В современном мире земля является одним из важнейших элементов производства и по праву считается главным ресурсом для людей, потому что она является необходимым условием для любого вида деятельности человека. В связи с этим земельные ресурсы можно считать главным богатством человечества. По мере развития института частной собственности на землю и закрепления его в законодательстве различных стран мира, земля стала одним из важнейших объектов гражданского оборота.
Право частной собственности, включая право собственности на землю, признается и гарантируется Конституцией Российской Федерации. В то же время право собственности не является абсолютным, а возможность использовать земельный участок по усмотрению собственника – неограниченным.
В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому, ограничения права собственности на земельные участки введены в Российской Федерации в целях сохранения земли как природного ресурса и основы жизнедеятельности человечества. Обязанность каждого собственника - сохранение плодородности почвы, проведение необходимых работ на земельном участке с целью его сохранить для будущих поколений.
В ГК РФ и ЗК РФ изъятие земельного участка у собственника поименовано в качестве самостоятельного основания прекращения права собственности на земельный участок.
Статья 42 ЗК РФ указывает, что и собственники земельных участков, и лица, не обладающие правом собственности на земельные участки, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым видом использования, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии со статьей 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. При этом обязанность по доказыванию того, что спорный земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, возлагается на собственника земельного участка.
Положения данной статьи распространяются исключительно на земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, а также жилищного или иного строительства, поскольку бесхозяйственное отношение к данным категориям земельных участков затрагивает не только частные интересы, но и общественные. В отношении других земельных участков данное основания прекращения права собственности не применимо [2].
Стоит отметить особое внимание, что течение трехлетнего срока начинается не с момента приобретения либо предоставления земельного участка, а по истечении времени, необходимого для освоения участка. Соответственно, при решении вопроса о принудительном прекращении права собственности на соответствующий земельный участок подлежит установлению период времени, необходимый для освоения земельного участка. Законодательство не дает определения понятия «освоение земельного участка». В теории права под ним понимают период, когда совершаются все необходимые действия, связанные с получением разрешений на осуществление фактических действий, а под использованием земельного участка понимается совершение правообладателем фактических действий, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, указанному в правоустанавливающем документе [3]. Однако имеются исключения: для земельных участков сельскохозяйственного назначения срок освоения земельного участка включается в установленный трехлетний срок.
Исследование судебной практики показало, что под освоением земельного участка, как правило, понимается деятельность, которая направлена на проведение подготовительных мероприятий по использованию определенного земельного участка с целью достижения результатов такого использования. Так к действиям по освоению земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, могут быть отнесены, в частности, получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры, выполнение работ по выполнению технических условий, проектирование, получение разрешение на строительство, проведение подготовительного периода строительства и другое [4].
В связи с этим, считаем, что необходимо закрепить понятие освоения земельного участка, с указанием примерного перечня мероприятий, которые будут считаться действиями по освоению земельного участка.
Следующей проблемой, выделяемой авторами, является вопрос о включении в период освоения земельного участка сроков по осуществлению действий, связанных с изменением разрешенного использования участка.
По итогам изучения материалов судебной практики можно сделать вывод, что суды придерживаются позиции не включения в период освоения земельного участка сроков по осуществлению действий, связанных с изменением разрешенного использования участка [6].
С позицией судов нельзя не согласиться, действительно, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования [5]. Соответственно, не включение периода, необходимого для изменения разрешенного вида использования земельного участка, в период освоения земельного участка можно рассматривать как нарушение права собственника земельного участка на изменение его разрешенного использования.
Неразрешенным остается вопрос исчисления срока неиспользования земельного участка в случае, если до истечения указанного срока земельный участок перейдет к другому правообладателю. Некоторые авторы считают, что проблема заключается в том, что данный срок "привязан" к конкретному собственнику. Если у земельного участка на протяжении трех лет был один собственник, то допускается изъятие такого участка. В том случае, если до истечения указанного срока земельный участок перейдет к другому правообладателю, то исчисление срока неиспользования земельного участка начнется заново. В результате есть вероятность того, что земельный участок не будет использоваться по назначению достаточно длительное время [1].
Решение данной проблемы авторы видят в закреплении в Земельном кодексе права изъятия неиспользуемых земельных участков вне зависимости от того, менялся правообладатель или нет в течение срока, установленного законодательством для изъятия неиспользуемого земельного участка.
Следует согласиться с позицией авторов: земля является важнейшим компонентом природной среды, ее ценность также состоит в том, что она является не только объектом гражданского оборота, но и средством производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственной основой хозяйственной и иной деятельности, то есть земля является важной составной частью окружающей среды, поэтому недопустимо длительное и бесхозяйное существования земельного участка, так как это будет противоречить нормам и принципам земельного законодательства.
Также дискуссионным является вопрос, связанный с использованием на протяжении трехлетнего срока лишь часть земельного участка. В настоящее время в законодательстве отсутствуют правовые нормы, регулирующие данный вопрос.
Д.А. Тоточенко, считает, что при использовании хотя бы малой части земельного участка, ведет к ситуации, когда правообладатель земельного участка намеренно уклоняется от его использования, используя лишь небольшую часть земельного участка с целью уклонения от его изъятия и привлечения к административной ответственности. В указанных целях автор предлагает дополнить ст. 284 ГК РФ указанием на то, что изъятие земельного участка возможно в случае, если не используется до пятидесяти процентов от общей площади земельного участка [7].
Следует согласиться с позицией Д.А. Тоточенко. Введение указанной нормы способствует пресечению недобросовестных действий правообладателей, что положительно отразиться на надлежащем использовании земельных участков, а также приведет к снижению количества необрабатываемых земельных ресурсов в Российской Федерации.
С учетом вышесказанного полагаем, что предложенные изменения законодательства в целом положительно скажутся на применении института принудительного изъятия земельных участков, и в первую очередь, способствуют устранению правовых пробелов в законодательстве.
Список литературы:
- Аксенов И.А. Порядок изъятия земель для развития муниципального образования. Государственная власть и местное самоуправление, 2021, № 2. C. 21-25.
- Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 30 октября 2012 г. по делу № 33-341312. Доступ из СПС «Гарант».
- Гринь Е.А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правового регулирования : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 /. Место защиты: Кубан. гос. аграр. ун-т. - Краснодар, 2012. С. 22.
- Определение Калининградского областного суда от 14 мая 2020 г. по делу № 7А-113/2020 // СПС "КонсультантПлюс".
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733 по делу № А83-6371/2019.
- Решение Шигонского районного суда Самарской области от 12 февраля 2020 г. по делу N 12-7/2020 // СПС "КонсультантПлюс
- Тоточенко Д.А. Изъятие не используемых по целевому назначению земельных участков. Нотариус, 2021, № 3. C. 31-33.