Судебный порядок разрешения споров, связанных с пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости, пожалуй, является самым действенным способом защиты права на установление «справедливой» кадастровой стоимости.
Об актуальности и эффективности судебного порядка пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости свидетельствует и судебная практика.
По информации Росреестра о судебных спорах в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [8], за 2020 год в суды поступило 20746 дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из них 10174 дела было рассмотрено, по 9737 делам требования были удовлетворены, приблизительное падение суммарной величины кадастровой стоимости составило 228,6 млрд. руб. (52%).
Доказывание по рассматриваемым делам строится по общим принципам доказывания в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), лица участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу положений части 2 статьи 246 КАС РФ помимо документов, указанных в статье 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению прилагаются:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости [2].
Отсутствие названного отчета является безусловным основанием для оставления административного искового заявления без движения, а в случае не устранения недостатков указанных в определении судьи – для его возвращения.
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости обладает свойством доказательства, поскольку представленный отчет рассматривается судом на соответствие законодательству об оценке. Достоверность отчета о рыночной стоимости как документа, содержащего сведения, имеющие значения при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, определена в статье 12 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном законом, признается достоверной, если в судебном или ином установленном законом порядке не определено иное. Иначе говоря, рыночная стоимость, указанная в отчете, выполненном оценщиком по заказу заявителя, считается правильной и обоснованной до тех пор, пока судом либо уполномоченным государственным органом не установлена иная стоимость.
В отечественной научной литературе справедливо отмечается, что при рассмотрении судами данной категории дел, очень часто назначается судебная экспертиза, основная цель которой – не только проверка обоснованности составленного оценщиком отчета об оценке, но и установление действительного, экономически обоснованного размера рыночной стоимости объекта недвижимости в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов при рассмотрении описываемой категории дел [7].
Следует отметить, что судебная экспертиза не указана ни в Перечне видов судебных экспертиз, проводимых в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации [1], ни в Перечне экспертных исследований, проводимых экспертными учреждениями Минюста РФ [6].
Необходимость назначения судебной экспертизы обуславливается, как правило, несколькими причинами, во-первых, отсутствие у судьи специальных познаний в области кадастровой оценки (только квалифицированный эксперт может соотнести представленный отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки), во-вторых, придания судебной экспертизе большей силы в связи с предупреждением судом эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что зачастую отсутствует в представляемых заявителями отчетах о рыночной стоимости.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что между стоимостью определенной оценщиком и судебным экспертом, всегда возникает разница, а в некоторых случаях по результатам судебной экспертизы, установленная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости становится выше оспариваемой кадастровой. В последнем случае истец отказывается от иска и производство по делу прекращается.
Как показывает практика, от оценщика (эксперта) к оценщику (эксперту) результат оценки (экспертизы) содержит разные величины рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости по состоянию на одну и ту же дату.
При подготовке отчетов о рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиками, используется сравнительный подход. Соответствующий отчет заказчик потом представляет в суд при подаче административного искового заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Если заглянуть в такие отчеты о рыночной стоимости объекта недвижимости, то вся оценка сводится к тому, что объект оценки, с учетом отсутствия доступа к данным Росреестра о цене сделок, сопоставляется с объектами-аналогами, информация о которых размещена в общедоступных источниках, как правило, сайтах недвижимости в сети Интернет, где на день получения оценщиком информации для сравнения количество объектов и их цена одна, а на следующий день объектов больше, а цена на порядок меньше. Очевидно, что такая оценка не объективна, применять ее как при установлении, так и при оспаривании кадастровой стоимости нецелесообразно.
Выходом из сложившейся ситуации, как при установлении, так и при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости видится использование данных Росреестра о цене сделок (стоимости объектов недвижимости), которые являются достоверными (за исключением отдельных случаев занижения/завышения цены сторонами сделки в своих целях – уменьшение налогооблагаемой базы, получение имущественного вычета и др.) и отражающими фактически сложившиеся рыночные цены.
Данные Росреестра, в том числе из автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости» (далее — АИС «Мониторинг рынка недвижимости») поименованы в Методических указаниях [5] в качестве одного их источников информации о значениях ценообразующих факторов, однако должного отношения им не уделяется.
Механизм предоставления таких сведений целесообразно закрепить в Федеральном законе от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО) как права лиц запрашивать соответствующие сведения как для целей установления кадастровой стоимости так и для целей оспаривания кадастровой стоимости по основанию установления ее в размере рыночной, с установлением срока предоставления и срока действия таких сведений которые позволят обратиться за обжалованием в установленный законом срок.
Для реализации права на получение заинтересованными лицами названных сведений необходимо законодательное закрепление и обязанности Росреестра в их предоставлении в установленный законом срок.
Предоставляемые Росреестром данные исключали бы необходимость осуществления трат заинтересованного лица на проведение оценки, которая все равно пересматривается в ходе судебного разбирательства, вносили ли бы определенность в вопрос относительно рыночной стоимости объекта недвижимости на основе объектов-аналогов, как для установления кадастровой стоимости, так и для ее пересмотра в ходе судебного разбирательства.
Учитывая объективную необходимость несения Росреестром затрат на содержание и ведение АИС «Мониторинг рынка недвижимости», предоставление сведений должно производиться за плату, максимальные границы которой необходимо установить на законодательном уровне в виде внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, с предоставлением Росреестру права самостоятельно устанавливать размер платы за предоставления сведений в пределах установленных границ.
С 2020 года функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении государственной кадастровой оценки от Минэкономразвития России переданы Росреестру [3].
Отрегулирует ли Росреестр механизм установления кадастровой стоимости не приводящий к судебным разбирательствам, покажет время.
Список используемых источников
- Вопросы организации производства судебных экспертиз в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации (вместе с Инструкцией по организации производства судебных экспертиз в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации, Перечнем родов (видов) судебных экспертиз, производимых в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации): приказ МВД России от 29.06.2005 № 511. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации: федеральный закон от 08.03.2015 N 21-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 12.02.2020 № 131. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России: приказ Минюста России от 27.12.2012 № 237. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Овсянкина Н.В. Судебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Вопросы правоприменительной практики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. №1.С.46 – 60.
- URL: https://rosreestr.gov.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/ (дата обращения 05.01.2021).