Ситуация на рынке новостроек не слишком утешительна: объемы ввода строящегося жилья заметно падают и во многом из-за того, что строительные компании либо замораживают стройку, либо и вовсе входят в процедуру банкротства. Только за последние полгода доля присутствия разоренных компаний на российском рынке выросла с 4 миллионов квадратов до 5. На сегодняшний день в процессе упадка находится около 180 строительных фирм по стране. На защиту обманутых дольщиков встает закон и предлагает новую меру контроля застройщиков-компенсационный фонд, который действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры.
Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счёт, разработан для защиты покупателей новых квартир.
Создание компенсационного фонда призвано в случае банкротства застройщика либо завершить строительство в случае высокой готовности объекта недвижимости, либо вернуть деньги дольщикам, если строительство объекта находится на начальной стадии. Обязательным условием при этом являются два факта: банкротство застройщика и предварительное внесение им средств в Фонд. Очевидно, что распространение деятельности Фонда на дольщиков, по объектам которых взносы в Фонд не производились, было бы несправедливым [3].
Экономическая модель, когда в случае банкротства застройщика дольщик может получить обратно деньги либо готовый достроенный объект недвижимости выглядит эффективно. Если застройщик банкрот то, как он обещал ранее до банкротства уже не будет. Не всегда бывает возможность завершить строительство в кратчайшие сроки, поэтому такое регулирование кажется наиболее удачным.
Из преимуществ можно отметить: исключение финансовых рисков для участников долевого строительства, в случае банкротства застройщика фонд обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков, Дольщики, вкладывая средства в строительство многоквартирного дома, получают гарантию государства. Также можно отметить уменьшение рисков за счет информационной открытости.
Схема взаимодействия с Фондом:
- Дольщик заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
- Застройщик уплачивает взнос в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в размере 1,2% от цены договора в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 Федеральному закону может быть увеличен – обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов [2].
- Застройщик подает договор на регистрацию в Росреестр;
- Росреестр направляет в Фонд запрос о резервировании денежных средств застройщика в обеспечение регистрации договора;
- Фонд резервирует 1,2% и передает соответствующую информацию в Росреестр;
- Росреестр регистрирует Договор и направляет в Фонд информацию об этом и передает его либо застройщику, либо гражданину.
К Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по договору участия в долевом строительстве, которое участник долевого строительства имел к застройщику.
С 1 июля 2018 года фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех проектов, по которым отчисления в фонд не производились.
Сложно проанализировать насколько компенсационный фонд будет эффективным способом защиты дольщиков.
В науке существует мнение, согласно которому «результатом поправок станут дополнительные административные и финансовые ограничения деятельности застройщиков, что само по себе не имеет самостоятельной ценности» [4].
Некоторые учёные считают, что введение нового института страхования через компенсационный фонд, несомненно, защитит интересы дольщиков. Проблема обманутых дольщиков, скорее всего, уйдет в прошлое, но проблему с доступностью жилья подобный механизм не разрешит [1].
Таким образом, в области долевого строительства есть тенденции к развитию института защиты дольщиков, что позволит стабилизировать оборот на рынке недвижимости. Невзирая на то, что компенсационный фонд является достаточно новым механизмом, он позволяет осуществить более чёткое, детальное регулирование. Необходимо еще раз отметить безопасность данной правовой конструкции, потому что контроль над Фондом осуществляют органы исполнительной власти, а деятельность фонда направлена на реализацию государственной жилищной политики, повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства.
Список литературы:
1. Бекаури А. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике// Образование и право.2018. № 6. С.82-87.
2. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
3. Хамов А.Ю. Статья: Компенсационный фонд как специальный способ защиты прав участников долевого строительства. Документ предоставлен КонсультантПлюс.
4. Щербатова Т.В. Анализ изменений законодательства в сфере долевого строительства: тенденции и перспективы развития // Новая наука: проблемы и перспективы. 2016. N 121-2. С. 288.