ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Аннотация:

В статье рассматривается правовая природа объектов незавершенного строительства в российском гражданском праве. На основе анализа действующего гражданского законодательства Российской Федерации, судебной практики и доктринальных источников выявляются проблемные аспекты квалификации ОНС и предлагаются пути их разрешения.

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, незавершенное строительство, объект капитального строительства, недвижимое имущество, государственный кадастровый учет, правовой режим, гражданское право.

1. Введение

Институт объектов незавершенного строительства (ОНС) занимает важное место в системе гражданского права Российской Федерации. Его актуальность обусловлена значительным количеством таких объектов в обороте, сложностью правового режима. ОНС часто выступают предметом сделок (купли-продажи, залога, аренды), являются объектом судебных споров и банкротных процедур. Целью настоящего исследования является комплексный анализ понятия «объект незавершенного строительства», выявление его ключевых признаков и определение правовой природы.

Методами исследования послужили формально-юридический анализ норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, сравнительно-правовой метод для сопоставления различных научных позиций, а также системный метод для рассмотрения ОНС в структуре объектов гражданских прав.

2. Законодательное определение и его недостатки

Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 января 2005 года внесены изменения в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся в том числе "здания, сооружения, объекты незавершенного строительства". [1]

В Градостроительном кодексе РФ упоминаются стадии строительства и проектная документация, однако нет нормативной дефиниции для стадии незавершенности. В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). [3]

Дополнительно правовое регулирование осуществляется также нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». [2]

При этом в законодательстве отсутствует прямое и исчерпывающее определение понятия "объект незавершенного строительства".

Таким образом, в законодательной базе не закреплено понятие "объект незавершенного строительства" и конкретные критерии, позволяющие определить "момент рождения" такого объекта и признаки, которые отличают его от других объектов гражданских прав.

3. Признаки объекта незавершенного строительства

Системный анализ позволяет выделить следующие классические признаки ОНС:

1. Наличие капитальных строительных работ, прочно связанных с землей. Это ключевой материальный признак, производный от общего определения недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
2. Непригодность для эксплуатации по назначению (отсутствие завершенной функциональности). Данный признак отличает ОНС от готового объекта капитального строительства.
3. Правовая индивидуализация (наличие кадастрового номера, регистрация прав). Этот признак легитимирует объект для участия в обороте.
4. Возможность участия в гражданском обороте. ОНС признается объектом вещных прав и может выступать предметом сделок.

Однако судебная практика демонстрирует глубокие противоречия в интерпретации первого и основного признака — прочной связи с землей.

С одной стороны, существует устоявшаяся позиция высших судов, требующая завершения как минимум работ нулевого цикла. Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 прямо указывает, что для признания объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем «по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы». [4] Эту же позицию подтверждает и Обзор судебной практики ВС РФ от 30.11.2016, отмечая, что сваи, которые могут быть перемещены без несоразмерного ущерба, не образуют ОНС.

С другой стороны, в практике арбитражных судов встречается иной подход. В Постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2019 № Ф02-5324/2019 по делу № А19-27336/2017 суд пришел к выводу, что наличие бетонного фундамента само по себе не является безусловным доказательством прочной связи и недвижимого характера объекта. Это свидетельствует о том, что суды в некоторых случаях проводят более глубокую оценку обстоятельств, выходя за формальные рамки и исследуя цель и необратимость произведенных работ. [5]

Этот дуализм в судебном толковании порождает правовую неопределенность. Как отмечает Е.А. Суханов, до момента государственной регистрации права собственности на него, объект, даже обладающий всеми фактическими признаками недвижимости, не может считаться полноценным объектом недвижимости в юридическом смысле [6, с. 23]. Данная позиция подчеркивает юридико-технический приоритет регистрации над фактическим состоянием.

В.А. Алексеев предлагает следующее определение ОНС: «Объект незавершённого строительства- это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом завершения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ. [7, стр.441]

Соглашусь с Филиной Д.Л., что для полного определения понятия объекта незавершенного строительства целесообразно оставить в качестве критерия отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. [8, стр.2-4]

Таким образом, анализ позволяет сделать вывод о двухуровневой системе признаков ОНС:

1. Фактические (материальные) признаки: прочная связь с землей (вопрос о степени, которой дискуссионен), непригодность для использования по назначению.
2. Юридические (формальные) признаки: внесение сведений в ЕГРН, наличие правового титула на земельный участок и разрешительной документации на строительство.

Выявленная коллизия между различными подходами подтверждает тезис о необходимости законодательного закрепления более четких и единообразных критериев отнесения объекта к незавершенному строительству.

Список источников:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.02.2024) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 24.02.2024) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 24.02.2024) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Доступ из СПС «КонсультантПлюс»
5. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2019 года N Ф02-5324/2019 по делу N А19-27336/2017. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
7. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М.,2018. 441с.
8. Филина Д.Л. Сделки с объектами незавершённого строительства //"Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7
9. Гришаев С. П. Все о недвижимости: учеб.-практ. пособие. - М., 2002. - С. 93.