Принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем закреплен в п. 5 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из смысла ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недвижимым имуществом признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и т.д.
Следовательно, принцип единства судьбы земельного участка должен исходить из того, что любой объект недвижимости прочно связан с земельным участком, а значит и участвовать в гражданском обороте они должны комплексно и едино.
Дополняют данный принцип и положения статьи 552 ГК РФ, согласно которой при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Однако на практике все сложилось иначе, происходит разделение земельного участка и находящейся на нем недвижимости, как двух самостоятельных объектов права собственности. Это происходит ввиду того, что после государственной регистрации права собственности на постройку последняя будет являться объектом недвижимости, отсюда мы наблюдаем противоречие принципу единства судьбы земельного участка, так как на деле мы будем иметь 2 самостоятельных объекта недвижимости, которые могут находиться в собственности разных лиц.
В теории права присутствует несколько точек зрения о том, как соотносится земельный участок и недвижимость на нем. В. В. Чубаров придерживается позиции, что, так как земельный участок и недвижимость на нем представляют два отдельных объекта прав, связанных между собой принципом единства, то можно предположить, что земельный участок и недвижимость на нем приходится друг к другу как главная вещь и принадлежность. [6; с. 146] Однако, в опровержение данному подходу есть мнение О. М. Козырь и А. А. Маковской, они говорят, что для самой цели принципа единства судьбы неважно на какой именно объект направленна воля лица – на земельный участок либо недвижимость, это совершенно не сходится с режимом главной вещи и принадлежности, так как мы не сможем определить, где главная вещь, а где принадлежность. [3; с. 12] Допустим, если здание находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности лицу, собственнику здания, то в таком случае, при отчуждении такого имущества волеизъявление должно быть по отношению к каждой недвижимой вещи, следовательно, мы уже не сможем говорить о режиме главной вещи и принадлежности.
Неразрешенной проблемой в текущий момент является наследование недвижимого имущества, потому что усложнила ее позиция, изложенная в постановлении Пленума Верховного Суда от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее – ПП ВС № 9), а именно в п. 79 говорится о том, что земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком. [5; п. 79]
Указанное разъяснение высшей судебной инстанции противоречит принципу единства земельного участка и недвижимости на нем. Сразу возникает прямой вопрос, если наследодатель составил завещание на жилой дом на нескольких наследников с указанием разных размеров долей в праве, а вопрос наследования земельного участка, на котором находится жилой дом, завещанием не разрешил, то при наследовании прав на такой земельный участок доли наследников признаются равными пропорционально их долям на дом?
Исходя из анализа законодательства, мы делаем вывод, что дом будет передан по завещанию указанным в нем наследникам, а земельный участок будет наследоваться по закону. Такая позиция была сформулирована в Определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 06.02.2018 г. по делу № 87-КГ17–14, где суд, на основании позиции ПП ВС № 9 пришел к выводу, что земельный участок и жилой дом выступают в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в силу чего отсутствие распоряжения завещателя в отношении земельного участка влечет его наследование на общих основаниях. [4]
Но, если наследники по завещанию и по закону не будут совпадать, то появляется проблема, в которой дом будет принадлежать на праве собственности одним лицам, а земельный участок другим. Вопрос о том, как будет осуществляться принцип единства судьбы земельного участка в таком случае остается открытым.
Таким образом, придерживаясь смысла принципа единства судьбы земельного участка, существует необходимость изменить редакцию п. 79 ПП ВС № 9 и изложить ее в следующем виде: «На основании принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленного п. 5 статьи 1 ЗК РФ, завещатель не вправе сделать отдельные распоряжения в отношении земельного участка либо строения на нем, так как отдельное отчуждение таких объектов приведёт к нарушению действующего законодательства».
Достаточно интересного мнения по этому вопросу придерживается Р. С. Бевзенко, в своей работе он высказывает следующее мнение: «если лицо в своем завещании указывает в качестве объекта только дом, забывая про земельный участок, то в таком случае завещание постройки определенному лицу дает серьезные основания предполагать, что завещатель хотел бы, чтобы и земельный участок под постройкой также перешел к этому лицу.» [1; с. 83]
На наш взгляд, для реализации принципа единой судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, необходимо придерживаться определенной точки зрения, которая сформировалась в науке земельного и гражданского права. Так как постройка является искусственно созданной на земельном участке и прочно с ним связанной, это приведет к созданию единого объекта недвижимости. Но для успешного функционирования принципа единства важно соблюсти несколько условий – это волеизъявление лица на оба объекта недвижимости, а так же объединение земельного участка и постройки на нем в единый объект недвижимости – земельный участок. [2; с. 164]
Однако на данный момент практически невозможно реализовать функционирование именно при создании единого объекта недвижимости, так как на законодательном уровне сложилась позиция разделения земельного участка и постройки на нем как отдельных объектов недвижимости. Для реформирования данного института придется реконструировать огромную базу нормативных актов и, по сути, менять сформировавшиеся устои в определении правового положения объектов недвижимости, такое реформирование предполагает весьма решительные меры, которые кардинально изменят понимание недвижимости в России.
Для решения проблемы полной реализации принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, необходимо разработать практику «автоматического» перехода второго объекта к тому же лицу, в отношении которого произошло отчуждение первого объекта, в зависимости от того, на какой именно объект направлена воля лица при отчуждении недвижимости, будь то земельный участок или постройка на нем. То есть при отчуждении, допустим, строения на земельном участке другому лицу, мы подразумеваем волю лица на отчуждение и земельного участка, на котором расположено данное строение, и на оборот, тем самым осуществляя автоматический переход второго объекта и правильное соблюдение принципа единства судьбы земельного участка.
При совершении отдельных сделок законодатель придерживается такого подхода, например, по договору купли-продажи, где при отчуждении лицу одного объекта, ему же автоматически с первым объектом происходит отчуждение и второго объекта, но в других случаях требуется специальное волеизъявление собственника на оба объекта, следовательно, такое волеизъявление на отчуждение недвижимого имущества может быть в отношении разных лиц, что создаёт ряд проблем, о которых говорилось выше. Практика, предполагающая автоматический переход «второго объекта» к новому собственнику «первого объекта» существенно помогла бы реализации принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
Список источников
- Бевзенко Р.С, Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём, 2020. 100 с.
- Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы : сборник статей / [З. С. Беляева и др.] ; отв. ред. И. А. Иконицкая ; Ин-т государства и права Российской акад. наук. – Москва : Волтерс Клувер, 2009. – 278 с.
- Козырь О.М., Маковская А.А. // Эж-ЮРИСТ. – № 1, январь. – 2003 г.
- Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2018 г. по делу № 87-КГ17–14. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- О судебной практике по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда от 29 мая 2012 г. № 9. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006, 98 с.