Согласно действующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также по тексту– ГК РФ) [2, c. 267] под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, по которому в определенным ими будущем они обязуются заключить договор, в том числе договор продажи недвижимого имущества на условиях, установленных в предварительном договоре.
В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) были даны соответствующие разъяснения, которые нашли свое отражение в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [6, c. 152] (далее – Постановление).
Так ВАС РФ в своем Постановлении в качестве ключевого критерия возможности судами переквалификации предварительного договора купли-продажи недвижимости в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате указал на наличие в предварительном договоре условия об оплате цены недвижимого имущества или ее существенной части (пункт 8 Постановления).
Исходя из данной позиции ВАС РФ можно сделать вывод, что участники гражданских правоотношений частично ограничены в определении условий предварительного договора купли-продажи недвижимости (далее – Предварительный договор), а также ущемляется такой принцип гражданского законодательства как свобода договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
В связи с тем, что ни на законодательном уровне, ни в судебной практике до сих пор не закреплен единый порядок определения размера существенной части недвижимости, который допустимо использовать при заключении Предварительного договора, данное понятие является оценочным и определяется судами в зависимости от обстоятельств рассматриваемого дела, что также приводит стороны к определенным рискам при установлении размера денежных средств, вносимых покупателем по Предварительному договору для обеспечения заключения договора продажи недвижимости (далее – Соглашение) [3, c. 3].
Несмотря на данные ограничения, а также с учетом сложившейся практики наиболее популярными условиями, которые стороны включают в Предварительный договор в целях не нарушения запретов, установленных пунктом 8 Постановления, являются условия об обеспечении заключении Соглашения, в том числе условие об обеспечительном платеже или ином непоименованном способе обеспечения исполнения обязательства (гарантийный платеж, страховой депозит и иные).
Включение в Предварительный договор данных условий продиктовано тем, что в теории гражданского права обеспечительный платеж, а также сходные с ним по своей правовой природе иные непоименованные способы обеспечения исполнения обязательств (гарантийный платеж, страховой депозит и иные) [4, c. 3] (далее – Непоименованные способы обеспечения) не выполняют платежную функцию, а выполняют лишь обеспечительную [7, c. 338] и доказательственную (удостоверительную) функции [1, c. 1].
Вместе с тем, встречаются случаи, когда суды трактуют иначе, указывая, что обеспечительный платеж выполняет платежную функцию. Так Лефортовский суд города Москвы в своем решении от 12.04.2022 в рамках гражданского дела № 2-2167/2020 указал, что стоимость квартиры поименована как «обеспечительный платеж».
Данная позиция суда представляется не совсем корректной поскольку включение в Предварительный договор условия об обеспечительном платеже в первую очередь направлено на компенсацию всех возможных издержек продавца, связанную с уклонением или отказом покупателя от заключения Соглашения, то есть выполняет обеспечительную и доказательственную (удостоверительную) функции, а не платежную.
Также помимо критерия размерности денежных средств, внесенных покупателем по Предварительному договору в качестве обеспечительного платежа или Непоименованных способов обеспечения суды, особо акцентируют внимание на цели их применения. Так в рамках гражданского дела № 33-12232/2019 Московский городской суд в своем определении пришел к выводу, что страховой депозит является способом обеспечения исполнения обязательств по обеспечению сохранности имущества в жилом помещении.
Между тем, не только лишь условие о внесение платы по Предварительному договору является критерием его переквалификации в Соглашение, так существуют и другие позиции судов. Так в судебной практике выделяются следующие критерии:
- буквальное значение содержащихся в предварительном договоре слов и выражений [5, c. 7];
- поведение и действительную направленность воли сторон по Предварительному договору.
Таким образом, можно резюмировать, что по состоянию на текущий момент отсутствует единый перечень всех критериев возможности переквалификации Предварительного договора в Соглашение, а участники гражданских правоотношений при заключении Предварительного договора находятся в ситуации, когда проблематично правильно определить условие о размере внесения денежных средств, необходимых для обеспечения надлежащего исполнения обязательства по заключению Соглашения без исключения каких-либо рисков для обеих сторон Предварительного договора.
С учетом изложенного, а также в целях исключения правовой неопределенности в возможности переквалификации/не переквалификации Предварительного договора в Соглашение предлагается на законодательном уровне установить запрет на внесение в предварительный договор соответствующих условий путем закрепления их исчерпывающего перечня.
Список литературы
- Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2016 по делу № 33-27079/2016 // СПС Консультант плюс.
- Гражданский кодекс Российской Федерации «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301, «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2017 № Ф04-263/2017 по делу № А27-11187/2016 // СПС Консультант плюс.
- Определение Верховного Суда РФ от 25.08.2014 по делу № 305-ЭС14-24, А40-40883/2013 // СПС Консультант плюс.
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 № 09АП-75102/2019 по делу № А40-182905/2019 // СПС Консультант Плюс.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2011. – № 9.
- Седьмой Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18 - 19 ноября 2016 г.): сборник научных статей / В.В. Акинфиева, Л.А. Аксенчук, А.А. Ананьева и др.; отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. М.: Статут, 2017. 592 с.