Изменение порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество, связанное с переходом от инвентаризационной стоимости к кадастровой, привело к массовому оспариванию результатов определения кадастровой стоимости.
С 1 января 2020 года все вопросы регулирования процедуры оспаривания кадастровой стоимости регламентируются Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237). Согласно пункту 1 статьи 22 ФЗ № 237 физические и юридические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости как в комиссиях при территориальных органах Росреестра (если субъектом РФ было принято решение о создании такой комиссии), так и в суде [1]. Также необходимо отметить, что теперь юридические лица наравне с физическими лицами могут оспаривать кадастровую стоимость сразу в суде, минуя досудебный порядок разрешения споров.
Если проанализировать статистические данные по количеству споров, разрешаемых комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссии), в целом по Российской Федерации за 2019 год было подано 41 594 заявления в отношении 68 997 объектов недвижимости. Из указанного числа заявлений комиссия установила кадастровую стоимость равной рыночной в отношении 21 647 заявлений. Для сравнения необходимо также отметить, что в суд за 2019 год было подано 22 373 административных исковых заявлений. Как мы видим, количество заявлений поданных в комиссии превышает исковые заявления почти в 2 раза. Это говорит о том, что досудебный порядок пользуется большим спросом, как у физических, так и у юридических лиц. Связано это с тем, что досудебное оспаривание имеет ряд преимуществ. Например, такой порядок является более экономным в плане времени рассмотрения спора (срок рассмотрения заявления не может превышать 30 дней), а также с точки зрения понесенных расходов, ведь он не требует уплаты государственной пошлины и обязательного участия представителя [4].
Согласно данным с официального сайта Росреестра в Омской области за 2019 год комиссией было вынесено 360 решений в отношении 402 объектов недвижимости. На сегодняшний день, за январь и февраль 2020 года комиссией было разрешено уже 54 спора в отношении 113 объектов. Более чем в 90 % случаев по результатам рассмотрения заявления комиссия приняла решение в пользу заявителя и определила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости. Важно подчеркнуть, что по результатам отчетов об оценке, кадастровая стоимость в отношении многих объектов превышала рыночную на 70-80%. Связано это с тем, что чаще всего спорным объектом является земельный участок, а во многих регионах страны, в том числе и в Омской области, земельный рынок значительно мал и информационно изолирован (большинство сделок, совершаемых в отношении земли, не отображаются в каких-либо медиа ресурсах). Это ведет к тому, что установить реальную рыночную стоимость на дату установления кадастровой довольно проблематично. Поэтому такое большое ценовое расхождение между двумя этими стоимостями ставит под сомнение не столько эффективность существующей процедуры кадастровой оценки, а сколько отсутствие сравнительного рынка объектов и ошибки, допускаемые оценщиком в ходе составления отчета. Также не стоит исключать коррупционную составляющую между заинтересованным лицом и оценщиком. Такая тенденция к установлению максимально заниженной кадастровой стоимости создает риск нарушения баланса публичных и частных интересов, что в свою очередь порождает конфликт между заинтересованными лицами и органами государственной власти субъекта [3].
В связи с распространением массового оспаривания результатов кадастровой оценки и значительным снижением суммарной величины кадастровой стоимости Минэкномразвития РФ разработало проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее – Законопроект). Согласно статье 22.1 Законопроекта механизм оспаривания ГКО заменяется возможностью актуализации кадастровой стоимости.
Во-первых, досудебный порядок обращения в рамках Законопроекта становится обязательным, поскольку заинтересованные лица для установления кадастровой стоимости в размере рыночной будут обязаны сначала обратиться в государственное бюджетное учреждение (далее – ГБУ), проводящее ГКО. ГБУ в рамках своих полномочий будет обязано вынести соответствующее решение, и только в случае отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заинтересованное лицо сможет оспорить такое решение в суде. Такой порядок полностью исключает необходимость создания комиссий, так как их полномочия передаются ГБУ. В таком случае возникает вопрос о соблюдении принципа независимости проведения оценки, поскольку ГБУ будут проверять собственные ошибки на основе отчета независимого оценщика. Мы полагаем, что в данной ситуации возможно злоупотребление ГБУ своими полномочиями.
Также необходимо отметить, что в рамках Законопроекта само по себе оспаривание результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости исключается как таковое. Поскольку согласно пункту 7 статьи 22 ФЗ № 237 результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде в случае приложения отчета об оценке рыночной стоимости определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость [1]. В соответствии с пунктом 7 статьи 22.1 Законопроекта рыночная стоимость может быть определена на любую дату, так как заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости. Этот порядок подразумевает установление кадастровой стоимости в соответствии с текущей рыночной стоимостью, что представляет собой актуализацию, а не оспаривание, которое представляет собой применение ретроспективной даты определения рыночной стоимости [5]. Например, в Омской области, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» была установлена кадастровая стоимость земель, применяемая с 10.01.2015 года [2]. Таким образом, чтобы оспорить данную кадастровую стоимость независимый оценщик должен проводить мониторинг рынка соответствующих земель за 2013-2014 год. В рамках же актуализации кадастровой стоимости в связи с изменением его рыночной стоимости, в отчете оценщик использует статистические данные об объекте оценки того года, в котором планирует обратиться с соответствующим заявлением.
Проведенный анализ показывает, что существующие проблемы оспаривания кадастровой стоимости, однозначно, нуждаются в законодательном реформировании. Однако, предложенный Минэкономразвития РФ вариант решения данных трудностей, на наш взгляд, не приведет к должному результату. Отмена комиссионного и судебного порядка регулирования вопросов по поводу несоответствия кадастровой стоимости не приведет к уменьшению споров. В данном случае упор стоит делать не на процедурном порядке оспаривания, а на экономических особенностях осуществления ГКО в целом. Например, на методах осуществления оценки, учете различных ценообразующих факторов, применении поправочных коэффициентов учитывающих различные изменения и колебания рынка.
Список источников:
- О государственной кадастровой оценке: федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области: приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Гнедина О. А. Основные проблемы правового регулирования оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и возможные пути их решения // Юриспруденция в теории и на практике: актуальные вопросы и современные аспекты сборник статей II Международной научно-практической конференции. 2019 С. 47-52.
- Леонов Д. В. Квазисудебное разрешение административно-правовых споров в России на примере споров в сфере кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 1 (220). С. 77-89.
- Савиных В. А. К проблеме права на актуализацию кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 6. С. 73-92.