Исходя из анализа статей параграфа 7 главы IX Закона о несостоятельности (банкротстве) можно выделить два варианта погашения требований участников строительства в неденежной форме:
1) Путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
2) Путем передачи им в собственность жилых помещений машино-мест и нежилых помещений [6].
В рамках данной статьи поговорим о первой форме погашения требований участников строительства.
Форма погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу возможна когда передача участником жилых помещений в собственность исключена (то есть исполнить обязательно в натуре не представляется возможным) в силу того, что такие помещения еще не являются объектом гражданских прав [8].
Кроме того, чтобы участники строительства могли реализовать данный способ защиты своих прав, необходимо совокупное соблюдение условий, содержащихся в п. 3 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве», а именно:
1) Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Для оценки стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан привлечь оценщика. В Законе о банкротстве отсутствуют какие-либо положения на этот счет, соответственно, следует обратится к положениям Закона «Об оценочной деятельности в РФ», устанавливающего, что оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки [7].
Таким образом, арбитражный управляющий будет сравнивать в своем заключении две величины: совокупность цен договоров, заключенных участниками строительства с застройщиком и стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В связи с чем остается не совсем понятным почему ограничение стоимости прав застройщика устанавливается именно пятипроцентным пределом. В теоретической литературе высказывается мнение, что данный предел устанавливается с целью уменьшения риска неосновательного обогащения участников строительства за счет застройщика [8].
Закон устанавливает возможность преодоления данного предела путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежной суммы в размере превышения установленного 5% предела [6]. Такая денежная сумма вносится либо участниками строительства, либо третьими лицами. Но законодатель не устанавливает каких субъектов можно считать третьими лицами и с какой целью они вносят денежные средства.
2) Имущества застройщика после передачи объекта жилищно-строительному кооперативу достаточно для погашения текущих требований и требований первой и второй очереди кредиторов.
При соблюдении данного условия могут возникнуть проблемы в случае, если имеющегося имущества у должника не хватает для погашения текущих требований и требований первой и второй очереди. Например, в случае, когда единственным имуществом застройщика будет является объект незавершенного строительства. Законом установлено, что участники строительства или же третьи лица имеют право вносить на специальной банковский счет застройщика сумму, достаточную для удовлетворения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди [6]. Реализация данного права будет накладывать на участников определенные финансовые издержки пропорционально размеру требований, но за этим возможно получение помещения или машино-места, предусмотренные договором с застройщиком.
3) В реестре требований отсутствуют кредиторы с правом залога на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В таком случае, по аналогии с двумя вышеназванными пунктами, Законом закреплено право участников строительства по внесению необходимых для погашения требования кредиторов с правом залога денежных средств на депозит арбитражного суда [6].
Второй вариант, когда залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства. Такое согласие может быть выражено, поскольку имущественный интерес кредитора может быть удовлетворен в большем размере при получении достроенного помещения или машино-места, чем при реализации предмета залога, поскольку в таком случае стоимость данной собственности увеличится.
4) После завершения строительства помещений или машино-мест достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства.
При соблюдении данного условия может возникнуть проблема при заключении недобросовестным застройщиком двух и более договоров в отношении одного помещения или машино-места. Исходя из анализа судебной практики приоритет отдается тому гражданину, который первым вступил в фактическое владение и в отношении которого не установлены факты недобросовестного поведения [1].
То есть часть граждан должна будет отказаться от своих требований на помещения или машино-места. В таком случае их требования превращаются в денежные, которые удовлетворяются в рамках третьей и четвертой очередей. Однако, и здесь может возникнуть проблема в связи с тем, что у застройщика может не иметься иного имущества, за исключением объекта незавершенного строительства, или его имущества не достаточно для удовлетворения их требований. В связи с этим, возникает необходимость укрепления защиты прав такой части граждан и установление в отношении их дополнительных гарантий.
В связи с этим, в литературе предлагается погашать требований таких граждан преимущественно перед кредиторами первой и второй очереди [4]. Но такой вариант будет нарушать права таких кредиторов.
Поэтому считаю возможным включение в текст Закона следующей нормы: лица, в пользу которых граждане отказываются от получения помещения или машино-места, должны компенсировать убытки от отказа в денежном эквиваленте (например, в размере определенного процента от стоимости договора) пропорционально размеру их удовлетворенных требований.
5) Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором расположен такой объект, находится на праве собственности или ином имущественном праве у застройщика.
Здесь следует обратить внимание лишь на то, что если земельный участок находится на праве аренды, то согласие арендодателя на передачу прав жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу не требуется. Кроме того, в случае истечения срока договора аренды, у кооператива, к которому передались права и обязанности застройщика, имеется преимущественное право на заключение такого договора на другой срок [5].
6) Принято решение о создании потребительского кооператива.
В действительности бывают случаи, когда у застройщика имеется несколько объектов незавершенного строительства. В данных случаях Закон устанавливает норму, согласно которой кооператив должен быть создан в отношении каждого такого объекта [6] [2]. Возможно и создание одного такого кооператива, которые будет распределять денежные средства участников строительства двух и более объектов. Решение о создании одного кооператива в отношении нескольких объектов незавершенного строительства рационально в случае большой разницы степени готовности между этими объектами незавершенного строительства [3].
Реализация вышеописанного механизма сопровождается рядом некоторых проблем, решение которых может заключается во внесении изменений в 7 параграф главы IX Закона о банкротстве. А именно считаю необходимым:
- дополнить п. 4 ст. 201.10 положением о том, что третьими лицами следует считать лиц, способных и желающих внести денежные средства в размере превышения более чем на пять процентов совокупного размера требований участников строительства.
- дополнить ст. 201.10 положением о компенсации убытков в денежном эквиваленте лицам, добровольно отказавшихся от предоставления им помещений или машино-мест, за счет лиц, в пользу которых был осуществлен такой отказ.
Список используемой литературы
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.03.16 № 308-ЭС15-16377// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.10.2017 № Ф02-5364/2017 по делу № А33-5698/2013// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 № 12АП-13739/2018 по делу № А57-28017/2016// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Дорохина Е. Г. Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков// «Закон», 2013, N 7;
- Решение АС Ставропольского края от 22 августа 2019 г. по делу № А63-13394/2019// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Федеральный закон Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»// СПС «КонсультантПлюс», (дата обращения: 13.11.2022);
- Чукреев А.А. Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков.