Сервитут (от лат. servitus-обязанность) является правом ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и выступает в качестве обременения права лица, в отношении имущества которого установлен сервитут. Земельный кодекс РФ, в статье 23 устанавливает два вида сервитута: частный и публичный [2]. Целью настоящего исследования является проблемы определения платы за частный сервитут, поскольку в современном гражданском законодательстве отсутствуют критерии предельных границ такой платы. Законодатель лишь указывает на соразмерность такой платы, не устанавливая никаких иных маркеров для ее определения.
Частный сервитут устанавливается в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Соответственно, собственник земельного участка и сервитуарий могут заключить соглашение об установлении сервитута. Однако, далеко не всегда у сторон получается одинаково оценить материальную составляющую данного вопроса или найти компромисс. И в таком случае приходится обращаться в суд.
Пример подобного судебного разбирательства приводится в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).
Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении сервитута, для обеспечения проезда через земельный участок, принадлежащий предпринимателю. Была предложена плата в размере 2000 рублей ежемесячно. Предприниматель не возражал против обременения, но он не был согласен с платой за установление данного обременения, обществом не были учтены расходы, которые понесет ответчик при оборудовании въезда автотранспортных средств, а так же интенсивность их движения. Арбитражный суд оценил доводы истца, ответчика, заключение эксперта и установил плату в размере 50000 единовременно (для оборудования въезда) и 8000 рублей которые подлежат уплате ежемесячно [3].
Однако, даже при том, что такие споры носят далеко не единичный характер, современное законодательство по данному вопросу до сих пор не трансформировалось. В силу п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком [1]. Аналогичное утверждение имеется и в обозначенном выше Обзоре судебной практики: «Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом».
В данных определениях упор делается именно на соразмерность, что является весьма спорным. Видится, что такое разрешение вопроса соразмерности платы за пользование чужим земельным участком является в корне не верным, ведь в данном случае правильным будет не только возмещение убытков собственника земельного участка, но и плата за соответствующие обременения. Аналогичной позиции придерживается и Е. А. Останина, которая в комментариях к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 11.06.2015 говорит, что «…плата за сервитут должна включать не только возмещение убытков собственника господствующей недвижимости, но и соразмерное вознаграждение за выполняемую собственником служащей недвижимости обязанность пассивного типа», а также, что «…размер разумного вознаграждения стоит соизмерять с теми выгодами, которые не будут получены из-за установления сервитута, и, конечно, с теми расходами, которые установление сервитута за собой повлечет» [5]. Это подсказывает нам и здравый смысл.
Стоит повторить, что ст. 274 ГК РФ, говорит лишь про «соразмерность платы». Из данного положения не становится понятно, из чего все-таки складывается плата за сервитут, какая плата будет «соразмерной» и как ее определить. Таким образом, мы имеем проблему, которая состоит в том, что суд должен определять плату за сервитут, учитывая интересы каждой из сторон, а утвержденная, действующая и понятная методика установления платы за сервитут отсутствует. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут признаны недействующими, применяются нормы гражданского и земельного законодательства, в которых четко и однозначно не сказано, по каким критериям должна определяться плата за сервитут.
Исходя из вышеизложенного, мы приходим к выводу, о том, что имеется необходимость в создании нормативно-правового акта федерального уровня, который регулировал бы общие принципы установления платы за частный сервитут. На наш взгляд это должно быть Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении платы за частный сервитут». В данном постановлении нужно разобрать два важных аспекта, во-первых, необходимо установить перечень критериев, из которых будет складываться данная плата. Мы считаем, что плата должна складываться из: площади земельного участка, на которую будет распространяться обременение, интенсивности использования обремененного участка (чем больше интенсивность, тем выше плата), степени ограничения правомочия пользования земельным участком, затрат, понесенных собственником земельного участка при оборудовании сервитута (должна быть установлена единовременная выплата за это), разницы рыночной стоимости данного земельного участка без обременения и с обременением, а так же прибыли, которую собственник должен не дополучит в результате обременения своего земельного участка.
Во-вторых, по нашему мнению, нужно регламентировать сам порядок расчета платы, а именно: закрепить обязательность проведения экспертизы, ведь как отмечает Т. С. Краснова, «…определить все условия сервитута (сведения о господствующей и служащей недвижимости, содержание, вид сервитута, сферу его действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.) без специальных знаний суду может быть затруднительно» [3]. И мы с ней полностью согласны. А так же необходимо закрепить сами методики и формулы, по которым данная плата будет рассчитываться. В свою очередь, мы предлагаем разделить критерии, перечисленные выше по уровням, а именно: низкий, умеренный, средний, повышенный, высокий и оценивать их в процентном соотношении от 0% до 100%, с шагом для каждого уровня в 25%. Например: площадь занимаемая сервитутом низкая (0%), степень ограничения использования умеренная (25%), интенсивность использования средняя (50%) и разница между стоимостью земельного участка умеренная (25%). Далее получившиеся 100% мы делим на 4 данных критерия и в итоге мы получаем долю стоимости, которая приходится на убытки в результате установления сервитута равную 25%. И уже от этого считаем убытки, которые должны быть возмещены собственнику земельного участка, прибавляем к этому затраты собственника земельного участка на оборудование сервитута (если таковые были), а так же прибыль, которую собственник земельного участка должен получить.
На наш взгляд, принятие данного нормативно правового акта облегчит работу судов, позволит сформировать единый подход к данному вопросу в судебной практике, а так же в принципе сократит количество судебных споров по поводу установления платы за частный сервитут.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): фе-дер. закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из СПС «Консультант плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ из СПС «Консультант плюс».
3. Краснова Т.С. Автономия воли и ее ограничение в сервитутном праве М.: М-Логос, 2020. С. 175-176.
4. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.)
5. Останина Е.А., Тараданов Р.А. Плата за частный сервитут: комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 11.06.2015 по делу № А43-11824/2013 // Закон. 2015. № 10. С. 88 – 99.