Недвижимость с каждым годом приобретает всё большее значение в жизни человека. Но вместе с тем и получает количественное увлечение проблема самовольного строительства. Реформирование гражданского законодательства, затрагивающее ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) – единственную норму, посвященную самовольному строительству, подтверждает наличие определенных проблем в данной сфере.
Зарождение института самовольного строительства отмечалось ещё в далеком Римском праве, которое впервые устанавливало деление вещей по признаку движимые и недвижимые. В данном праве была закреплена лишь одна норма, посвященная самовольному строительству. Согласно указанной норме самовольная постройка принадлежала лицу, на чьем земельном участке она была построена. Данное правило получило своё закрепление как классический римский принцип – superficies solo cedit.
Впоследствии отечественное дореволюционное законодательство также содержало лишь фрагменты, регулирующие вопрос самовольного строительства, поддерживая римский принцип. Так, положения Свода законов Российской империи сводились к идентичной по смыслу вышеупомянутой норме в Римском праве. При этом институт самовольного строительства в дореволюционном периоде не выделялся прямым образом, а имел лишь косвенное своё выражение в нормах, регламентирующих правовой режим зданий, построенных с нарушениями установленных норм и правил. Так, например, предусматривалась норма, которая устанавливала расстояние не менее 2 сажень между каменными зданиями в городских дворах[3]. Нарушение подобных правил влекло взыскание административного штрафа. Указанная санкция позволяет определить самовольное строительство в российском дореволюционном законодательстве как административное правонарушение.
Следующий этап в развитии законодательства – принятие Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. Данный нормативный акт также не содержал отдельной специальной нормы, регламентирующей вопросы самовольного строительства, но при этом выделял норму, которая императивно предписывала обязанность соблюдения установленных строительных норм застройщиком. Существенным отличием от предыдущего периода являлась санкция – уголовная ответственность и снос постройки. Так, строительство без получения в установленном порядке разрешения как последствие составляло уголовно-наказуемое деяние, установленное в ст. 108 Уголовного кодекса РСФСР (далее – УК РСФСР). При этом специальным актом Постановлением Совнаркома РСФСР 1940 года № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных поселках» предусматривался снос постройки самим самовольным застройщиком при получении соответствующего письменного требования органов власти.
Таким образом, в рассматриваемом периоде стоит отметить отсутствие такого правового последствия как возникновение права собственности на самовольную постройку. Как отмечает В. А. Бетхер в своей монографии, посвящённой самовольному строительству, это было связано с идеологическими установками того периода, которые отрицали конструкцию права собственности в целом [1]. Одновременно с этим не были прописаны и субъекты самовольного строительства: было ли это только лишь физическое лицо или же такие же требования применялись и к организациям.
Принятие нового Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее – ГК РСФСР) выделяется как новейший этап развития самовольной постройки. Отмечалось, что индивидуальное строительство приобрело характер конституционного права граждан – право на жилище. Вследствие чего ГК РСФСР 1964 г. закрепил уже отдельную норму, регламентирующую последствия самовольного строительства. Так, ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала характеристику объектов и субъекта самовольного строительства, а также его последствия.
Исходя, из данной нормы самовольной постройкой признавались: жилой дом (часть жилого дома), дача (часть дачи), которые были возведены с нарушением строительных норм и правил. При этом данные постройки должны были быть возведены гражданином. То есть, объектом устанавливалось только жилое помещение, а субъектом признавалось только физическое лицо.
Важной особенностью данного периода стало выделение частью самовольного строительства также таких действий как переоборудование нежилого помещения в жилое и возведение пристройки без соответствующих разрешений.
В качестве последствий самовольной постройки устанавливались: снос объекта застройщиком, невозможность возникновения права собственности у застройщика на такой объект и безвозмездное изъятие объекта по решению суда. Стоит отметить, что в судебной практике встречались также дела об изъятии домов в связи с самовольным переоборудованием или перепланировкой. Ярким примером отмечается дело об изъятии дома у гражданина Чалова, который установил в доме внутрикомнатные перегородки.
Наравне с гражданско-правовыми последствиями была предусмотрена также уголовно-правовая ответственность, установленная ч. 2 ст. 199 УК РСФСР. В своей статье Е.В. Козлов отмечает, что ГК РСФСР 1964 г. предусматривал более жесткие меры, нежели современный ГК РФ 1994 года, но при этом уголовную ответственность нельзя назвать более эффективной мерой, а скорее устрашающей для самовольного строительства [2]. Стоит отметить, что признание права собственности на самовольную постройку до сих пор не рассматривалось как одно из последствий.
Как отмечается авторами, такими как В. А. Бетхер, Е. В. Козлов, норма ГК РСФСР 1964 года оказала своё влияние на закрепление в нынешнем ГК РФ ст. 222, посвященной самовольному строительству.
Исходя из анализа данного периода, можно отметить развитие рассматриваемого института. Законодателем был изменен подход к самовольному строительству путем придания ему в большей степени гражданско-правового характера. Дополнительно стоит отметить субъектный состав, в котором выделялось только физическое лицо, а юридические лица оставались без внимания. При этом как отрицательную сторону в данном случае можно выделить отсутствие понятия самовольных действий, которое и на данный момент является одним из пробелов в институте самовольного строительства.
Таким образом, оценивая историческую эволюцию самовольного строительства в целом, отмечается положительный опыт в части наличия достаточного количества норм по регламентации данного института.
Используемая литература
[1] Бетхер В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): монография. М.: Юстицинформ, 2017. 312 с.
[2] Козлов Е.Е. Самовольная постройка: фрагменты истории// Гражданское право. 2008 год. №2
[3] Петрищев В.С., Подмаркова А.С. Очередная реформа норм о самовольном строительстве: оценка новелл // Закон. 2019. № 2. С. 56 - 69.