Впервые определение кадастровой стоимости было сформулировано в п. 9.1.2 Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке стоимости земельных участков от 14.06.1996 года. Под кадастровой стоимостью понималась «рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)» [6, c. 12].
Определение данного понятия в последующем изменялось, уточнялось и совершенствовалось вместе с изменениями законодательства касающегося кадастровой стоимости.
В соответствии с абзацем 8 статьи 3 закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик [1].
Практически идентичное определение кадастровой стоимости присутствует в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Следует отметить, что 31.07.2020 года в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения, которые также коснулись понятия кадастровой стоимости. Теперь оно изложено в иной форме, кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Также следует отметить, что законодатель ввел новое понятие, кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса – сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости.
Если раньше кадастровая стоимость определялась как «стоимость объекта недвижимости», то сейчас это «результат оценки объекта недвижимости».
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Здесь мы видим связь кадастровой стоимости с рыночной. Понятие рыночной стоимости определено в абзаце 2 статьи 3 закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].
Как указывает Михайлова Л.Л. «кадастровая стоимость, определяемая на базе рыночной, как указанно в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, не может превышать величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на ту же дату» [5, c. 28].
Рыночная стоимость включает в себя иные особенности, такие как: право аренды, ипотека, залог и др., эти факторы могут снижать рыночную стоимость, или например, местоположение и инфраструктура вокруг объекта недвижимости могут повышать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Это свидетельствует о том, что кадастровая и рыночная стоимости не могут быть идентичными и соответствовать друг другу.
Грибовский С.Н. считает что, «как ни парадоксально, кадастровая и рыночная стоимости существуют параллельно. Каждая из них живет своей жизнью и может претендовать на формирование налогооблагаемой базы. Хотя, по сути, они должны стремиться друг к другу и взаимодополнять друг друга» [4, c. 27].
Там же Грибовский С.Н. пишет о том, что «прямого определения толкующего кадастровую стоимость как рыночную, в нормативных правовых документах Российской Федерации нет. Однако возможность устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной позволяет говорить об адекватности этих понятий» [4, c. 24].
На основе вышеизложенного, согласимся, что единого определения кадастровой стоимости в российском законодательстве нет, но те понятия, которые содержаться в нормативных правовых актах на сегодняшний день, достаточны для применения нормативной базы в области регулирования кадастровой оценки объектов недвижимости.
С другой стороны, некоторые исследователи считают, что можно понять, что такое кадастровая стоимость из анализа целей применения для которых она устанавливается.
В пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сказано, что «кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») [2].
Здесь явно видно, что фискальная функция кадастровой стоимости является основной, так как законодатель выводит ее на первый план.
Богатырев И.Б. считает что «целью кадастровой оценки является определение налогооблагаемой базы земельного налога, а также обеспечение рационального использования и охраны земель» [3, c. 141].
Приведенные цели применения кадастровой стоимости различаются и по сферам нормативного регулирования и по способам применения.
Савиных В.А. считает что «многообразие сфер применения кадастровой стоимости ставит проблему ее истоков» [6, c. 31] «истоки кадастровой стоимости равнозначны, то есть она является, например, налогооблагаемой стоимостью в той же мере, что и выкупной. В этом аспекте, возможно, она сочетает в себе несколько начал и выступает неким гибридом, введенным законодателем в сугубо утилитарных целях и рассчитываемым по строго установленным правилам. Тогда следует отказаться от поисков глубинного смысла там, где его нет, и заключить, что концептуальные основы кадастровой стоимости если и есть, то исчерпываются правилами ее расчета. Или же случаи применения кадастровой стоимости находятся в ином сочетании друг с другом, возможно, некоторые из них имеют приоритетное значение для понимания кадастровой стоимости, или же их значение должно дифференцироваться по сфере отношений, в которых применяется кадастровая стоимость, и следует различать кадастровую стоимость для целей налогообложения, для целей расчета арендной платы и пр.» [6, c. 31].
Таким образом, в общем виде под кадастровой стоимостью следует понимать устанавливаемую исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации цену объекта недвижимого имущества, исходя из его конкретных характеристик (местоположение, обеспеченность инфраструктурой, ликвидность и т.п.), призванная обеспечить интересы государства (фискальная и иные функции).
Список используемых источников
- Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Доступ из СПС «КонсультатнПлюс».
- Богатырев И.Б.Цели кадастровой оценки земли// Вестник Поволжской академии государственной службы имени П.А. Столыпина. – 2007. – № 12. – С. 141
- Грибовский С.В. К вопросу о качестве кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогооблажения //Имущественные отношения. – 2019. – №9. – С. 27
- Михайлова Л.Л. О правовых аспектах доказывания по делам об оспаривании кадастровой стоимости (по материалам судебной практики) //Право и экономика. – 2019. – № 9. – С. 28
- Савиных В.А.. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки в аспекте налогообложения недвижимости.дис. ...канд.юрид.наук:12.00.04. – Санкт-Петербург 2017г.