Поступательная эволюция общественных отношений во многих сферах общественной жизни порождает ряд определенных проблем, суть которых нередко связана с обеспечением жилой площадью и иными нежилыми помещениями и хранилищами в обход гражданского законодательства Российской Федерации. Одна из приведенных проблем заключается в возведении самовольных построек, создание которых некоторые ученые, например, Е.А. Суханов, связывают с низкой правовой грамотностью населения.
Важно акцентировать внимание, что рассмотрение процедуры легализации самовольной постройки связано с юридической конструкцией прав «владение-пользование-распоряжение». Действительно, право собственности включает в себя широкий объём правомочий, а потому, собственник может делать с вещью всевозможные действия, которые не противоречат действующему законодательству, а также не нарушают права третьих лиц. Но важно оговориться, что самовольная постройка не влечет за собой признания права собственности. Это значит, этот объект недвижимости зарегистрировать в установленном порядке не удастся, что влечет, во-первых, невозможность применения триады правомочий в виде владения, пользования, распоряжения, а, во-вторых, данный объект будет ограничен в гражданском обороте и с ним невозможно будет совершить какие-либо сделки по отчуждению. Обращаясь к признакам подобной постройки, необходимо отметить, что для признания объекта самовольной постройкой необходимы все три характеристики в совокупности.
Самовольной постройкой объект недвижимости может быть признан если:
- Объект самовольной постройки был возведен без получения соответствующих разрешений. Например, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) детально регламентирует процедуру получения разрешения на строительство объектов на определенном земельном участке в порядке ст. 51 ГрК РФ.
- В установленном законом порядке не были зарегистрированы права на земельный участок, на котором возводится постройка.
- Произошло нарушение правил возведения объекта строительства, предусмотренных ГрК РФ. Однако если подобные нарушения носят несущественный характер, или субъект добросовестно заблуждается о наличии правил (например, внесение изменений в законадательство), то субъекту строительства будет предписано устранить дефекты. Построенным самовольно объект признаётся только при наличии существенных нарушений ГрК РФ.
Толкуя буквально ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), можно заметить совокупность императивных и диспозитивных норм. С одной стороны, самовольная постройка – это правонарушение, а любое правонарушение влечёт за собой санкцию. В данном случае в качестве санкции за самовольную постройку предусмотрен ее снос. Причем данная санкция персонифицирована, и снести постройку обязан тот, кто её возводил. Но, с другой стороны, норма диспозитивна, так как предполагает собой возможность легализации самовольной постройки – такой дуалистический характер нормы, является одной из причин частого нарушения этой статьи, так как застройщики полагаются на то, что смогут легализовать свою постройку и признать за ней право собственности.
Легализация самовольной постройки – сложный процесс, который требует соблюдения определенных положений законодательства Российской Федерации. Легализовать постройку можно как в судебном, так и, в исключительных случаях, в административном порядке. Это закреплено в ст. 222 ГК РФ. Примечательно то, что норма о самовольной постройке поддалась реформе градостроительного законодательства в 2015 году, когда были установлены данные условия. До 2015 года регламентированного перечня условий не было, что делало правоприменение этой нормы еще более затруднительным.
Для признания права собственности на постройку необходимо, чтобы у лица, которое осуществило постройку имелись права на земельный участок, на котором находится постройка. Также необходимо, чтобы объект недвижимости на момент обращения в суд соответствовал всем градостроительным нормам. Более того, требуется, чтобы данная постройка не нарушала права и законные интересы третьих лиц и не ставила их жизнь и здоровье в опасность.
Отметим, что легализация самовольной постройки происходит не только в судебном, но и в упрощенном, т.е. административном порядке, что позволяет избежать злоупотребления правом теми застройщиками, которые намерены признать право собственности на объект недвижимости, при этом не соблюдая весь перечень правовых норм.
В частности, в административном порядке производятся стимулирующие мероприятия для легализации подобных построек, например, дачная амнистия. Правила о ней введены в действие Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ. Дачная амнистия представляет собой упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При этом субъектам не требуются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Конечно, если вышеуказанные объекты находятся в пределах природных заповедников, национальных парков, каких-либо силовых структур, то дачная амнистия на них не распространяется.
Дачная амнистия – довольно распространенная процедура в гражданском обороте, отличаемая сравнительно упрощенной процедурой, так как гражданам необходимо лишь заполнить уведомление о завершении строительных работ, направляемое в дальнейшем в исполнительный орган местного самоуправления. Таким образом, определенные категории застроек можно узаконить и без судебного вмешательства, что позволяет оптимизировать процесс приобретения права собственности и снизить нагрузку на суды, которые гипотетически рассматривали бы подобные вопросы. Очевидно, в совокупности вышеуказанных мер соблюдается принцип процессуальной экономии, что положительно не только для органов государственной власти, но и для самих собственников.
Подводя итоги, можно отметить, что легализация самовольной постройки – процесс неоднозначный. Действительно, законодатель даёт возможность узаконить самовольную постройку и ввести ее в гражданский оборот. Но в то же время, если рассматривать самовольную постройку как правонарушение, за ее возведение должна быть предусмотрена императивная санкция. Подобная конструкция нормы стимулирует противоправную модель поведения, отчего количество нарушений законодательства стремительно растет. Более того, упрощённый порядок признания самовольной постройки законной для отдельных категорий недвижимости позволяет игнорировать соблюдение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, регистрируя права на недвижимость позже, в более простом порядке. Это, с одной стороны, даёт возможности для злоупотребления правом, но с другой стороны – существенно оптимизирует гражданский оборот путём ввода в него дополнительных объектов недвижимости, что положительно влияет и на собственников непосредственно.
Библиографический список:
Нормативно-правовые акты:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Федеральными конституционными законами о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 февраля 2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2020. – № 31. Ст. 4398; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 20.02.2019.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 15.04.2019
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 13.01.2019.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 21.05.2019.
Учебники, учебные пособия, монографии, комментарии:
- Бутовецкий, А.И. Комментарий к Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный) / А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева – М.: Проспект. 2017. – 272 с.
- Селиванов, В.В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление / В.В. Селиванов // Отечество. – 2017. – 176 с.
- Тихомирова, Л.В. Самовольное строительство: комментарии, судебная практика, официальные рекомендации / под ред. М.Ю. Тихомирова, М.: Издательство Тихомирова М.Ю. – 2015. – С. 80.