уже ранее отмечалось, является корпоративной некоммерческой организацией, следовательно, к регламентации юридического статуса ТСН применяются положения статей о корпоративных и некоммерческих юридических лицах, в том числе общие положения о юридических лицах, а именно ст.48 – 65.3 ГК РФ. Если говорить о правовом регулировании положения отдельных видов ТСН в других нормативных актах помимо гражданского законодательства, то в первую очередь необходимо отметить раздел 6 Жилищного кодекса РФ, включающий в себя 2 главы, которые регламентируют деятельность ТСЖ, а именно его создание, реализацию правового статуса, а также правовое положение участников товарищества. Также упоминание об этом виде ТСН дополнительно встречается в ГК РФ, а именно в ст.291, содержание которой определяет, что «Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.»[1]. Но несмотря на подробное перечисление вариантов объединения собственников недвижимого имущества, а также целей их объединения, главным нормативным правовым актом, регулирующим статус ТСЖ, остаётся ЖК РФ, являющийся кодифицированным актом, содержащим специальные нормы, которые в результате возникновения правовой коллизии будут иметь приоритетное значение для правоприменителя. Данная позиция находит своё отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а именно в абз.1 п.21, согласно которому «особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы…ЖК РФ о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.» [9]. Наряду с выделением ЖК РФ как специального нормативного правового акта, регулирующего положение отдельного вида ТСН (а именно ТСЖ), законодатель также регламентировал статус садоводческого и огороднического некоммерческих товариществ (в том числе созданных ранее дачных некоммерческих товариществ) отдельным федеральным законом, который носит следующее наименование-Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе определены и раскрыты существенные стороны правового статуса СНТ и ОНТ, в частности порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности членов товариществ. О достаточно полной регламентации правового положения садоводческих некоммерческих товариществ говорит В.Б Чусова. Она подчёркивает, что «одной из особенностей СНТ является предоставления данным товариществам статуса юридического лица. В законодательстве предусмотрен порядок регистрации данных юридических лиц, предусмотрен их правовой статус, их структура и внутреннее управление»[11]. Мнение автора также подтверждает ранее приведённые точки зрения теоретиков о том, что правовое регулирование деятельности отдельных видов ТСН в федеральных законах гораздо более объёмное и конкретное, нежели положения гражданского законодательства по данной теме, поскольку ГК РФ является источником, содержащим общие положения и аспекты правового регулирования ТСН как некоммерческого юридического лица.
Таким образом, правовое регулирование статуса ТСН в системе российского законодательства охватывает сразу 2 крупных отрасли права- гражданского и жилищного, но не ограничивается исключительно входящими в их состав кодифицированными нормативными правовыми актами, то есть ЖК РФ и ГК РФ. Правовой статус отдельных видов ТСН регулируется федеральными законами, которые также полно конкретизируют их место в гражданских правоотношениях. Но несмотря на подробную регламентацию деятельности основных видов ТСН, у правоприменителей и учёных возникают вопросы о практической значимости введения пары статей в ГК РФ, закрепляющих общие положения ТСН как некоммерческой корпоративной организации, так как как на практике ввиду недостаточности своего содержания они не способны урегулировать правоотношения, субъектом которых является ТСН, и эта задача «ложится на плечи» иных федеральных законов.
Библиографический список
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.07.2025 N 315-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. − № 32. − Ст. 3301; www.pravo.gov.ru 15 ноября 2025 г.
- Добросердова, Е.А. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников недвижимости / Е.А. Доброседова // Образование. Наука. Карьера: сборник / сост. А.А. Горохов. – Курск, 2018. – С. 27–29.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 04.11.2025 N 403-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. − № 1. − Ст. 14; www.pravo.gov.ru 15 ноября 2025 г.
- Качалова, А. В. Новое в правовом регулировании организации и деятельности товариществ собственников недвижимости /А.В. Качалова – Текст: электронный // Lex Russica -2024. - №6 (211).- URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novoe-v-pravovom-regulirovanii-organizatsii-i-deyatelnosti-tovarischestv-sobstvennikov-nedvizhimosti (дата обращения: 15.11.2025).
- Кириченко, О.В., Накушнова, Е.В., Кириченко, Л.П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости / О. В. Кириченко, Е. В. Накушнова, Л. П. Кириченко // Российская юстиция. - 2015. - № 4. - С. 64-66.
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом последних поправок, внесенных Федеральным конституционным законом «О поправках к Конституции РФ» от 4 октября 2022 года № 8–ФКЗ) // Российская газета. – 1993. –№ 237.; Официальный интернет–портал правовой информации http://pravo.gov.ru 15 ноября 2025 г.
- Крылов, В.Г. О некоторых проблемах правового регулирования товариществ собственников недвижимости в Российской Федерации / В. Г. Крылов // Гражданское право. – 2024. – № 2. – С. 27–29.
- О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 29 июля 2017 № 217-ФЗ // СЗ РФ. – 2017. − № 31. − Ст. 4766; www.pravo.gov.ru 15 ноября 2025 г.
- О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 // Российская газета. — 2015. — 30 июн. (№ 140). — С. 12.
- Свит, Ю.П. Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса / Ю.П. Свит // Законы России : опыт, анализ, практика. – 2015. – № 7. – С. 50–54.
- Чусова, В. Б. Особенности правового регулирования деятельности садовых некоммерческих товариществ / В. Б. Чусова // Перспективы развития науки в современном мире : материалы Междунар. (заочной) науч.-практ. конф. / сост. А.И. Вострецов. – Нефтекамск, 2022. – С. 62–68.