Счёт эскроу в долевом строительстве – это счёт, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику тогда, когда он исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Как этот счёт работает на практике? Лицо, желающее приобрести жильё в новостройке (Дольщик), заключает договор долевого участия и передаёт деньги на специальный счёт эскроу. Деньги, в свою очередь, замораживаются на всё время строительства, таким образом, становятся временно недоступными для застройщика и самого дольщика. Застройщик может получить доступ к денежным средствам после сдачи дома в эксплуатацию.
Благодаря такому счёту эскроу, строительство новостроек застройщиками за счёт средств дольщиков со временем прекращается. Теперь застройщикам необходимо брать деньги у банка, где находится счёт эскроу, в виде кредита под проценты.
Федеральный Закон N-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” позаботился об участниках долевого строительства, в том числе о риске дольщиков, относительно вложений денежных средств за жильё. Статья 12.2 настоящего ФЗ гласит, что абсолютно все денежные средства, находящиеся на счетах эскроу страхуются, но денежных средств не должно быть более 10 млн. руб. И тут встаёт вопрос. Как быть, если стоимость квартиры превосходит отметку в 10 млн. руб.? На сегодняшний день во многих субъектах РФ средняя цена квартиры превышает отметку в 10 млн. рублей. В таком случае у дольщика появляется риск, так как будет застрахована не вся сумма, внесённая в счёт эскроу. И проблема не только в выплате денежных средств дольщику, если тот не получит жильё. Как быть, если дольщик хочет приобрести квартиру, к примеру, за 20 млн. рублей? Если дольщик внесёт эту сумму за жильё в банк, в котором находится счёт эскроу, а этот банк начнёт банкротиться, тогда Агенство по страхованию вкладов перечислит внесённые денежные средства в другой счёт эскроу нового банка, но при этом 10 млн. рублей сгорят и дольщику придётся внести ещё половину стоимости этой квартиры. Также, если открыть два счёта эскроу и в каждый внести по 8 млн. рублей, то все ровно банк вернёт 10 млн. рублей, вместо 16 млн., так как согласно пункту 7 cтатьи 12.2 ФЗ N-214 “Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей”.
Исходя из вышесказанного, хотелось бы сказать, что такие проблемы, возникают из-за того, что в каждом регионе цены на недвижимость далеко разные и с каждым годом они растут. Поэтому, я считаю, что в этой части необходимо корректировать законодательство, так как данное положение с ограничением в 10 млн. рублей в настоящем времени уже устарело.
Список литературы:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) [ст.860.7];
- Федеральный закон "О страховании вкладов в банках Российской