Проблема правового регулирования самовольных построек является до сих пор актуальной. Началось всё с московских событий 2016 года, когда в ночь с 8 на 9 февраля было снесено 97 торговых объектов. Процесс признания их самовольными постройками был запущен с момента вступления в силу поправок в ГК РФ, закрепляющих понятие «самовольная постройка». С 2016 года произошло множество событий в сфере гражданского законодательства. Неоднократно вносились в изменения в ст. 222 ГК РФ, в том числе уточняющие понятие самовольной постройки. Совсем недавно Президиумом Верховного Суда РФ был принят Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством [3]. Анализ данных новелл, а также актуальной судебной практики судов Смоленской области позволит нам сделать вывод о действующем порядке правового регулирования в данной области.
Для начала следует проанализировать само понятие «самовольной постройки», которое указанно в п.1 ст. 222 ГК РФ. Из законодательно закрепленного определения самовольной постройки можно отметить два ключевых признака, на основании которых следует делать вывод о признании объекта гражданского права самовольной постройкой.
Первый признак заключается в том, что самовольной постройкой может быть только недвижимость. Об этом, в частности, утверждает свежий Обзор Президиума Верховного Суда РФ, который отмечает, что к нестационарным объектам, например, торговым павильонам, которые можно легко демонтировать без ущерба для его назначения, положения ст. 222 ГК РФ не применимы [3]. Из этого следует, что процесс освобождения земельного участка от спорного объекта недвижимости должен регулироваться соответствующим законодательством. В этом отношении к данным нормам применим Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», предусматривающий создание органами местного самоуправления схем размещения таких объектов. Исключение таких объектов из данной схемы, по мнению Верховного Суда РФ, не признаётся основанием для признания нестационарных торговых объектов самовольной постройкой.
Второй признак самовольной постройки связан с условиями возникновения такой постройки. Исходя из данного признака, Р.С. Бевзенко выделяет несколько видов. Самовольные постройки, которые нарушают публичное право и частное.
Первый подвид первого вида – это самовольное строительство зданий, сооружений, которые были построены и введены в эксплуатацию на земельном участке, законное использование которого противоречит возведению на нем указанного объекта недвижимости. Вторым подвидом является строительство самостроя без выданного государственным органом официального документа – разрешения. Третий подвид связан с нарушением правил застройки и градостроительных норм, установленных действующим законодательством.
Самовольными постройками второго вида Р.С. Бевзенко определяет такие постройки, которые используются на чужом земельном участке без полученного согласия собственника этого участка.
В Смоленской области активно ведется работа по предупреждению нарушений законодательства в сфере градостроительства. Например, за 2021 начало 2022 года в городе Смоленске было выявлено 30 объектов, которые подпадают под признаки самовольной постройки. В отношении данных объектов Администрацией города Смоленска было направлено 30 исковых заявлений о сносе или приведении их в соответствие с установленными требованиями [5]. За 2022 год в Заднепровском районном суде г. Смоленска было рассмотрено 20 дел, связанных с самостроем. В большинстве случаев специфика гражданских дел складывалась из поданных Администрацией г. Смоленска исков о признании строительства самовольным, а также в установлении за лицами, уполномоченными на возведение объекта, права собственности.
Перед тем, как проанализировать судебные акты данной категории дел следует разобраться в вопросе о возникновении и закреплении права собственности на самовольную постройку. Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку признаётся за собственником земельного участка при наличии отличительных характеристик: наличие у лица права, соответствие объекта недвижимости закреплённым в законе нормам и правилам, отсутствие угрозы и (или) нарушения прав и интересов других лиц.
Прежде право собственности на самовольное строительство регулировалось ст. 218 ГК РФ, однако в последствии при анализе законодательства такая практика была раскритикована и пресечена Президиумом ВАС РФ в 2012 году [6]. Вместе с тем, следует отметить, что снос самовольной постройки является крайней мерой ответственности, которая должна применяться согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ и только в том случае, когда нарушения, возникшие при возведении самовольной постройки, являются неустранимыми.
Преимущественно судьи Заднепровского районного суда г. Смоленска признают право собственности на самовольную постройку. Обосновывая свое решение, суд указывает на наличие всех указанных выше оснований для признания данного права. Например, в деле № 2-1283/2022 факт наличия права, допускающего строительство самовольной постройки, подтверждается нахождением земельного участка в общей долевой собственности истца [7]. Следовательно, отсутствие правоустанавливающих документов может привести к отказу в иске.
В свою очередь, иски Администрации г. Смоленска о признании постройки самовольной, а также о возложении обязанности по сносу данной постройки удовлетворялись частично. Законные требования о признании постройки самовольной удовлетворялись, а требования по сносу постройки не удовлетворялись. Например, в деле №2-555/2022 суд признал самовольной постройкой объект незавершенного строительства – жилой дом блокированной застройки в виду отсутствия официального разрешения. Однако позже встречный иск о признании права собственности в отношении строения был удовлетворен, в виду того, что отсутствие разрешения на строительство не может использоваться судом в качестве единственного основания для принятия решения об отказе в признании права собственности. В частности, эту рекомендацию дает Президиум Верховного Суда РФ. В последствии суд вынесет судебное решение, которое послужит основанием отказа в удовлетворении требования Администрации о сносе самовольной постройки [8].
Вместе с тем интересно для рассмотрения дело №2-195/2022 по которому Администрация г. Смоленска предъявила иск о принуждении владельца недвижимого имущества к сносу самовольного строения, обосновывая свои требования тем, что объект был возведен ответчиком на земле, государственная собственность на которую не была разграничена. Ответчик несколько лет предпринимал меры о получении участка в собственность, Администрация же таким действиям не препятствовала. При наличии всех законных оснований суд отказал в иске Администрации [9].
Таким образом, самовольная постройка – это объект недвижимости, который возведен на земельном участке без согласия собственника земельного участка и (или) возведен с нарушением законодательства, а именно земельного или градостроительного. Признание права собственности на такую постройку возможно только при наличии всех установленных законом требований. Вместе с тем, органам местного самоуправления и судам следует руководствоваться рекомендациями Президиума Верховного Суда о применении сноса самовольной постройки.
Список использованной литературы:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 2.
- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2023. № 2.
- Бевзенко Р.С. Правовые последствия самовольного строительства (лекция от 16 декабря 2016 г.). - Специально для Системы ГАРАНТ, 2017 г. [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: https://base.garant.ru/77771125/ (дата обращения: 04.04.2023).
- Депутаты призвали Администрацию Смоленска активнее бороться с незаконными объектами торговли [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: https://smolpravda.ru/2022/02/deputaty-prizvali-administraciyu-smo/ (дата обращения: 05.04.2023).
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.09.2012 N 4464/12 // Вестник Высшего Арбитражного Суда. 2013. № 2.
- Дело № 2-1283/2022. [Электронный ресурс]: официальный сайт – Заднепровский районный суд г.Смоленска. – URL: https://zadnepr--sml.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=116089378&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 02.04.2023).
- Гражданское дело №2-555/2022. [Электронный ресурс]: официальный сайт – Заднепровский районный суд г.Смоленска. – URL: https://zadnepr--sml.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=115735193&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 04.04.2023).
- Дело №2-195/2022. [Электронный ресурс]: официальный сайт – Смоленский областной суд. – URL https://zadnepr--sml.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=116089378&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 08.04.2023).