Правовая природа самовольного строительства

Самовольное строительство является распространенным явлением, особенно строительство гражданами объектов недвижимости на принадлежащих им земельных участках, с целью последующего проживания в них. Также это явление достаточно распространено в коммерческой практике, как способ первоначального приобретения права собственности на построенный объект.

Поскольку самовольная постройка юридически сама по себе не выступает объектом гражданского оборота, то вопросы связанные с данным институтом будут достаточно сильно пересекаться между разными правовыми науками. Поэтому данный институт нужно рассматривать в системной взаимосвязи с нормами гражданского и административного законодательства. Что обуславливает использование системного метода исследования в данной работе.

Тот факт, что ежегодно количество споров связанных с самовольными постройками возрастает, говорит о наличии проблем в правовом регулировании данного института, а также распространённости самовольного строительства в целом, что свидетельствует о значимости и актуальности проводимого исследования, а также необходимости обобщения и анализа сложившейся правоприменительной практики, что является целью настоящей работы и обуславливает использования общенаучных методов, анализа, синтеза дедукции и индукции.

Основные нормы прямо регулирующие институт самовольной постройки содержатся в ГК, ГрК, КоАП, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ФЗ «О несостоятельности банкротстве», а также многие других нормативно-правовых актах.

К основным из указанных актов следует отнести ГК, ГрК, КоАП и закон государственной регистрации недвижимости с ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации».

ГК РФ регулирует вопросы права собственности на самовольную постройку, тем самым устанавливает особенности правового режима указанного объекта, к числу которых можно отнести: опосредованный характер возникновения собственности в отсутствие удовлетворения иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект, отсутствие собственности на физический объект и отсутствие юридической возможности защиты посредствам виндикации и вчинения негаторных исков, закрепление возможности узаконить строение за собственником земельного участка на котором возведена постройка, а не за ее создателем вопреки положениям ст. 218 и 219 ГК РФ, что на мой взгляд является логичным действия принципа «superficies solo cedit».

По сути, есть только 2 гражданско-правовых варианта поведения для владельца объекта самовольного строительства: первый – снос; второй – приведение в соответствие, причем второй вариант блокируется отсутствием права собственности на участок находящийся под самовольным строением. Также, следует отметить, появление критерия добросовестности лица, осуществляющего строительство – так, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении земельного участка (в случае отсутствия доступа к сведениям о зонах с особыми условиями использования). Достаточно интересной является норма, предусматривающая возмещение расходов на строительство лицу осуществившего самовольную постройку, лицом на земельном участке которого была возведена такая постройка за вычетом расходов этого лица на приведение ее в соответствие с установленными требованиями. Интерес вызывает тот момент, что в случае, если постройка не приводится в соответствие с установленными нормами, по сути не возникает объекта гражданских прав и снос строения осуществляется без какой бы то ни было компенсации, а в случае с последующим приведением строения в соответствие лицо, которое осуществившее самовольное строительство вправе требовать компенсации расходов на строительство. Такое право обусловлено признанием за последним права собственности на объект неправомерного строительства в судебном порядке[1].

ГрК РФ закрепляет особенности сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями и в целом описывает процедуру сноса.

КоАП РФ закрепляет ответственность за осуществление строительства и эксплуатацию сооружений без специального разрешения. Размер ответственности различается в зависимости от субъекта осуществившего правонарушение, а также от отнесения земельного участка на котором возведено строение к землям лесного фонда (в этом случае ответственность существенно выше).

Нормы ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают ответственность за причинение убытков, в связи с внесением по вине органа регистрации прав, установленной судом записи о регистрации права собственности на самовольную постройку, что по сути является отражением действия в российском праве принципа внесения и принципа публичной достоверности, «участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юридическую защиту своего доверия» и «право существует, пока существует и не погашена запись о нем» - Р.С. Бевзенко[2].

Таким образом, самовольную постройку, с точки зрения ее правовой природы можно рассматривать с следующих позиций: как объект гражданских прав (в случае его легализации, иными словами способ первоначального приобретения права собственности), как правонарушение,

Такого подхода придерживается ряд исследователей О.Г. Ершов и В.А. Бетхер[3], М.В. Соколова[4], А.Н. Савина[5].

Я согласна с указанными выше авторами и поддерживаем их позицию о двойственной природе самовольного строительства.

Таким образом, самовольная постройка имеет двойственную правовую природу и может рассматриваться с различных позиций. В следствие этого данный институт нуждается в комплексном правом регулировании и не может ограничиваться отнесением к предмету регулирования только частного или только публичного права.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2019 г. № 19АП-6934/19 по делу № А14-12286/2018; Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 22 июня 2015 г. по делу N 33-1311/2015; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 апреля 2018 г. N Ф09-609/18 по делу N А60-29134/2017; Определение Верховного Суда РФ от 24 сентября 2018 г. N 303-ЭС18-10142 по делу N А04-7059/2017 // СПС «Гарант»

Бевзенко Р.С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (Журнал "Вестник экономического правосудия", N 11, ноябрь 2019 г.) // СПС Гарант.

Ершов О.Г. Бехтер В.А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки (О.Г. Ершов, В.А. Бетхер, журнал "Право и экономика", N 4, апрель 2015 г.) // СПС Гарант.

Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: диссертация ... кандидата юридических наук. Москва, 2010.

Соколова М. В. Правовой режим самовольной постройки: Актуальные проблемы теории и практики [Электронный ресурс] // Вестник ЮУрГУ. Серия: Право. 2012. №43 (302). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoy-rezhim-samovolnoy-postroyki-aktualnye-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения: 22.03.2020).