В России долевое строительство возникло в начале 90-х годов XX века в результате перехода к рыночной экономике, которая привела к существенному сокращению инвестиций, в том числе в сфере жилищного строительства [13, с.187].
Родоначальником правового регулирования деятельности в сфере долевого строительства недвижимого имущества в Российской Советской Федеративной социалистической республике является Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" [3] и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" [4]. При рассмотрении 39-ФЗ 1999 года и формального толкования ст. 209 ГК РФ стороны инвестиционных отношений не могли добиться компромисса в удовлетворении своих интересов, так как механизмом привлечения инвестиций виделся предварительный договор купли-продажи будущей вещи [1]. Такой вариант включал в себя значительные минусы, например, такие как отсутствие гарантий для инвесторов, вложивших свои денежные средства в строящийся объект недвижимости, возможность двойной продажи готового жилого объекта.
Первоначальный текст Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [5] был опубликован в изданиях «Российская газета» N 292, 31.12.2004, «Собрание законодательства РФ» 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40, «Парламентская газета» N 5-6, 14.01.2005. Первая редакция 214-ФЗ, вследствие своего низкого уровня юридической техники, породила больше вопросов, чем ответов. В совокупности с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", застройщики были ограничены в определении свободы договора. Данные меры были направлены на предотвращение криминальных схем застройщиков, однако многие из них научились выводить свои активы в рамках процедуры банкротства.
Рассмотрим изменения, которые были внесены в ФЗ № 214 относительно недавно. В 2017 году вносятся изменения Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Часть 1 статьи 1 ФЗ 214 дополняется частью 2.3, которая позволяет распространить действие Федерального закона не только при строительстве многоквартирных домов, но и жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков [8]. В настоящее время всё большую популярность набирают тенденции построения современных таунхаусов, квадрохаусов, мезонетов, дуплексов, лейнхаусов, флэтхаусов, британхаусов. Всё перечисленное является не чем иным как домами блокированной застройки. Таким образом, у застройщиков появилась возможность расширить границы своей деятельности в сфере строительства, вовлечь больше инвестиций и привлечь большее количество участников, а у участников долевого строительства жилых домов блокированной застройки – передать застройщику все вопросы связанные со строительством опытному лицу с гарантией получения готового жилья, без дополнительных затрат времени на получение разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подачи заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав для каждого земельного участка и дома блокированной застройки для каждого заявителя.
В 2017 году вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [9]. Как указано в самом законе публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" создана в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства. В дальнейшем снова вносятся изменения Федеральным законом от 30.12.2021 N 436-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [11] обращают наше внимание на то, что "публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и "публично-правовая компания "Фонд развития территорий" считаются равнозначными со дня вступления в силу 436-ФЗ.
В 2021 году во исполнение Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [12] вносятся изменения в 214 ФЗ в статью 1. Добавлена часть 2.1-1, благодаря которой к вышеуказанным объектам долевого строительства добавляются индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Данные изменения, естественно, упростили процедуру строительства ИЖС для граждан – участников долевого строительства в части получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС. Помимо этого, изменения направлены на упорядочение индивидуального жилищного строительства, устанавливаются единые требования к возведению жилых домов на земельных участках с категорией разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, садоводство/огородничество, ведение личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Вследствие отсутствия в законодательстве, а в некоторых случаях и правилах землепользования и застройки, ограничений параметров застройки вышеуказанных земельных участков, введены ограничения в части максимальных параметров застройки.
И ещё одно важное изменение, которое затронуло непосредственно застройщиков, осуществляющих долевое строительство объектов недвижимости обусловлено Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [10] в части государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав. В Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [7] с 1 сентября 2022 года были внесены следующие изменения, в случае принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома или объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения соответствующий орган обязан направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). При этом следует помнить позицию Минфина о том, что если Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [6] либо иным федеральным законом органу государственной власти либо органу местного самоуправления предоставлено право подавать в орган регистрации прав от имени застройщиков (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные документы, необходимые для такой регистрации (но на данный орган федеральным законом не возложена такая обязанность), государственная пошлина за осуществление соответствующего регистрационного действия подлежит уплате лицом, чье право регистрируется, в размере, установленном соответствующим подпунктом пункта 1 статьи 333.33 НК [2]. Данное изменение в рамках одного обращения позволяет сэкономить время застройщику на оформление прав на объект долевого строительства. Важно знать о том, что данные изменения не распространяются на объекты долевого строительства индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Подводя итоги всему вышесказанному, можем говорить о том, что законодательство в сфере долевого строительства не стоит на месте, с каждым годом развивается и совершенствуется. Благодаря новеллам законодатель старается максимально защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства ужесточаются, но при этом расширяется сама сфера строительства, предоставляется возможность возведения застройщиком новых объектов жилой недвижимости, привлечения большего количества инвестиций в строительство, соответственно возникает возможность получения большего дохода и прибыли для участников предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства. В связи с чем на рынке жилой недвижимости остаются проверенные и надёжные застройщики, вытесняя мелких и средних предпринимателей, не способных соответствовать предъявляемым требованиям.
Список используемой литературы
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
- "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ.
- Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
- Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральный закон от 06.12.2021 N 408-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральный закон от 30.12.2021 N 436-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
- Гобан Е.В. Генезис правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов // Молодой ученый. 2019. №24. С. 187-190.