Договор возвратного лизинга как альтернатива обращению взыскания на роскошное жилье

В последние годы на территории Российской Федерации набирает популярность дискуссия вокруг Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 года № 11-П, в котором на федерального законодателя была возложена обязанность по разработке и принятию концепции изменений об обращении взыскания на единственное жилье, превышающее по своим характеристикам разумную потребность в жилище (так называемое «роскошное жилье») [7]. Однако, законодателем до сих пор не предприняты содержательные попытки по реализации необходимых обществу изменений.

В научном сообществе стремятся найти верные и адекватные решения данной проблемы, в том числе, определить понятие и сущность роскошного жилья, гарантии сохранения за должником права на жилище и, конечно, разработать порядок реализации такого имущества на основе справедливого баланса конституционных ценностей всех лиц. Автором настоящей статьи также проводились исследования в этой области и предприняты попытки по определению правовой сущности роскошного жилья [4].

Вместе с этим, на повестке дня остается не менее важный вопрос, связанный с определением порядка обращения взыскания на такое имущество. Актуальность настоящей работы несомненна и объясняется стремлением предложить альтернативные и свежие варианты решения проблемы, поскольку обращение взыскания на роскошное жилье является крайней мерой и существует реальная возможность реализовать более интересный и выгодный способ, который в дальнейшем благоприятно отразится как на популяризации процедуры банкротства (позволяющей, прежде всего, финансово оздоровить должника, а не обанкротить его), так и на развитии экономических отношений.

В связи с этим, важно уделить внимание не так давно разработанному законопроекту Министерства юстиции Российской Федерации [8], направленному на реализацию всех тех обязательств, которые судьи Конституционного суда Российской Федерации возложили на законодателя в своем решении. Особое место в нем занимает процедура реализации роскошного жилья, основные положения который можно выделить при исследовании:

1. Обращение взыскания на роскошное жилье возможно по заявлению в суде лица, желающего профинансировать приобретение другого жилища для должника. Бремя доказывания роскошности лежит на заявителе. Суд вправе отклонить заявление о таком намерении на любой стадии процесса.
2. Финансовый управляющий обязан предоставить независимый отчет оценки роскошного жилья.
3. При приобретении замещающего жилища обязательно учитывается мнение должника. После его приобретения суд разрешает вопрос о включении роскошного жилища в конкурсную массу. После удовлетворения ходатайства должник и члены его семьи обязаны выселиться из занимаемого жилья.
4. Также, предлагается независимо от согласия должника включать процедуру обращения взыскания в план реструктуризации долгов.

Однако, такой способ в процедуре реализации имущества, в первую очередь, направлен лишь на скорое удовлетворение требований кредиторов и признание должника банкротом. В связи с этим, при внесении изменений, связанных с роскошным жильем, необходимо предоставить альтернативный способ удовлетворения интересов кредитора и должника. Это можно исполнить посредством задействования договора возвратного лизинга.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует понятие возвратного лизинга, в данном случае имеет место быть еще известный римскому праву владельческий конститут (constitutum possessorium). Экономический смысл такой операции для лизингодателя заключается в инвестициях за счет предмета лизинга, а для лизингополучателя в дополнительном привлечении денежных средств (он может вложить их в новые проекты) за счет продажи имущества, которое остается у него в пользовании [1 с. 28].

Российской судебной практике также хорошо известен данный институт, например, Президиум Верховного Суда Российской Федерации и вовсе предпринял попытку определения его сущности в п. 19 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)» от 12.07.2017 года: «Продажа имущества с последующим одновременным принятием его в пользование по договору лизинга и необходимостью уплаты в течение определенного периода лизинговых платежей в целях обратного выкупа с экономической точки зрения является кредитованием покупателя продавцом (в том числе для погашения задолженности перед прежними кредиторами) с временным предоставлением последнему титула собственника в качестве гарантии возврата финансирования и платы за него в виде процентов» [5].

Договор возвратного лизинга заключается вместе с обязательным договором купли-продажи согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» [10]. Ключевой особенностью в отличии от обычного договора лизинга является совпадение лизингополучателя и продавца в одном лице. Также, важно отметить, что в 2010 году были приняты изменения, позволившие заключение договора лизинга недвижимости с физическими лицами, хотя до этого такая возможность имелась только у субъектов предпринимательской деятельности [9].

При этом объяснить функционирование данной договорной модели с роскошным жильем лучше всего на примере:

Представим, что к должнику кредитором предъявлены требования об исполнении обязательств по договору займа на сумму 15 000 000 рублей. В этот момент у должника имеется в распоряжении лишь роскошное жилье стоимость 50 000 000 рублей и общей площадью 2 000 кв. м. В рамках процедуры банкротства, с целью обеспечить восстановление платежеспособности должника, заключается договор возвратного лизинга и сопутствующий ему договор купли-продажи недвижимости.

