В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ [1], одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип закреплен законодателем, видимо, для того, чтобы не допустить разобщения прав на здание и находящийся под ним земельный участок, так как это может существенно препятствовать гражданскому обороту.
Говоря о реализации рассматриваемой нормы, необходимо понимать, что отчуждение земельного участка и построек на нем может происходить как в случае, когда и земля, и постройка находятся в собственности одного лица, так и в случае, когда отчуждаемое сооружение находится на чужом участке.
В этой части следует обратиться к статье 35 Земельного кодекса, которая закрепляет переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение.
Так, лицо, приобретающее право собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае, если происходит переход права собственности на здание, находящееся на земельном участке и принадлежащее одному лицу, отчуждение проводится вместе с земельным участком, за исключением трех случаев:
1) отчуждения части здания, сооружения, выдел которой в натуре вместе с частью земельного участка невозможен;
2) отчуждения здания, сооружения, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота (к таким участкам могут быть отнесены земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами - государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды, объектами организаций федеральной службы безопасности и т.д.);
3) отчуждения здания, сооружения, .находящегося на земельном участке на основании сервитута.
В том числе к подобным исключениям можно отнести и раздел V Гражданского кодекса РФ [2] – «Наследственное право», закрепленные нормы в котором не устанавливают никаких запретов для распоряжения собственником земельным участком и строением по отдельности.
Отсюда исходит, что, несмотря на закрепление в кодексе данного принципа, существуют случаи, при которых можно говорить о наличии отдельных прав на земельный участок и на постройки, которые на этом участке расположены.
Тогда возникает своеобразная конструкция двух недвижимых вещей – строения и земельного участка, которую Р. С. Бевзенко в своей работе называет дуплицитетом [3, c. 11].
Разумеется, в связи с этим возникает множество проблем в области регулирования отношений по поводу режима пользования землей и постройкой, которые, по сути, не могут быть реализованы друг без друга.
Касаемо наследственного права, попытка урегулировать данный вопрос просматривается в Постановлении Пленума Верховного суда от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" [4], в частности, в п. 79, в котором суд приходит к следующему выводу: не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части его недействительность.
По мнению Е. А. Суханова, подход законодателей фактически ведет к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit [5, с. 41] (т.е. «права на объекты на участке являются составной частью земельного участка»), что проявляется в том числе и в упомянутой выше статье 1 ЗК РФ. Однако Постановлением Пленума, в том же 79 пункте, все таки подчеркивается право собственника совершать отдельные распоряжения над двумя объектами.
Отсюда снова может возникать множество противоречий, ведь в любом случае пользование в отдельности этими объектами недвижимости будет существенно затруднено, вследствие чего субъекты прав на недвижимость не смогут реализовывать свои правомочия в полной мере.
В целом, представляется необходимым провести некую реформу, которая будет четко закреплять уже не единство судьбы здания и земельного участка, а непосредственно их неделимость, целостность в гражданском обороте, потому как с практической точки зрения данный подход видится наиболее эффективным с точки зрения реализации правомочий собственника.
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) // Собрание законодательства РФ. – 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ// Собрание законодательства РФ. – 3 декабря 2001 г. N 49 ст. 4552
3. Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 80 c.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"// «Российская газета» - 6 июня 2012 г. N 127
5. Суханов, Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк / Е. А. Суханов. – Москва : Статут, 2017. – 560 с.