Данная статья посвящена познакомить читателей с вопросами о обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. В данной статье автор выявляет проблемы в нотариальном законодательстве.
Ключевые слова: недвижимое имущество, нотариус, нотариальное удостоверение, сделки.
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, сделки представляют собой удостоверение действий граждан так и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. [1]
Согласно Гражданскому кодексу, гражданско-правовые сделки должны содействовать выявлению действий воли лиц, они заключаются в нескольких формах, таких как в простой письменной и нотариально удостоверенной.
Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному удостоверению нотариусом.
Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости"
- Сделки по отчуждению долей, в том числе при ипотеке долей, в праве общей собственности на недвижимое имущество [7]
Исключением из общего правила, будут являться сделки по отчуждению долей в том случае, если доли отчуждаются по одной сделке со всеми участниками общей долевой собственности одновременно. - Нотариально удостоверенная форма обязательна, когда распоряжение недвижимого имущества совершается опекуном.
- Также удостоверение нотариусом обязательно, если заявление на регистрацию сделки будет отправляться почтовым отправлением в регистрирующий орган.
- Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. (ст. 584 ГК РФ).
- И нотариальная форма является обязательной при удостоверении договоров ипотеки.
Для недопустимости нарушения законных прав и обязанностей граждан, также снизить риск недействительности сделки, обязательно нужно привлекать нотариуса.
В настоящее время сделка, удостоверенная нотариусом, будет вернее и безопаснее, что создает дополнительные гарантии, при заключении, регистрации сделок с недвижимым имуществом, обеспечивая законные интересы участников.
Также некоторые сделки могут стать недействительными, то есть результат, который хотели стороны не будет порождён, поэтому она является не состоявшейся. Для того, чтобы сделка не была признана ничтожной в силу того, что она не подтверждена, некоторое количество сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Для удостоверения сделок, граждане обращаются к нотариусу. Осуществляя сделки с недвижимостью, при обращении к нему граждан обязан произвести определенные действия, проверить личность участников сделки; проверить их правоспособность и дееспособность; объяснить сторонам значение совершаемых действий, разъяснить смысл представленного ими проекта сделки, их права и обязанности; предоставить сторонам право подписать сделку; поставить удостоверяющую надпись. [2, с. 57]
Нотариальное удостоверение сделок на недвижимое имущество к настоящему времени является удобной и досягаемой для каждого дееспособного гражданина формой, которая гарантирует легальность сделки, как и законность интересов всех участников данного процесса.
Для соблюдения имущественных прав, нотариальное удостоверение с недвижимостью обязательно для некоторых видов. Но все же большинство сделок заключается в простой письменной форме.
Возьмём договор купли-продажи недвижимого имущества, который заключается в простой письменной форме с подписью участников сделки, нотариальная форма не обязательна, но соглашением сторон она предусмотрена, тогда нотариальное удостоверение требуется.
Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате, осуществляя сделки с недвижимостью, нотариус обязан проверить принадлежность имущества лицу и все обстоятельства, которые могут препятствовать её заключению. Поэтому нотариальное удостоверение будет подтверждать легальность сделки и всех положений и признать её недействительной будет значительно сложнее. Даже посредники на рынке недвижимости не выполняют таких функций как нотариус, так как на них это не возложено. И оспорить нотариально удостоверенную сделку будет намного сложнее, чем сделку простой письменной форме.
Также при нотариальном удостоверении данной сделки, нотариус использует сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Передача документов на государственную регистрацию может реализоваться самим нотариусом, а это даже сократит время регистрации, и участники избегут её приостановления. [8, с. 14]
Кроме этого, если сравнить сделки простой письменной и нотариальной формы, будет видно, что у первой гарантии действительности неочевидны, и нет гарантии возмещении убытков, в отличие от неё, последняя гарантирует возмещение убытков и такая форма будет иметь силу в доказательстве нотариального удостоверения.
Если смотреть практику судов общей юрисдикции, почти каждая сделка с недвижимым имуществом предоставляет риски.
Некоторые сделки могут совершаться мошенниками, что приведет к недействительности сделки и повлечет ответственность лиц, которые решили совершить её. Поэтому нотариальная процедура будет эффективным средством защиты как вещных, так и обязательственных прав, что является снижения риска мошенничества.
Например, в судебном деле, группа мошенников предложила пенсионеру, которому требовалась определенная денежная сумма, взять кредит под залог недвижимости. Они оформили простую письменную форму. После погашения большей суммы, решил уведомить организацию о готовности произвести последний платёж. После чего в его квартиру въехали посторонние люди, которые представились новыми собственниками. А долг истца возрос до 10 миллионов рублей. [4]
Поэтому нотариально удостоверенная форма будет служить определенной гарантией для участников гражданских правоотношений. Так как нотариус проверяет законность сделки. И негативных бы последствий не последовало.
Целесообразно закрепить обязательное нотариальное удостоверение сделок также по отчуждению недвижимого имущества, такие изменения хоть и не будут новыми, но будут гарантировать доказанность в судах, значительно уменьшит риски ничтожности и такая сделка наиболее удобнее для обратившейся стороны отношений.
Список литературы:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)
- Захарова О.Н., Беляев В.В. К вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом // Нотариус. 2020. № 3. С. 22 – 25.
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) // Ведомости СНД и ВС РФ, 11.03.1993, № 10, ст. 357.
- «НТВ»: опасности простой письменной формы сделок с недвижимостью // Федеральная нотариальная палата. // Электрон. текстовые дан. // Режим доступа: https://notariat.ru/ru-ru/news/ntv-opasnosti-prostoj-pismennoj-formy-sdelok-s-nedvizhimostyu
- Остроухова В.В. Нотариальное удостоверение сделок: проблемы и пути их решения // Власть Закона. 2017. № 1. С. 225 – 233.
- Павлов Д.В., Шмелев О. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью // Закон и право. 2020. С. 56 – 58.
- Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 31.07.2020), "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020)
- Ярошенко Т.В. // Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. // Сер.: Гуманитарные и общественные науки. 2020. № 2. С. 13 – 20.