Краткосрочность строительной аренды является камнем преткновения в отношениях застройщика и арендодателя. Действующее законодательство предусматривает срок от трех до десяти лет для возведения постройки и введения ее в эксплуатацию. Однако зачастую большую часть срока аренды занимают только согласительные процедуры. Как правило, при крупном масштабе строительства, к окончанию срока аренды, постройка не только не возведена, она только планируется. Подлежат ли охране права застройщиков или их деятельность носит исключительно рисковый характер? Как оформляются права на объекты незавершенного строительства, в случае их возведения? И оформляются ли вообще? В настоящее время с подобными вопросами сталкивается большинство застройщиков. Однако действующее законодательство отвечает на них неоднозначно.
Содержание ст. 39.8 Земельного кодекса РФ не предполагает обязанности арендодателя продлить договор аренды в случае, если застройщик не возвел здание по истечение срока аренды. То есть застройщик уже изначально находится в невыгодном положении по сравнению с арендодателем в лице государственного органа власти или органа местного самоуправления. Более того, законодатель наделяет арендодателя правом изъятия объекта незавершенного строительства по истечении договора аренды и реализации его с торгов. Целесообразность указанной нормы не совсем понятна. Поскольку по смыслу закона арендодатель сначала все равно инициирует возможность доведения недостроя до состояния целостного объекта недвижимости. Но эта возможность предоставляется не первоначальному застройщику, а третьим лицам. И только в случае, если победитель торгов не примет своевременных мер для завершения строительства, арендодатель принимает решение о его сносе.
Полагаем, что существующая модель определения судьбы объекта незавершенного строительства является сложной и затянутой. Логичнее и справедливее будет, если уполномоченный орган по истечении срока аренды выяснит причины, ставшие основанием торможения процесса строительства. И только оценив перспективы завершения строительства первым застройщиком, будет принимать решение о продлении или прекращении отношений с последним.
Вместе с тем, по общему правилу, институт строительной аренды не дает застройщику преимущественного права на заключение нового договора по истечении срока аренды. Заключение договора на новый срок возможно только после проведения торгов. Указанное ставит застройщика в крайне неблагоприятное и невыгодное положение. Застройщик рискует лишиться возможности доведения недостроя до состояния полноценной постройки. И, как следствие, не может извлечь из своей деятельности прибыль. Что противоречит смыслу предпринимательской деятельности. Кроме того, как показывает практика, объект незавершенного строительства могут признать самовольной постройкой. В первую очередь это касается отношений, возникших по договору аренды, заключенного до 1 марта 2015 года. В таком случае речи о завершении строительства быть не может.
Конечно, застройщик может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Это увеличит его шансы на завершение строительства объекта. Однако в законе отсутствует легальное определение понятия объекта незавершенного строительства. В связи с чем применение условий, установленных законом и позволяющих в исключительных случаях однократно продлить договор аренды для завершения строительства, осложнено.
Условия, создающие возможность однократного продления договора аренды для завершения строительства регламентированы п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:
1) направление заявления о заключении договора аренды на новый срок до истечения срока аренды ранее заключенного договора;
2) иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка (например, собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках);
3) использование земельного участка в соответствии с условиями договора и по целевому назначению;
4) наличие одного из предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса РФ оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов на момент заключения нового договора аренды.
Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства [1].
В одном из дел суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство [3]. Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства [2].
Таким образом, введение в действующее законодательство легального определения понятия «объект незавершенного строительства» может способствовать приведению судебной практики к единообразию.
В свою очередь, можем предложить следующее определение: «прочно связанный с замелей объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению».
Из вышесказанного очевидно, что в действующем законодательстве отсутствуют механизмы, защищающие права застройщиков в рамках строительной аренды при несвоевременном завершении строительства. А также не определена правовая судьба недостроев. Сложившаяся судебная практика не имеет единообразия, в связи с чем не может быть положена в основу разрешения новых споров по аналогичным делам.
Следовательно, имеется необходимость по изменению настоящего правового регулирования отношений, складывающихся в условиях строительной аренды. А именно, рекомендуем увеличить максимальный срок строительной аренды или заменить ее правом застройки. Ввести в юридическую терминологию легальное определение понятия «объект незавершенного строительства». А также расширить компетенцию уполномоченных органов путем наделения их полномочием по установлению причин, послуживших затягиванию строительства.
Список использованных источников
1. Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.
2. Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.
3. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016; Постановление 8-го арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016.