На сегодняшний день немало внимания уделяется вопросу использования общего имущества в многоквартирном доме. Вопрос острый, вызывающий множество споров. Что относить к общему имуществу и как урегулировать вопрос его использования? Рассмотрим на примере размещения рекламных конструкций.
Само размещение рекламных конструкций, в том числе на общем имуществе многоквартирного дома, достаточно подробно описано в Федеральном законе «О рекламе» и Жилищном кодексе Российской Федерации. Однако есть один вопрос, который имеет спорную природу применения. Относится ли ограждение балкона к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома?
Этот вопрос возникает и при выдаче разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, крепление которой осуществляется на ограждающей конструкции балкона или лоджии.
Неоднократно данный вопрос рассматривался в различных судебных инстанциях и имеет не очень обширную, но весьма разнообразную судебную практику, в том числе высших судебных органов.
Упуская вопрос использования придомового земельного участка, остановимся на пунктах 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
На первый взгляд всё достаточно понятно и вроде бы как однозначно. На что же следует обратить внимание при рассмотрении вопроса размещения рекламной конструкции на ограждении балкона? Большинство юристов на вопрос является ли ограждение балкона общим домовым имуществом без сомнения ответят – да. Но не стоит сразу соглашаться с данным суждением.
В первую очередь обратим внимание на формулировки выше приведенных пунктов статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Основным признаком отнесения помещений, конструкций и оборудования в многоквартирном доме к общему имуществу собственников многоквартирного дома является признак «обслуживающее более одного помещения». И тут нужно четко понимать какой конструктив балкона следует признавать общим имуществом собственников многоквартирного дома.
В соответствии с определением Верховного суда Российской Федерации
от 10 октября 2017 года № 18-КГ17-164 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.
Для начала разграничим существующие виды ограждений балконов. Их всего два: несущие и ненесущие. Относительно несущих конструктивов всё понятно. Они несомненно должны быть отнесены в общему имуществу собственников многоквартирного дома, так как влияют на целостность всего многоквартирного дома. И здесь мы целиком и полностью соглашаемся с определением Верховного суда Российской Федерации. Но как быть с ненесущими ограждающими конструкциями? Именно в этом случае и требуется оценка всех обстоятельств.
Первое, как мы уже отметили ранее, на что следует обратить внимание, это вид ограждающей конструкции, второе – расположение и третье – назначение ограждающей конструкции.
Рассмотрим по порядку несколько вариантов.
В первом варианте берем за основу, что конструктив ограждения балкона не является несущим элементом многоквартирного дома, ограждает балкон отдельно взятого жилого помещения, не предназначен для обслуживания более одного помещения.
В этом случае логично не относить данный ограждающий элемент к общему домовому имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Немного изменим условия. Всё тот же многоквартирный дом, конструктив ограждения балкона не является несущим элементом многоквартирного дома, но теперь он предназначен для обслуживания более одного помещения. Речь идет о балконах, являющихся транзитным коридором, соединяющим площадку лифта и лестничного схода. Эта ситуация думаю знакома многим, кому приходится при неисправности лифта проходит через открытый балкон для попадания на лестницу.
В этом случае аналогичное ненесущее ограждение балкона уже будет являться общим домовым имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как обслуживает более одного помещения многоквартирного дома.
Именно эта разница и должна являться основой отнесения (не отнесения) балконного ограждения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Наверняка и судебная практика, имеющая различные варианты вынесенных решений, имеет отличную друг от друга природу происхождения.
Список литературы:
1. Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. О рекламе: федер. закон от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2018): Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г.
4. Определение Верховного суда Российской Федерации от 10 октября 2017 г.
№ 18-КГ17-164. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Определение Верховного суда Российской Федерации от 21 октября 2019 г.
№ 307-ЭС19-19048. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».