Современный гражданский оборот недвижимости характеризуется высокой значимостью правовой определенности и устойчивости имущественных отношений. Сделки с недвижимым имуществом занимают особое место в системе гражданских прав, поскольку затрагивают интересы широкого круга субъектов, а также напрямую связаны с обеспечением стабильности экономического оборота. Актуальность рассматриваемой темы обусловлена тем, что, несмотря на детальную регламентацию порядка совершения сделок и их государственной регистрации в Гражданском кодексе Российской Федерации, в правоприменительной практике сохраняется значительное количество спорных ситуаций, связанных с признанием сделок недействительными, защитой добросовестных приобретателей и деятельностью регистрирующих органов [1, 7].
В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Указанная регистрация осуществляется уполномоченным органом — Росреестр, который ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация выполняет не только учетную, но и правоподтверждающую функцию, обеспечивая публичную достоверность сведений о правах на недвижимость [1; 8].
Вместе с тем в юридической науке сохраняется дискуссия относительно правовой природы государственной регистрации. Возникает обоснованный вопрос: является ли регистрация правообразующим юридическим фактом либо лишь подтверждает уже возникшее право? Формально положения гражданского законодательства указывают на то, что право собственности возникает с момента государственной регистрации [1]. Вместе с тем судебная практика уточняет, что до государственной регистрации между сторонами возникает обязательственное правоотношение, а сама регистрация придает ему вещно-правовой эффект[6].
Так, в ряде случаев суды исходят из того, что само по себе заключение договора, соответствующего требованиям закона, формирует обязательственное правоотношение между сторонами, а регистрация лишь придает ему вещно-правовой эффект [6]. Подобная особенность правовой природы государственной регистрации может порождать определенные сложности в правоприменении.
Указанная неопределенность негативно влияет на стабильность гражданского оборота. В целях устранения противоречий целесообразно на законодательном уровне более четко закрепить и унифицировать подход к государственной регистрации как к правообразующему юридическому факту, что позволит повысить предсказуемость правовых последствий сделок с недвижимостью [6].
Особую сложность представляет проблема защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Несмотря на формальное закрепление соответствующих гарантий, их реализация на практике носит противоречивый характер. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 № 18-КГ24-420-К4 был рассмотрен спор о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным и о государственной регистрации права собственности. Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда, направив дело на новое рассмотрение, указав на необходимость надлежащей оценки обстоятельств, связанных с соблюдением порядка и условий выкупа земельного участка [6]. Данное решение подтверждает важность полного и всестороннего исследования обстоятельств дела при разрешении споров о регистрации прав на недвижимость.
Важное значение для практики оспаривания сделок с недвижимостью имеет Определение Верховного Суда РФ от 29.07.2025 № 18-КГ25-74-К4, в котором Суд разъяснил, что последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности на недвижимое имущество и аннулирования соответствующей записи в ЕГРН не могут быть применены к лицу, не являвшемуся стороной оспариваемой сделки. В данном деле истец, чья подпись на договоре купли-продажи была подделана, требовал прекратить право собственности конечного покупателя. Верховный Суд РФ указал, что последний приобретатель не был стороной оспариваемого договора, в связи с чем его право не может быть прекращено в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ, и направил дело на новое рассмотрение для проверки добросовестности приобретателя и возможности истребования имущества по виндикационному иску [3]. Данный подход направлен на обеспечение баланса интересов сторон и защиту прав добросовестных приобретателей.
Еще одним значимым актом является Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2026 № 84-КГ26-1-К3, которым Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда, направив на новое рассмотрение дело о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного под влиянием мошеннических действий. Суд указал, что при разрешении спора необходимо установить, являлся ли покупатель добросовестным и подлежит ли защите его право как добросовестного приобретателя, а также проверить доводы истца о том, что его воля на совершение сделки была сформирована под влиянием обмана [4]. Приведенные судебные акты свидетельствуют о том, что принцип публичной достоверности реестра реализуется не в полной мере, поскольку не обеспечивает абсолютной защиты добросовестного приобретателя.
Можно сделать вывод, что для повышения устойчивости гражданского оборота необходимо усиление принципа публичной достоверности реестра. В частности, представляется обоснованным развитием и более последовательно применение принципа защиты добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН, за исключением случаев выбытия имущества из владения собственника помимо его воли [7].
Не менее значимой является проблема распределения рисков при ошибках государственной регистрации. В практике нередко встречаются случаи внесения недостоверных сведений в ЕГРН, что приводит к нарушению прав участников гражданского оборота [5]. При этом механизм привлечения Росреестр к ответственности за допущенные ошибки остается недостаточно эффективным.
Следует отметить, что существующая модель ответственности требует совершенствования. В частности, необходимо упростить порядок возмещения убытков, причиненных ошибками регистрации, а также закрепить презумпцию ответственности регистрирующего органа [5].
Отдельного внимания заслуживает проблема двойных сделок с недвижимостью, которая сохраняет свою актуальность, несмотря на существование института государственной регистрации. Суть проблемы заключается в том, что один и тот же объект недвижимости может быть отчужден нескольким лицам в условиях, когда переход права собственности возникает только с момента государственной регистрации[6]. Вместе с тем подобный формальный подход не всегда обеспечивает справедливое разрешение спора, поскольку не учитывает степень добросовестности сторон и фактические обстоятельства дела.
Для минимизации подобных ситуаций необходимо совершенствование механизмов правовой защиты участников оборота, включая сокращение сроков государственной регистрации, развитие электронных сервисов проверки объектов недвижимости и усиление контроля за подготовкой сделок[8].
Таким образом, анализ особенностей совершения сделок с недвижимостью показывает наличие ряда существенных проблем, связанных с правовой природой государственной регистрации, защитой добросовестных приобретателей, ответственностью регистрирующих органов и рисками двойных сделок. Их решение требует комплексного совершенствования законодательства и правоприменительной практики, направленного на повышение уровня правовой определенности и стабильности гражданского оборота.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. действующая) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 № 18-КГ24-420-К4 // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации.URL: https://vsrf.ru
3. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2025 № 18-КГ25-74-К4 // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации.URL: https://vsrf.ru
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2026 № 84-КГ26-1-К3 // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации.URL: https://vsrf.ru .
5. Иванов И.И. Правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации. — М.: Норма, 2021. — 256 с.
6. Петров П.П. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы теории и практики // Журнал российского права. 2022. № 5. С. 110–118.
7. Сидоров С.С. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник гражданского права. 2023. № 3. С. 45–60.
8. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) // Официальный сайт Росреестра.URL: https://rosreestr.gov.ru
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам о недвижимости // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации.URL: https://vsrf.ru