Некоторые вопросы аренды зданий и сооружений с точки зрения коммерческого использования

Договор аренды зданий и сооружений безусловно является одним из ключевых в гражданско-правовых отношениях. Субъекты малого и среднего бизнеса активно используют арендные конструкции для осуществления предпринимательской деятельности, что позволяет значительно уменьшить расходы, которые возникали бы в случае приобретения недвижимого имущества. Несмотря на широкое распространение данной конструкции на практике, некоторые связанные с ней вопросы до сих пор не получили своего законодательного разрешения.

Важно отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений. Следовательно, для разрешения вопросов, возникающих в данной сфере отношений, необходимо использовать специальные правила (параграф 4 гл. 34 ГК РФ), то есть применять аналогию закона. Подтверждение этому мы видим в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»[1].

Государственная регистрация в Российской Федерации является единственным доказательством существующего права. Но важно понимать, что регистрация договора аренды зданий и сооружений необходима для третьих лиц, а для возникновения обязательства между арендатором и арендодателем она не нужна. Ведь, стороны, подписав договор, ясно понимают те условия, о которых они договорились.

 Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключённый̆ на срок не менее года, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной̆ регистрации и считается заключенным с момента такой̆ регистрации.

При заключении договоров аренды на пограничные сроки (355 – 365 дней) судебная практика исходит из того, что договоры, срок которых оканчивается в середине месяца, не попадают под требование судов о государственной регистрации, а договоры, срок действия которых истекал в начале или конце месяца, часто признаются судами, как незаключенные, что приводит к дополнительным расходам на судебные разбирательства.

Государственная регистрация прав, обременений прав на недвижимое имущество составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций[2], что является приемлемой ценой для субъектов предпринимательства, поскольку данная регистрация придает надежность отношениям сторон, а современная рыночная стоимость недвижимости не позволяет арендаторам приобретать данное имущество.

Необходимо обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в случае, если в договоре отсутствуют данные, указывающие на индивидуализацию объекта, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий̆ договор не заключенным.

Однако в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013[3] говорится о том, что если договор фактически исполнялся сторонами, даже несмотря на то, что вещь не была индивидуализирована должным образом, стороны не могу оспаривать его, ссылаясь на ненадлежащие описание объекта. 

Более четверти всех сделок аренды зданий и сооружений в экономическом обороте составляет аренда следующих видов вещей, а вернее частей вещей: аренда помещения, крыши, стены и аренда одного или нескольких квадратных метров (банкоматы и т.п).

На сегодняшний день графического или текстуального описания соответствующей части вещей в договоре достаточно для того, чтобы воля сторон относительно предмета сделки совпала и договор считался заключенным. Так как договор аренды части вещи регистрируется как обременений всей вещи (и об этом делается запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то особой точности в описаниях не требуется, что закреплено в п. 9 Постановления ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011. Если из этого описания следует, что предмет договора согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Небезынтересно рассмотреть, с точки зрения коммерческого использования аренды зданий и сооружений, такой механизм, как «Арендные каникулы». Его сущность в том, что заключенным является договор с момента подписания его сторонами (после государственной регистрации), однако арендную плату арендатор начинает платить не с первого месяца, а последующих, то есть дается возможность «запустить бизнес».

Аренда недвижимости позволяет арендаторам вести бизнес, не обладая на праве собственности необходимыми объектами недвижимости, а арендодателю – получать постоянный доход в результате сдачи данных объектов в аренду. Необходимо провести детальную работу по обновлению законодательного регулирования аренды недвижимого имущества (урегулировать аренду части вещи), ее общих положений и создать единую практику принятия решений Росреестром по арендным делам, что сделает использование сторонами данного договора более выгодным и практичным.