Начиная с древних времен, и по настоящее время, залоговое право является одним из самых надежных способов обеспечения обязательств. Совершая сделку, стороны стараются максимально обезопасить себя от риска невыполнения условий. Поэтому зачастую одного доверия недостаточно для кредитора, и в качестве абсолютной гарантии используется залог. Так как в случае невыполнения обязательств, прописанных в договоре, со стороны должника, кредитор имеет право получить удовлетворение за счёт реализации залога.
Такие особенности находят свое отражение в правовом регулировании залога недвижимости, который принято называть греческим термином ипотека. Ипотека – это одна из форм залога, при котором недвижимое имущество находится в собственности должника, но в случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя, кредитор вправе получить удовлетворение за счёт реализации залогового имущества [1, с. 287].
Проблема жилья актуальна не только для Российской Федерации, но и для других стран мира. В связи с этим международное ипотечное кредитование, особенно в современных условиях международной экономической интеграции, является крайне востребованным.
Международная ипотек – разновидность ипотечного кредитования, при котором объект (недвижимость) и субъекты данных правоотношений, находятся в разных национальных юрисдикциях.
В научной литературе выделяют следующую классификацию: по количеству юрисдикций задействованных в задействованных в сделке международного ипотечного кредитования, последняя возможна: как одноуровневая (заемщик и банк в одной стране, объект ипотеки в другой); как двухуровневая (заемщик из одной страны, банк и объект ипотеки в другой); как трехуровневая (заемщик, банк, объект ипотеки – все в разных странах) [2, с. 27].
Меры по борьбе с ковидом в 2020 году, ударили по мировой экономический, что повлияло на снижение цен недвижимого имущества. Так по итогам второго квартала 2020 года сильнее всего подешевело жилье, стали Венгрия (минус 7,4 процента), Эстония (минус 5,8 процента), Латвия (минус 2,3 процента) [3].
Особенности условий и требований, предъявляемые к заемщику, завесят от конкретной юрисдикции, которые необходимо выполнять потенциальным заемщикам, что, естественно, усложняет проведение сделок, увеличивая издержки. Так в ряде стран, таких как Болгария, Румыния, Черногория, Швейцария и др., требования к первоначальному взносу достигаю до 60 % от общей стоимости имущества. Не редко иностранные банки предоставляют ипотечное кредитования тем, кто уже имеет какую-либо недвижимость в этой стране, которая будет выступать дополнительным залогом по кредиту до его погашения.
Достаточно жесткие требования, выдвигаемые зарубежными банками, негативно влияют на рынок недвижимости. Поэтому зачастую сами застройщики идут навстречу потенциальным покупателям, предлагая ряд программ покупки недвижимости под очень низкий процент в рассрочку на 3–5 лет.
В ряде других стран Европы для российских граждан действуют «территориальные» или определенные «процедурные» ограничения при оформлении ипотечных кредитов. Так, в Германии потенциальный заемщик должен пройти «испытательный срок», в течение которого он должен совершать регулярные отчисления из своего дохода на специальный накопительный счет в том банке, в котором планирует получить ипотечный Кредит [4, с. 66].
В целом ипотечный рынок является сегментом финансового рынка. Банки заинтересованы в совершенствовании данного вида кредитования, а также в привлечении международных инвесторов. Так как ипотека носит долгосрочный характер, а, следовательно, и продолжительный срок уплаты процентов, которые для кредитной организации являются основным доходом.
В отличие от зарубежных стран, в России институт ипотечного кредитования начал активно развиваться только с начала нового столетия. Так для регулирования данного вопроса в 1992 году был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5], так же основные положения отражены и в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее ‑ ГК РФ) [6], а частности в ст. 334 ГК РФ содержится понятие залога.
В международной банковской практике последних лет одним из наиболее перспективных направлений стало кредитование под залог нескольких объектов недвижимости.
Преимущество такой совокупной ипотеки заключается в том, что с помощью обеспечения обязательств должника несколькими объектами недвижимого имущества стало возможным привлечение значительных кредитных ресурсов, необходимых для финансирования, пополнения оборотных средств текущей деятельности хозяйствующих субъектов.
В настоящее время актуальность правовых положений института ипотечного кредитования возрастает, это связанно с тем, что данный правовой институт способствует социальному развитию общества. В свою очередь, когда речь идет о международной ипотеке, то основной целью выступает социально-экономическая интеграция российского государства с межгосударственными и региональными объединениями и союзами, участником которого оно является, а также мировым сообществом в целом.
Подводя итоги вышесказанному, отметим, для того чтобы реализация данного банковского продукта была стабильной, кредитным организациям необходимо либо привлекать долгосрочные ресурсы, либо обеспечивать доступность механизмов рефинансирования.
Список источников:
- Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения (книга 1) / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М., 1997. – 682 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 28.06.2021 № 255-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301; www.pravo.gov.ru 28.06.2021.
- Европы с подешевевшим жильем [Электронный ресурс] // Интернет-портал «Lenta. RU»: [сайт]. [2019]. URL: https://lenta.ru/news/2020/10/09/estate (дата обращения: 05.11.2021).
- Казаченок О.П. Международная ипотека как социально значимый вид кредитования и инновационный банковский продукт / О.П. Казаченок // Политика и экономика Евразии. – 2017. – № 1(26), – 142с.
- Казаченок О.П. Юридическая конструкция международного ипотечного кредитования в РФ и странах Европы / О.П. Казаченок // Вестник юриспруденция. – 2016. – № 3(32). – 43с.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.04.2021 № 120-ФЗ) // СЗ РФ. – 1998 г. – № 137. – ст. 3400; www.pravo.gov.ru 28.06.2021.