Здесь важно акцентировать внимание на следующих моментах: 1. Стоимость. При оценке стоимости жилья учитывается его рыночная цена. Поэтому конечная стоимость покупки будет определяться, по нашему мнению, по формулам: а) стоимость жилья - сумма долга, б) рыночная стоимость жилья, а сумма долга будет включена в размер лизинговых платежей 2. Соотношение долга и стоимости роскошного жилья. Оно должно быть ограничительным, например, не более 50 %, в противном случае теряется та самая экономическая целесообразность такой конструкции. 3. Множественность кредиторов. Законодательством не устанавливаются ограничительные требования к договору на этот счет, также отсутствует и доктринальное мнение на эту тему, поэтому в таком случае, полагаем, что участие нескольких лизингодателей в одном правоотношении допускается. В этом случае важно, что роскошное жилье перейдет в долевую собственность пропорционально вложенным в приобретаемое имущество средствам. 4. Ограничительный характер. Данный способ применим только в том случае, когда со стороны кредитора выступают либо лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, либо финансово обеспеченные физические лица. Кредиторы по алиментным или деликтным обязательствам вряд ли смогут обеспечить такой способ.

Предлагая такой альтернативный вариант, мы понимаем, что остается нерешенным вопрос о его реализации в процедуре банкротства гражданина. При этом, следует подчеркнуть, что в любом случае после внесения изменений, должен сохранится вариант обращения взыскания на роскошное жилье.

В существующих реалиях России, развивается тенденция, когда превалирует желание скорее реализовать имущество из конкурсной массы и признать должника банкротом. Однако, при этом, минуется первостепенная процедура реструктуризации долгов, которая, по нашему мнению, несет более благую цель – финансовую реабилитацию гражданина. Более того, она также направлена на погашение требований кредиторов должника. Как верно отмечает С. А. Карелина, экстраординарность введения процедуры реализации имущества минуя процедуру реструктуризации долгов связана с отсутствием инициативы должника провести восстановительную (оздоровительную) процедуру [2 с. 352].

Такой опыт в сравнении, например, с немецким правопорядком, где цель банкротства прежде всего провести финансовое оздоровление должника (процедура может занимать до 6 лет) [3 с. 4], представляется негативным и порождает массу предпосылок для злоупотреблений. Акцент на Германию не случаен, поскольку там, реабилитация допускается, когда можно оптимально использовать активы должника, в отличии от Франции, где преследуется цель обеспечить восстановление любой ценой [2 с. 826].

Довод о том, что сохранение за должником лишь одного имущественного актива в виде жилья, пускай и роскошного, не приведет к финансовому оздоровлению крайне спорен, т. к. судебная практика исходит из того, что неплатежеспособность или отсутствие имущества не исключает возможности разработки плана реструктуризации с учетом индивидуальных особенностей гражданина (образование, трудоспособность, жизненный опыт и т.д.) [6].

Таким образом, можно допустить применение договора возвратного лизинга при утверждении плана реструктуризации, а также изменить срок его действия с трех до пяти. К тому же, в законопроекте допускается обращение взыскания на жилье на этой стадии, так почему нельзя осуществить это с возвратным лизингом? Помимо реструктуризации долгов также можно задействовать мировое соглашение, в таком случае это и вовсе повлечет прекращение процедуры банкротства, что благоприятно скажется на экономическом благополучии кредитора и должника.

Подводя итог исследования об использовании договора возвратного лизинга роскошного жилья вместо обращения взыскания на него, напрашивается вывод о том, что современная российская действительность со скептицизмом воспримет предложенные изменения. Это объясняется, прежде всего, стремлением кредитора как можно скорее удовлетворить свои притязания, а должнику зачастую попросту неинтересно провести финансовое оздоровление своей деятельности, поскольку в таких ситуациях основная цель – доказать, что его жилье роскошным не является. Вместе с тем, стоит признать, что модель возвратного лизинга имеет свои преимущества: кредитор инвестирует свой доход в недвижимость, который в будущем преумножится (при этом ничего не теряя, поскольку право собственности на жилье уже перешло к нему), а должник, освобождаясь от старых долгов мотивирован на реализацию новых потенциально перспективных проектов. Таким образом, популяризация описанного механизма финансового оздоровления может не только «оживить» реабилитационную процедуру в банкротстве, но и вовсе положительным образом развивать экономику государства.

Список литературы

1. Иванов А. А. Договор финансовой аренды (лизинга): учебно-практическое пособие. – М.: «Проспект», 2001. – 64 с.
2. Карелина, С. А. Несостоятельность (банкротство): Учебный курс. В 2 т. / Под ред. д. ю. н., проф. С.А. Карелиной. Т. 2. − М.: Статут, 2019. − 848 с.
3. Мохова Е. В. «Банкротный туризм»: миграция должников в поисках лучшей страны для персонального банкротства и освобождения от долгов // Закон. 2015. № 12. С. 73 - 97.
4. Негодаев А. А., Махиня Е. А. К вопросу об ограничении имущественного иммунитета роскошного жилья // Интернаука: электрон. научн. журн. 2019. № 45(127).
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017): утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 года. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 № 10АП-3237/2016 по делу № А41-84772/15. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
8. О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: Проект федерального закона. URL: https://www.youtube.com/watch?v=C7eiYb7JqG4&feature=youtu.be (дата обращения 01.03.2020).
9. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений: Федеральный закон от 08.05.2010 года № 83-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
10. О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон от 29.10.1998 года № 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017 года). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».