В современном гражданском обороте активно развиваются арендные правоотношения. Повышенное внимание и интерес к ним можно объяснить тем, что арендатор извлекает полезные свойства из арендуемого земельного участка, а арендодатель получает плату за предоставление такой недвижимости во временное владение или пользование. Исходя из анализа статьи 606 ГК РФ, можно говорить о равноправии сторон, но на практике возникают ситуации, когда арендатор лишается возможности использовать земельный участок в целях, определенных договором [1]. Причиной этого является окружение объекта недвижимости соседними земельными участками. Было бы разумно установить сервитут в подобных случаях, но чтобы понять, возможно это или нет, необходимо проанализировать норму закона.
П. 1 ст. 274 ГК РФ закрепляет, что собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При анализе данной нормы возникает закономерный вопрос: Имеет ли право арендатор требовать установления сервитута, если иным способом нельзя попасть на арендованный участок или использовать его в соответствии с условиями договора аренды?
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок также не дает ответ на этот вопрос [2]. Необходимо учитывать тот факт, что арендатор не является собственником земельного участка, он лишь имеет право использовать его в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.
П. 4 ст. 274 ГК РФ предусматривает, что сервитут может быть установлен также в интересах иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Но такие законы на данный период времени отсутствуют. В связи с этим, суды достаточно формально относятся к толкованию данной нормы и отказывают арендаторам в установлении сервитута.
Так, в одном из дел общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-Кафе», использующее земельный участок на праве аренды, требовало установлении сервитута в отношении смежного публичного участка для целевого использования объекта недвижимости посредством ее застройки. Суд, принял во внимание, что общество «Дизайн-Кафе», настаивающее на решении вопроса об установлении сервитута для строительства, является арендатором земельного участка. Руководствуясь положениями ст. 274 ГК РФ, суды нижестоящих инстанций признали, что возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию действующим законодательством не предусмотрена, так как он не является собственником недвижимости. Суды пришли к выводу, что подобные отношения должны регулироваться не посредством сервитута, а в рамках арендных обязательств. С такой позицией согласился и арбитражный суд, который также отказал в установлении сервитута [3]. На наш взгляд, суды недостаточно полно исследуют обстоятельства дела и принимают решения, которые не обеспечивают защиту истца в лице арендатора, толкуя буквально ст. 274 ГК РФ.
Таким образом, на сегодняшний день законодатель наделяет правом на обращение в суд с иском об установлении сервитута только собственника объекта недвижимости, что на наш взгляд, не отвечает требованиям современного гражданского оборота.
Для того, чтобы использовать арендованный участок наиболее эффективно, арендатор должен быть наделен правом обращения с требованием об установлении сервитута к собственнику смежного объекта недвижимости, а в случае недостижения соглашения с ним – в суд. Обязательным условием для разрешения спора в суде является получения согласия арендодателя, для этого предлагаем следующую процедуру:
Во-первых, следует обратиться к арендодателю для получения согласия об установлении сервитута для использования арендованного участка;
Во-вторых, если арендодатель отказывает в удовлетворении требований, необходимо обратиться в суд с иском к арендодателю о преодолении препятствий в установлении сервитута в целях соблюдения условий договора аренды;
В-третьих, арендатор после получения согласия арендодателя обращается в суд с требованием об установлении сервитута в отношении собственника соседнего участка.
Но для арендатора данная процедура является весьма сложной и не всегда способна защитить его интересы. Мы считаем, что в случае установления сервитута по инициативе арендатора необходимо предусмотреть его обязанность по совершению действий, направленных на прекращение сервитута при расторжении договора аренды.
Подводя итог, следует сказать о том, что суд должен в полном объеме исследовать все обстоятельства каждого конкретного дела для обеспечения защиты обеих сторон (арендатора и собственника соседнего участка). Помимо этого необходимо реформировать норму ГК РФ, посвященную сервитутам, разрешив устанавливать его, лицам, владеющим недвижимостью на праве аренды, ссуды и на подобных основаниях в тех случаях, когда иным образом невозможно обеспечить их право на пользование земельным участком. Данные меры будут способствовать наиболее эффективному и быстрому рассмотрению дел в судах.
Список источников:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) // СПС «КонсультантПлюс».
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа 10.04.2018 по делу № А76-16906/2017 // «СудАкт».