В условиях экономической нестабильности, негативного влияния внешних и внутренних факторов на современную российскую экономику, наиболее острым для граждан остаётся жилищный вопрос. Одним из способов решения данной проблемы является долевое строительство. Слабое место данной конструкции заключается в правовой уязвимости участников долевого строительства.
С 1 июня 2018 года в российском праве появился новый способ правовой защиты участников долевого строительства - предоставление денежных средств застройщику через банк, который выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участники долевого строительства вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. С 1 июля 2018 г. при привлечении средств граждан эскроу-счета используются на добровольной основе, с 1 июля 2019 г. - на обязательной [4]. Переход от долевого финансирования к проектному банковскому финансированию займет несколько лет.
Согласно п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром [2].
Положительной характеристикой договора счета эскроу является то, что передача имущества и переход права на него происходит после исполнения обязательств по договору.
Стоит отметить, что для дольщика условия эскроу-счёта представляются весьма выгодными. Деньги, которые хранятся на этом счёте никуда не тратятся до самого окончания строительства, а проблема проверки надежности застройщика отходит на второй план. Если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния застройщика.
Для застройщика данный механизм повлечёт определённые убытки, так как денежные средства будут храниться на эскроу-счёте до окончания строительства, что повлечёт необходимость обращаться в банк за проектным финансированием. Застройщику помимо возврата указанной суммы, придется выплачивать проценты, следовательно, нести дополнительные расходы. Банк относится с опасением к таким долгосрочным проектам, поэтому мелким застройщикам будет отказано в кредитах. Не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям, что приведет к их ликвидации.
Если застройщик нарушит условия договора долевого участия, дольщик сможет его расторгнуть по основаниям, указанным в законе и это станет поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.
Кроме того, эскроу-счет нельзя арестовать, он защищен от взысканий и списаний по долгам дольщика (п.4, ст.860.8 ГК РФ). Так как сумма на эскроу-счете обеспечивает обязательства дольщика по оплате квартиры, то приставы не имеют права накладывать арест и списывать оттуда деньги.
Взгляд на эскроу-счёт со стороны банков. Кто получает больше всех выгоды на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики, так как каждый год законодатель всё сильнее пытается их ограничивать. И даже не дольщики. Такая модель будет выгодна банку, поскольку предоставленные гражданам кредитные средства на приобретение квартир будут фактически возвращены банку (размещены на специальном счете) и переданы застройщику (в виде кредита), банк при этом сможет получить выгоду за счет предоставления кредитов как участникам долевого строительства, так и застройщику [3].
Некоторые учёные считают, что введение института проектного финансирования, несомненно, защитит интересы дольщиков; проблема обманутых дольщиков, скорее всего, уйдет в прошлое, но проблему с доступностью жилья подобный механизм не только не разрешит, но и, вернее всего, лишь усугубит [1].
В настоящее время открыто обсуждаются новые способы защиты прав участников долевого строительства, поскольку данные меры помогают соблюдать баланс интересов между дольщиками и застройщиками. Важно отметить, что использование эскроу-счёта в долевом строительстве носит спорный характер. С одной стороны дольщики получают надёжный механизм правовой защиты, с другой стороны количество новостроек может сократиться из-за дополнительных расходов на стороне застройщика. Проводя анализ в настоящей статье, можно прийти к выводу о необходимости более детального регулирования данных правоотношений, что позволит добиться качественных и своевременных показателей удовлетворения социальных нужд населения.
Список использованных источников
- Бекаури АНА Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике// Образование и право.2018. № 6. С.82-87.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федер. закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.
- Савина С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс// Закон. 2017. №1.
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.