Вопросы государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации в настоящее время вызывают большой интерес, как отечественных ученых, законодательных органов власти, так и населения страны. Взаимосвязь кадастровой стоимости земель с налогообложением и расчет арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися
в муниципальной собственности, на основе кадастровой стоимости, все это затрагивает экономические интересы собственников земельных участков.
Следствием неправильного определения кадастровой стоимости земель может стать многократное увеличение земельного налога, невозможность несения бремени содержания участка, прекращение инвестиционных проектов и т.д. В связи с этим, большое внимание уделяется вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий и видов разрешенного использования, что, свою очередь, требует исследования правового регулирования государственной кадастровой оценки земель.
Основным нормативно-правовым актом, который регулирует исследуемые отношения, является Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [1]. В соответствии с данным законом, государственной кадастровой оценкой земель является совокупность процедур, которые направлены на определение кадастровой стоимости земельных участков. В свою очередь, кадастровая стоимость земельных участков является их стоимостью, которая определяется в результате проведения кадастровой оценки, процедуры которой включают в себя следующие меры:
- принимается решение о ее проведении;
- определяется кадастровая стоимость и составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки земель;
- утверждаются результаты определения кадастровой стоимости.
Система правового регулирования исследуемых отношений включает
в себя Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2]. Глава ІІІ.1 данного закона посвящена вопросам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельных участков; устанавливает порядок ее осуществления, начиная с принятия решения о ее проведении, заканчивая внесение данных ее результатах в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно законодательству, основу механизма государственной кадастровой оценки земель составляет статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иные методы массовой оценки недвижимости. Исследуемый процесс предусматривает проведение оценочного зонирования территории. Оценочная зона – часть земель, которые однородны по целевому назначению, виду функционального использования и являются близкими по значению кадастровой стоимости. В результате оценочного зонирования осуществляется составление карты оценочных зон, установление кадастровой стоимости единиц земельной площади в границах этих зон.
Важное место в системе нормативно-правовых актов, регулирующих исследуемые отношения, являются Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 г. № 358 [3]. Они содержат указание, что осуществление кадастровой оценки земель предусматривает использование методов массовой оценки или, если это невозможно, индивидуально. Для кадастровой оценки земельных участков используется сравнительный и доходный подходы.
Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют порядок проведения оценочного зонирования, которое предусматривает учет:
- административно-территориального устройства субъекта Российской Федерации;
- социально-экономического развития субъекта Российской Федерации;
- стратегий, программ и прогнозов социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, которые входят в его состав.
Российское законодательство предусматривает возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земель со стороны юридических или физических лица, если данные результаты затрагивают
их права или обязанности.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих
при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [4], оспаривание результатов определения кадастровой стоимости представляет собой предъявление
«любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости».
О целесообразности оспаривания результатов кадастровой оценки земель свидетельствует анализ судебной практики, например:
- Решения Брянского областного суда от 21 мая 2018 г. по делу № 3А-72/2018 [6]. Согласно материалам дела, В.В. Поповым были оспорены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка. На основании отчета об оценке рыночной стоимости от 5 декабря 2017 года № 034-17, выполненного саморегулируемой организацией «Российское общество оценщиков», по результатам рассмотрения дела кадастровая стоимость земельного участка была установлена равной рыночной стоимости;
- Решения Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2018 г. по делу № 3А-209/2018 [5]. Согласно материалам дела, истец 30 ноября 2017 года обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. По результатам рассмотрения дела иск был удовлетворен.
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оспаривания в суде величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости являются:
- несоответствие кадастровой стоимости размеру рыночной стоимости;
- выявление недостоверных сведений об объекте оценки, которые использовались в процессе определения его кадастровой стоимости, наличие реестровых ошибок;
- действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [7].
Большое количество споров касательно результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельных участков, свидетельствует о необходимости совершенствования правового регулирования государственной кадастровой оценки земель. Данный вопрос требует дальнейшего исследования и поиска путей решения проблем в данной сфере.
Список источников
- Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ (ред. от 11.06.2021)
«О государственной кадастровой оценке» // Собрание законодательства РФ. – 2016. - № 27 (часть 1). – Ст. 4170. - Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813. - Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358 (ред.
от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. - Решение Краснодарского краевого суда от 16.02.2018 г. по делу
№ 3А-209/2018 [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. - Решения Брянского областного суда от 21.05.2018 г. по делу
№ 3А-72/2018 [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные правовые акты РФ. – Точка доступа: https://www.sudact.ru/ - Информация о судебных спорах в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [Электронный ресурс] // Официальный сайт Росреестра. – Точка доступа: https://rosreestr.ru/